Решение от 17 мая 2018 г. по делу № А45-39267/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-39267/2017
18 мая 2018 года
г. Новосибирск


Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «РМЗ» к мэрии города Новосибирска

третьи лица: с самостоятельными требованиями на предмет спора: ФИО2; без самостоятельных требований на предмет спора: 1) ФИО3, 2) ФИО4,

о расторжении договора аренды от 23.06.2015 №113129м,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО5, доверенность от 30.01.2018, паспорт, ФИО6, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт,

ответчика – ФИО7, доверенность от 28.12.2017, удостоверение,

третьего лица ФИО2 – ФИО8, доверенность от 09.10.2017, паспорт,

третьих лиц – 1) ФИО3, паспорт, ФИО9, доверенность от 29.11.2016, паспорт, 2) не явился, извещен,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «РМЗ» (далее- истец, ООО ПКП «РМЗ») является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:70, расположенный по адресу: <...>.

Смежный земельный участок с кадастровым номером 54:35:051125:71, площадью 1361 кв. м, предоставлен мэрией города Новосибирска (далее- ответчик, мэрия) в аренду.

ООО ПКП «РМЗ» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к мэрии об обязании расторгнуть договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.06.2015 №113129м, заключенный между мэрией, с одной стороны, и ФИО3 (далее- ФИО3, арендатор), ФИО4 (далее- ФИО4, арендатор №2), с другой стороны.

Основаниями для обязания ответчика расторгнуть указанный договор, по мнению

истца, являются: 1) ФИО3 и ФИО4 создают препятствия в пользовании истцом земельным участком; 2) арендаторы нарушают свои обязанности, установленные статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ); 3) арендаторами осуществлено самовольное строительство и реконструкция склада металла; 4) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051125:71, переданном в аренду, имеются обременения.

Мэрия в отзыве на исковое заявление полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как ООО ПКП «РМЗ» не является лицом, которое вправе оспорить сделку; истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав.

При подаче искового заявления ООО ПКП «РМЗ» привлекло к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: 1) ФИО3, 2) ФИО4

В судебном заседании ФИО2 обратился с заявлением о допуске его к участию в деле в качестве третьего лица, имеющего самостоятельные требования на предмет спора.

Арбитражным судом заявление удовлетворено, определением суда от 12.03.2018 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора ФИО2 (далее- ФИО2, третье лицо).

Основания для обязания ответчика расторгнуть вышеназванный договор аренды земельного участка, указанные третьим лицом, аналогичны основаниям истца.

В своем отзыве на исковое заявление ФИО3 указывает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, потому что у ООО ПКП «РМЗ» отсутствует право подачи иска о расторжении договора аренды в суд, не нарушены права истца собственности и законного владения, истцом избран ненадлежащий способ защиты.

В судебном заседании ООО ПКП «РМЗ» заявлено ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Представитель ФИО2 поддержал указанное ходатайство.

Представители мэрии и ФИО3 полагают, что ходатайство не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании арбитражным судом вынесено протокольное определение об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной землеустроительной экспертизы, так как для разрешения настоящего спора не требуется специальных познаний, а назначение экспертизы приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела по существу.

Дело рассмотрено в отсутствии ФИО4, извещенного о времени и месте судебного заседания, в порядке, установленном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

По делу привлечено третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - ФИО2, не обладающее статусом индивидуального предпринимателя.

Лица, участвующие в деле, не заявляли ходатайств о прекращении производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду, дальнейшие действия лиц свидетельствуют о признании ими процессуального положения ФИО2 по делу, рассматриваемому в арбитражном суде, что влечет за собой в целях пресечения необоснованных процессуальных нарушений потерю права на возражение (эстоппель) в отношении процессуального статуса ФИО2 и компетенции суда, рассматривающего спор.

Вывод арбитражного суда соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 13.04.2016 по делу №306-ЭС15-14024.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Статья 620 ГК РФ устанавливает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется состоянии, не пригодном для использования.

Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

То есть, действующее законодательство допускает расторжение договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон договора аренды.

Между тем, как следует из материалов дела, истец стороной договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.06.2015 №113129м не является.

По мнению ООО ПКП «РМЗ», арендаторы ФИО3 и ФИО4 при использовании земельного участка совершили противоправные действия и нарушили нормы земельного, градостроительного, санитарно-гигиенического и противопожарного законодательства, что является основанием для расторжения оспариваемого договора.

Исследовав имеющиеся доказательства, арбитражный суд выявил наличие между истцом и арендаторами конфликта по поводу порядка пользования земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:051125:70 и 54:35:051125:71.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец в нарушение требований ст. 65 АПК РФ документально не обосновал наличие у него полномочий на предъявление требований о расторжении договора аренды (обязании ответчика расторгнуть договор аренды).

Из материалов дела усматривается, земельный участок с кадастровым номером 54:35:051125:71, площадью 1361 кв. м, сформирован и зарегистрирован 08.02.2005 по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 465 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания и эксплуатации здания – склада металла.

15 февраля 2005 года между мэрией и ФИО3 был заключен договор аренды №42388 земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:71, площадью 1361 кв. м, с разрешенным использованием земельного участка: для обслуживания и эксплуатации здания – склада металла, сроком на 10 лет.

После истечения срока действия договора 23 июня 2015 года вышеназванные лица заключили оспариваемый договор аренды сроком на 10 лет.

Как следует из материалов дела, на указанном земельном участке расположено здание – склад металла, назначение – нежилое, площадью 232, 5 кв. м, адрес (местоположение): г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, 35, кадастровый номер 54:35:051125:51:22, принадлежащее на праве общей долевой собственности (доли ½) ФИО3 и ФИО4

Таким образом, в силу статьи 39.20 ЗК РФ только ФИО3 и ФИО4 обладают исключительным правом на приобретение названного земельного участка в собственность или в аренду. Праву указанных лиц соответствует обязанность мэрии на предоставление земельного участка в аренду.

Перед заключением оспариваемого договора ответчиком проводилась проверка правомерности заключения этого договора, каких-либо нарушений не выявлено, земельный участок используется в установленных границах в соответствии с разрешенным использованием.

Из договора аренды от 15.02.2005 №42388 следует, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051125:71 была сформирована часть участка, площадью 112 кв. м, занятая автомобильной дорогой, которая необходима для фактического проезда к земельному участку с кадастровым номером 54:35:051125:70 (обременение).

В настоящее время обременение на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051125:71 отсутствуют.

Отсутствие обременения на земельный участок не может служить основанием для расторжения оспариваемого договора, так как это противоречит условиям договора аренды и нормам законодательства.

В 2006-2009 годах арендаторами за счет собственных средств была произведена реконструкция принадлежащего здания, к нему возведена пристройка.

По экспертному заключению от 03.08.2017 №7750 несущие и ограждающие конструкции здания – склада металла в осях А-В/1-6 находятся в работоспособном состоянии. Сверхнормативные деформации конструкций каркаса, прогибы покрытия, отклонения несущих конструкций от вертикали, признаки снижения несущей способности конструкций не обнаружены. Несущие и ограждающие конструкции здания – склада металла в осях В-Д/1-3 находятся в работоспособном состоянии, несущие продольные и поперечные стены, балочные элементы покрытия не имеют сверхнормативных деформаций, отклонений от вертикали и прогибов. Несущие и ограждающие конструкции технического подполья в осях А-В/5-6 находятся в работоспособном состоянии, деформации стен, прогибы перекрытий, выпучивание грунта из-под подошвы фундамента и другие дефекты и повреждения не обнаружены. Реконструкция здания – склада металла заключалась в выполнение пристроя помещений в осях В-Д/1-3, площадью 78, 8 кв. м. По объемно-планировочным решениям здание – склада металла соответствует СНиП 31-03-2001 «Производственные здания». В целом, несущие и ограждающие конструкции реконструированного объекта – здания склада металла обеспечивают устойчивость и надежность в эксплуатации, а состояние конструкций не угрожает жизни и здоровью граждан и сохранности оборудования.

Из письма Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 14.08.2017 №31/23/08805 следует, по результатам проведенного осмотра нарушений земельного законодательства не выявлено, земельный участок с кадастровым номером 54:35:051125:71 используется в установленных границах в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с инженерно-топографическим планом на 29.11.2016 объект недвижимости расположен в границах земельного участка, с соблюдением всех необходимых отступов от границ смежных земельных участков.

Технические заключения от 23.01.2018, от 20.02.2018 ООО «ЮрЖилЭксперт» не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат совокупности собранных по делу доказательств.

Из пункта 6.1 договора аренды земельного участка от 23.06.2015 №113129м усматривается, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях допущенных со стороны арендаторов нарушений условий настоящего договора, земельного законодательства и нормативно-правовых актов г. Новосибирска.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3.1 названного договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Поскольку оспариваемым договором предоставлено мэрии право на досрочное расторжение договора, то требование об обязании ответчика расторгнуть договор аренды является необоснованным.

Как следует из исковых заявлений ООО ПКП «РМЗ» и третьего лица, заявлены требования только к мэрии, однако указанные лица не представили в нарушение требований статьи 65 АПК РФ надлежащих доказательств, подтверждающих незаконность действий мэрии при заключении оспариваемого договора аренды.

Арбитражный суд принимает во внимание, что у ответчика перед истцом и третьим лицом нет обязательств по оспариваемому договору и указанный договор является действующим, указанные лица выбрали ненадлежащий способ защиты, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Статья 304 ГК РФ предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как указано в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 304 ГК РФ, судам необходимо учитывать, что в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Истцом не представлено документальных доказательств, подтверждающих нарушение его права собственности со стороны ответчика.

Урегулировать вопрос об организации проезда к земельному участку с кадастровым номером 54:35:051125:70 возможно путем установления сервитута на смежные земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:051125:71, 54:35:051125:72 и 54:35:051125:68.

Как следует из материалов дела, истец подал в Кировский районный суд г. Новосибирска исковое заявление к арендаторам об установлении сервитута.

Проанализировав имеющиеся доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины не перераспределяются между лицами, участвующими в деле.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Д.В. Векшенков