Решение от 14 ноября 2018 г. по делу № А32-13437/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-13437/2018

14.11.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 14.11.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к АО «Санаторий Кубань», г. Анапа (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также расторжении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просит:

расторгнуть договор аренды от 22.05.2017 года № 3700007735 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 20157 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:37:0102001:119, с видом разрешенного использования: дома отдыха, пансионаты санатории.

указать, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 20157 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:37:0102001:119, с видом разрешенного использования: дома отдыха, пансионаты санатории, до вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

взыскать с АО « Санаторий Кубань» в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 22.05.2017 № 3700007735 с 02.06.2017 по 31.12.2017, которая составила 1 814 974,23 (один миллион восемьсот четырнадцать тысяч девятьсот семьдесят четыре) руб. 23 коп., а также пени за период с 03.07.2017 года по 10.01.2018 года в сумме 74 134,80 (семьдесят четыре тысячи сто тридцать четыре) руб. 80 коп.

Требования мотивированы тем, что ответчик допускает просрочки во внесении платежей за пользование земельным участком публичной собственности, использует участок с нарушениями условий договора.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду следующее.

Задолженность за пользование земельным участком оплачена. Судом рассматривается дело №А32-24876/2018, возбужденное по заявлению того же истца против того же ответчика по идентичному основанию. Из претензии от 26.06.2018 №110 видно, что ответчик усматривал в действиях санатория «Кубань» только неправомерное использование на объектах, размещенных на арендуемом земельном участке, так называемого брендбука, которое не было согласовано с правообладателем. Само же нахождение данных объектов у истца возражений не вызывало. В связи с окончанием курортного сезона батут, прокат электромобилей, использовавшиеся для нужд отдыхающих, в настоящее время демонтированы.

Судом установлено, что сторонами настоящего спора 22.05.2017 подписан договор № 3700007735 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:119 общей площадью 20157 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: дома отдыха, пансионаты санатории. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Истец указывает, что за период с 02.06.2017 по 31.12.2017 за ответчиком образовалась задолженность в размере 1 814 974,23 руб., ему начислены пени за период с 03.07.2017 по 10.01.2018 в сумме 74 134,80.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки (штрафа, пени) является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В дело представлены доказательства того, что задолженность и ответственность за заявленный период на момент рассмотрения дела обществом оплачены.

При указанных обстоятельствах требования в этой части следует оставить без удовлетворения.

Истец просит договор аренды расторгнуть.

В основание этого требования истцом положено два самостоятельных обстоятельства: просрочки во внесении арендных платежей (довод искового заявления) и использование земельного участка не в соответствии с условиями договора аренды (дополнительное правовое обоснование).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Судом установлено, что истец направил ответчику претензию от 02.11.2017 об оплате задолженности и предложение о расторжении договора в связи с неоплатой.

Претензионный порядок по основанию неоплаты истцом соблюден.

Принимая решение по указанному требованию по этому основанию, суд исходит из следующего.

Судом установлено, что ответчик допустил просрочку внесения платежей сроком в три установленных договором периода. То есть указанное в законе для расторжения договора формальное условие в виде просрочек в количестве более двух периодов в настоящем случае имеет место.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из приведенных правовых норм и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что лишь принятие ответчиком мер к устранению допущенных нарушений может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований арендодателя о расторжении договора.

Задолженность ответчиком оплачена и на момент принятия настоящего решения отсутствует, поскольку им оплачена.

Возможные потери арендодателя компенсированы взысканием неустойки, доказательства того, что местное самоуправление понесло невозмещенные ответчиком убытки от просрочки внесения платежей, истец суду не представил.

Договор заключен сроком на 49 лет для эксплуатации объектов недвижимого имущества, представляющего собой комплекс санатория, выполняющего, в том числе, социальную функцию.

Истец не пояснил, какие права местного самоуправления и каким образом будут восстановлены расторжением сделки, когда спорный земельный участок не может быть передан в аренду другому лицу в силу наличия на нем строений.

В этой части требований истцу в иске следует отказать.

По требованию о расторжении договора в связи с использованием участка не по его назначению с нарушением условий договора, истцом ответчику направлялось письмо от 29.05.2018 (после обращения в суд с рассматриваемым в настоящем деле иском), в котором сообщалось о необходимости удалить с земельного участка кафе, батут, нестационарные торговые объекты по реализации мороженного и кваса, павильон по реализации экскурсионных путевок, а также прекратить деятельность по прокату электромобилей (детских).

Также суду представлено письмо от 28.06.2018, которым МБУ «Центр развития и оказания курортных услуг» просил прекратить использование брендбука – фирменных логотипов города-курорта Анапа. Доказательства его передачи санаторию администрация суду не представила.

В деле отсутствует направленное ответчику предложение о расторжении договора по этому основанию.

То есть установленный законом досудебный порядок истцом соблюден не был.

Исковое заявление в этой части следует оставить без рассмотрения по правилам подпункта 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В части взыскания денежных средств в иске отказать.

В части расторжения договора по неоплате в иске отказать.

В части расторжения договора по ненадлежащему использованию участка исковое заявление оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько