Решение от 17 марта 2022 г. по делу № А34-20015/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-20015/2021
г. Курган
17 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 17 марта 2022 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Деревенко Л.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройсити» (ОГРН <***> ИНН <***>) к Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 16.02.2022, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 12.11.2019, паспорт, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройсити» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее – ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.04.2020 № 119 с кадастровым номером 45:25:040316:107 площадью 974 кв.м., расположенного по адресу: Курганская область, город Курган, в районе перекрестка бульвар Мира - ул. Котовского, разрешенное использование земельного участка: объекты придорожного сервиса, о взыскании с Администрации города Кургана в пользу истца расходов по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал, ссылаясь на ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (далее - Закон N 166-ФЗ).

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал по основаниям отзыва. Считает, что оснований для применения по аналогии Федерального закона № 166-ФЗ не имеется, поскольку истец обратился с заявлением о заключении дополнительного соглашения к спорному договору аренды после 01 марта 2021 года; спорный договор заключен после принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (режим повышенной готовности введен постановлением Губернатора Курганской области от 16.03.2020 №12).

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 27 апреля 2020 года Администрация г. Кургана (арендодатель) и ООО «Стройсити» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 119, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:040316:107, площадью 974 кв.м., адрес участка: Курганская область, г. Курган, в районе перекрестка бульвар Мира-ул. Котовского. Разрешенное использование- объекты придорожного сервиса (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок аренды земельного участка согласно пункту 2.1 договора устанавливается на 18 месяцев с момента подписания акта приема-передачи участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение №1).

Любые изменения и дополнения к договору действительны при условии, если совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями, и зарегистрированы в установленном порядке. Аренда участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским, земельным законодательством. Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, в случаях, указанных в п.4.1.4 договора, а также при невыполнении условий договора, предусмотренных в п.8.1 договора (пункты 6.2, 6.3 договора).

27.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 45:25:040316:107, площадью 974 кв.м., адрес участка: Курганская область, г. Курган, в районе перекрестка бульвар Мира-ул. Котовского, был передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 12).

В период действия договора истец 08.04.2021 обратился в Администрацию с предложением о продлении в порядке пункта 6 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (далее - Закон N 166-ФЗ) срока действия договора аренды № 119 от 27.04.2020.

В ответ на заявление Администрация письмом от 14.04.2021 № 1873-а отказала в продлении срока действия договора аренды № 119, указав на то, что заявление поступило после 01 марта 2021 года (л.д. 14). Письмом от 06.09.2021 за исх.№ 54-06009/21 Администрация уведомила ООО «Стройсити» о намерении не продлевать договорные отношения с Обществом по истечению срока действия договора аренды № 119 от 27.04.2020 (л.д. 44). Получено истцом 14.09.2021 (л.д. 45).

19.10.2021, 10.12.2021 истец вновь обратился к Администрации с заявлениями о продлении срока действия договора аренды № 119 от 27.04.2020 на пять месяцев, с приложением дополнительного соглашения (л.д. 16,41).

Письмом от 30.12.2021 N 134-04571/21 Администрация отказала в заключении дополнительного соглашения, в котором указала на отсутствие предусмотренных законом оснований для заключения дополнительного соглашения, в связи с тем, что договор аренды земельного участка N 119 от 27.04.2020 заключен 27.04.2020 после принятия в 2020 году органом субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в данном случае Постановления Губернатора Курганской области №12 от 19.03.2020 (л.д. 43).

В связи с тем, что дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды N 119 от 27.04.2020 не подписано ответчиком, ООО "Стройсити» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Статьёй 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", в редакции Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ, установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды земельного участка, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции Закона N 166-ФЗ) предусмотрено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Таким образом, арендатором должны быть соблюдены все приведенные условия для наличия у него права на продление договора аренды земельного участка, в том числе и заключение договора аренды до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности.

Губернатором Курганской области 16 марта 2020 года в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" и в связи с угрозой распространения на территории Курганской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) принято постановление № 12 «О введении на территории Курганской области режима повышенной готовности».

Договор аренды N 119, о продлении срока действия которого путем заключения дополнительного соглашения, обратился истец, заключен 27.04.2020, то есть после принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", а именно после издания Губернатором Курганской области постановления о введении с 18.03.2020 режима повышенной готовности на территории Курганской области.

Таким образом, доводы истца о применении по аналогии Закона №166-ФЗ суд считает необоснованным.

Кроме того, из приведенной нормы права следует, что одним из условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

Как уже указывалось ранее, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040316:107 заключен 27.04.2020.

Пунктом 21. договора срок аренды устанавливается на 18 месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, который является его неотъемлемой частью (приложение №1). Согласно акту приема –передачи (приложения №1 к договору) земельный участок передан истцу 27.04.2020. Таким образом, срок действия договора аренды №119 определен с 27.04.2020 по 27.10.2021.

Соответственно на момент обращения истца в суд, договор аренды земельного участка № 119 от 27.04.2020 прекращен вследствие истечения срока его действия.

Рассматриваемый договор аренды земельного участка №119 не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который этот договор был заключен.

Оснований считать, что арендодатель не возражал против возобновления спорного договора на тех же условиях на неопределенный срок, судом не установлено.

Напротив, письмом от 06.09.2021 за исх. №54-06009/21 Администрация уведомила истца о намерении не продлевать договорные отношения с Обществом по истечении срока действия договора (л.д. 44).

Ссылка истца на обращение в Администрацию 08.04.2021 с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего продление срока действия договора в соответствии с ч.6 ст. 23 Закона 166-ФЗ судом отклоняется.

На момент обращения Общества с указанным заявлением о заключении дополнительного соглашения земельный участок находился в аренде и срок его действия не истек.

Нормы земельного законодательства не предусматривают продление договора аренды, под таким продлением понимается заключение нового договора, который должен соответствовать требованиям закона.

Указанные нормы права регулируют правоотношения, возникающие в обычных условиях хозяйственной деятельности, на которые, безусловно, повлияла объявленная 11.03.2020 Всемирной организацией здравоохранения пандемия коронавирусной инфекции (COVID-19).

Указами Президента РФ N 206, N 239 и N 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6.05.2020 по 08.05.2020 г. объявлены нерабочими.

В Указе Президента РФ N 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ. Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента РФ от N 239).

Нерабочие дни, объявленные таковыми Указами Президента РФ N 206 и N 239, относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), и не могут считаться нерабочими днями в смысле, придаваемом этому понятию ГК РФ, под которым понимаются выходные и нерабочие праздничные дни, предусмотренные статьями 111, 112 Трудового кодекса Российской Федерации.

Иное означало бы приостановление исполнения всех без исключения гражданских обязательств в течение длительного периода и существенное ограничение гражданского оборота в целом, что не соответствует целям названных Указов Президента Российской Федерации.

Кроме того, установление нерабочих дней в данном случае являлось не всеобщим, а зависело от различных условий (таких как направление деятельности хозяйствующего субъекта, его местоположение и введенные в конкретном субъекте Российской Федерации ограничительные меры в связи с объявлением режима повышенной готовности). Помимо этого, дополнительные ограничительные меры по передвижению по территории, определению круга хозяйствующих субъектов, деятельность которых приостанавливается, могут вводиться на уровне субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента РФ N 239).

Равным образом, в сложившейся ситуации необходимо учитывать, что в ряде случаев в дни, объявленные Указами Президента Российской Федерации нерабочими, препятствия к исполнению обязательства могут отсутствовать, а в ряде случаев - такое исполнение полностью невозможно.

Согласно абзацам 11, 12 (вопрос N 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 N 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора от 21.04.2020 N 1, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Из представленных истцом документов и пояснений не следует, что решение о введении режима повышенной готовности, на преодоление негативных последствий от которого и внесены изменения в закон, предусматривающий дополнительное основание для продления срока действия договора, сказалось на деятельности истца по освоению земельного участка.

Разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 45:25:040316:107 - объекты придорожного сервиса. Фактически на земельном участке отсутствуют введенные в эксплуатацию объекты недвижимости, на деятельность которых могут оказать существенное влияние меры повышенной готовности.

Разрешение на строительство объектов придорожного сервиса истцом не получено.

Из представленных в материалы дела документов (ответов Департамента архитектуры и строительства земельных отношений Администрации г. Кургана от 22.06.2021 № 708-289-а, от 07.10.2021 № 70.8.500) следует, что основанием для отказа в выдаче разрешений на строительство данного объекта, явилось отсутствие документов, предусмотренных ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 15, 82). Указанные отказы в установленном законом порядке истцом не оспорены. Отсутствие проектной документации, необходимой для получения разрешения на строительство, не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, влекущих внесении изменений в договор аренды (ст. 451 ГК РФ).

Доводы истца о том, что директор Общества длительное время был нетрудоспособен (14.11.2020 по 11.02.2021), с учетом даты заключения договора и срока его действия, не свидетельствуют о том, что работы по согласованию проектной и иной документации не могли быть выполнены в период действия договора.

Таким образом, истцом не представлено доказательств невозможности использования арендованного земельного участка в связи с введением режима повышенной готовности и другими мерами, принятыми в спорный период в Курганской области.

Доводы Общества о несении значительных расходов на изыскательские и проектные работы, иные работы судом отклоняются.

Уже в момент заключения договора (27.04.2020) стороны исходили из наличия объективно сложившихся обстоятельств и должны были осознавать, в том числе арендатор, все возможные риски осуществления предпринимательской деятельности в условия введения режима повышенной опасности. При этом срок действия договора был согласован сторонами именно в момент заключения договора и уже с учетом распространения новой коронавирусной инфекции.

Суд учитывает, что предпринимательская деятельность является свободной, осуществляемой на свой риск деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Наличие ограничительных мер именно в данной конкретной ситуации не является основанием для продления срока действия договора № 119.

При заключении договора аренды Общество должно было учитывать и возможность убыточности своей деятельности и соотнести свои возможности с принятыми на себя обязательствами.

Отказ 14.04.2021 Администрации в продлении срока действия договора, выраженный в письме за исх.№ 1873-а, истцом не оспорен. Доводы истца о бездействии Администрации по вопросу продления спорного договора на основании заявления от 19.10.2021 (л.д.16) судом отклоняются. В установленном законном порядке указанное бездействие Обществом не оспорено.

Заявление о продлении срока действия договора от 10.12.2021 направлено ответчику уже после прекращения действия договора.

Учитывая изложенное, а также тот факт, что договор №119 заключен 27.04.2020 после принятия в 2020 году Губернатором Курганской области решения о введении режима повышенной готовности (16.03.2020), а также что срок действия договора истек 27.10.2021, суд не находит оснований для увеличении срока действия такого договора в силу ст. 451 ГК РФ, а также для применения части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (в редакции закона №166-ФЗ).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнесены судом на истца в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.


Судья

Л.А. Деревенко