Решение от 9 сентября 2021 г. по делу № А19-4705/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-4705/2021
г. Иркутск
9 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 2 сентября 2021 года. Полный текст решения изготовлен 9 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «СибТрестИнновация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664040, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 129085, <...>, эт. 7, оф. 709),

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 320385000003131, место жительства: Иркутская обл., г. Иркутск),

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664056, <...>),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «КОНВИ Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 105005, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, ул. Бауманская, д. 7, стр. 1, э/пом/к/оф антресоль 2/I/17/Д4К),

о признании договора аренды недействительным, о признании договора аренды действующим, о признании поведения недобросовестным, об обязании внести сведения о регистрации,

при участии:

от истца – генеральный директор ФИО3 (предъявлен паспорт);

от ООО «УК «Инвестиции управление активами» - представитель ФИО4 по доверенности от 04.01.2021 № 2101-02 (предъявлено удостоверение адвоката);

от УФРС по ИО – представитель ФИО5 по доверенности от 09.09.2020 № 42 (предъявлено удостоверение, диплом, свидетельство),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СибТрестИнновация» (далее – истец) обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Инвестиции управление активами», индивидуальному предпринимателю ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с требованиями:

1. Признать договор аренды между ООО «УК «Инвестиции Управления Активами» и ИП ФИО2 относительно нежилых помещений, общей площадью 131,5 кв.м., обозначенных в поэтажном плане под №№ 13,14,15,16,38,39,40,44,45 расположенных по адресу: <...>, в здании - Крытый рынок, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей 1), общая площадь 3287,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000005:5958, недействительной сделкой.

2. Признать договор аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 года, договор уступки прав требования (цессии) по договору аренды от 18.12.2017 года, №38:36:000005:5958-38/001/2018-12 и дополнительное соглашение от 30.07.2018 года между ООО «УК «Инвестиции Управления Активами» и ООО «СибТрестИнновация», зарегистрированное за № 38:36:000005:5958-38/001/2018-13, относительно нежилых помещений, общей площадью 131,5 кв.м., обозначенные в поэтажном плане под №№ 13,14,15,16,38,39,40,44,45 расположенные по адресу: <...>, в здании - Крытый рынок, назначение: нежилое, 3- этажный (подземных этажей 1), общая площадь 3287,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000005:5958, сроком 25 лет, действующими.

3. Признать действия ООО «УК «Инвестиции Управления Активами», повлекшие отмену регистрации Договора аренды № 425А от 12.03.2010 года, незаконными.

4. Обязать Управление Росреестра по Иркутской области внести сведения о регистрации в установленном порядке договора аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 года и всех дополнений к нему, восстановив, тем самым, нарушенные права Истца.

Истец в судебном заседании иск поддержал, заявил об отказе от иска в части требования о признании договора аренды между ООО «УК «Инвестиции Управления Активами» и ИП ФИО2 относительно нежилых помещений, общей площадью 131,5 кв.м., обозначенных в поэтажном плане под №№ 13,14,15,16,38,39,40,44,45 расположенных по адресу: <...>, в здании - Крытый рынок, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей 1), общая площадь 3287,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000005:5958, недействительной сделкой.

Ответчик – ООО «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» - в представленном отзыве на иск требования истца оспорил, указав, что договор аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 прекращен с момента вступления в законную силу судебных актов об обращении взыскания на объекты недвижимости (арендованного имущества).

Управление Росреестра по Иркутской области оспорило предъявленное к нему требование, в отзыве на иск изложило свою правовую позицию.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств, отзыв на иск не представили.

Поскольку неявка ответчика (ИП ФИО2) и третьего лица в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчиков, суд установил следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Истец воспользовался предоставленным ему законом правом и до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде, отказался от иска в части требования о признании договора аренды между ООО «УК «Инвестиции Управления Активами» и ИП ФИО2 недействительным.

Частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Частичный отказ от иска закону не противоречит и не нарушает права других лиц.

В связи с изложенным арбитражный суд считает возможным принять отказ истца от иска в части требования о признании договора аренды между ООО «УК «Инвестиции Управления Активами» и ИП ФИО2 недействительным.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что производство по делу подлежит прекращению в части требования о признании договора аренды между ООО «УК «Инвестиции Управления Активами» и ИП ФИО2 относительно нежилых помещений, общей площадью 131,5 кв.м., обозначенных в поэтажном плане под №№ 13,14,15,16,38,39,40,44,45 расположенных по адресу: <...>, в здании - Крытый рынок, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей 1), общая площадь 3287,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000005:5958, недействительной сделкой.

В обоснование иска обществом «СибТрестИнновация» указано следующее.

12.03.2010 между ООО «ФилАкс» (арендодатель( и ООО «Эксклюзив» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 425А, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 131,5 кв.м., обозначенные в поэтажном плане под №№ 13,14,15,16,38,39,40,44,45 расположенные по адресу: <...>, в здании – Крытый рынок.

18.12.2017 года между ООО «СибТрестИнновация» и ООО «Эксклюзив» был заключен договор уступки права требования (цессии) с последующей регистрацией в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области за № 38:36:000005:5958-38/001/2018-10, по условиям которого ООО «Эксклюзив» уступило, а ООО «СибТрестИнновация» приобрело право требования по договору аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 года, заключенному между ООО «Эксклюзив» и ООО «ФилАкс», предметом которого являются арендуемые помещения общей площадью 131,5 кв.м., обозначенные в поэтажном плане под №№ 13,14,15,16,38,39,40,44,45 расположенные по адресу: <...>, в здании -Крытый рынок, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей 1), общая площадь 3287,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000005:5958. Срок аренды по договору установлен 25 лет (пункт 4 Договора).

Договор аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 года зарегистрирован в ЕГРН за № 38-38-01/053/2010-188.

Истец указал, что 15.03.2018 года между ООО «Иркут-2» (арендодатель), ООО «СибТрестИнновация» (арендатор) и ООО «УК «Инвестиции управление активами» (арендодатель-правопреемник) подписано трехстороннее соглашение по договору аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010, по которому все права и обязанности арендодателя по договору перешли к арендодателю-правопреемнику с 01.02.2018. Крое того, согласно пункту 4 соглашения, арендодатель-правопреемник предоставляет арендатору беспроцентную отсрочку арендных платежей сроком 10 месяцев.

Со слов истца, 30.07.2018 между ООО «УК «Инвестиции управление активами» (арендодатель) и ООО «СибТрестИнновация» (арендатор) заключено дополнительное соглашение, которое впоследствии было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Иркутской области за номером 38:36:000005:5958-38/001/2018-13.

03.02.2020 года между ООО «СибТрестИнновация» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (субарендатор) подписан Договор субаренды нежилого помещения № 14А, по которому, согласно пунктам 1.1.-1.5. Договора (включая целевое назначение - оказание услуг общественного питания), Арендатор передал по акту приёма - передачи помещение общей площадью 131,5 кв.м., обозначенные в поэтажном плане под №№ 13,14,15,16,38,39,40,44,45 расположенные по адресу: <...>, в здании - Крытый рынок, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей 1), общая площадь 3287,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000005:5958.

С целью обоснования заявленных требований истец указал, что ответчик путем злоупотребления правом заключил договор аренды помещений с иными лицами, при этом ответчик принимает в полном объеме исполненные истцом договорные обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем, по мнению истца, ответчик конклюдентными действиями, выразившимися в принятии от арендатора обязательств по оплате аренды в размере и на условиях заключенного договора, подтвердил действие договора.

Истец пояснил, что на основании статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил ответчика о приостановлении встречного исполнения по договору аренды № 425А от 12.03.2010, начиная с 01.02.2021 в связи с существенным изменением обстоятельств.

Предъявляя требование о признании договора аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 года, договора уступки прав требования (цессии) по договору аренды от 18.12.2017 года, №38:36:000005:5958-38/001/2018-12 и дополнительного соглашения от 30.07.2018 года действующими, истец сослался на то, что односторонний отказ ответчика от исполнения обязательств по договору аренды № 425А от 12.03.2010 не предусмотрен, более того, пункт 10.2.3. договора гласит, что на весь срок аренды арендодателю запрещается продавать, закладывать, обременять или иным образом распоряжаться помещением целиком или частично без согласия на то арендатора.

Согласно ответу Управления Росреестра по Иркутской области № 11-06212 от 09.03.2021, полученному в ответ на запрос истца, запись о регистрации аренды на основании договора аренды № 425А от 12.03.2010, договора уступки (цессии) по договору аренды от 18.12.2017, а также дополнительные соглашения погашены в ЕГРН на основании заявления ООО «УК «Инвестиции управление активами» в одностороннем порядке с учетом положений статьи 40 Закона об ипотеке.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца, полагающего договор аренды действующим, в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы и возражения сторон, суд пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор аренды являлся договором аренды здания или сооружения, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Истец указал, что является арендатором спорных нежилых помещений на основании договора аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 года, договора уступки прав требования (цессии) по договору аренды от 18.12.2017 года, дополнительного соглашения от 30.07.2018 года, с учетом заключенного также трехстороннего соглашения от 15.03.2018 по договору аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010.

В ходе судебного разбирательства ответчиком в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено о фальсификации представленных истцом доказательств:

- дополнительное соглашение от 30.07.2018 к договору аренды № 425А от 12.03.2010;

- трехстороннее соглашение от 15.03.2018 по договору аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010.

В соответствии с положениями статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец исключил доказательства, в отношении которых заявлено о фальсификации, из числа доказательств по делу.

Таким образом, истец полагает, что наличия договора аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 года, договора уступки прав требования (цессии) по договору аренды от 18.12.2017 года достаточно для признания истца арендатором спорных помещений.

Судом также установлено, что 11.10.2018 в ЕГРН была внесена запись об аренде всего нежилого здания с кад.№38:36:000005:5958, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды от 01.06.2018, заключенного между ООО «СибТрестИнновация» (арендатор) и ООО «УК «Инвестиции управление активами» (арендодатель). 16.06.2020 в ЕГРН указанная запись об аренде прекращена на основании заявления арендодателя о расторжении договора аренды в связи с односторонним отказом от исполнения договора.

Оснований для удовлетворения иска суд не усматривает по следующим обстоятельствам.

Решением Тверского районного суда города Москвы от 29.05.2014 года на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (Крытый рынок), площадью 3 287,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, обращено взыскание.

28.08.2015 года судебный пристав-исполнитель Правобережного ОСП г. Иркутска УФССП России по Иркутской области передал ООО «УК «Инвестиции Управление Активами» в собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (Крытый рынок), площадью 3 287,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>., о чем составлен акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга.

24.01.2018 г. ООО «Иркут-2» в лице конкурсного управляющего ФИО6, действующего на основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 21.06.2016 г. по делу А19-13922/2014, передало ООО «УК «Инвестиции Управление Активами» в собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (Крытый рынок), площадью 3 287,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>., о чем составлен акт приема-передачи к Соглашению о приобретении имущества (предмета залога) и зачете в счет покупной цены требования, обеспеченного залогом от 16.01.2018.

Таким образом, ООО «УК «Инвестиции Управление Активами» является единственным собственником нежилого здания (Крытый рынок), площадью 3 287,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>; кадастровый номер 38:36:000005:5958.

На момент заключения договора аренды № 425А от 12.03.2010 нежилое здание находилось в залоге у ООО «Коммерческий банк «Юниаструм Банк» на основании договоров залога № <***> ЗН-1/КМБ и <***> ЗН-2/КМБ от 08.07.2009 года в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору № <***> Кр/КМБ от 08.07.2009 года.

Согласие на заключение договора аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 г. залогодержатель не давал.

Согласно п.2 ст.40 Федерального закона от 16.071998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Учитывая изложенные обстоятельства, договор аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 прекращен с момента вступления в законную силу указанных выше судебных актов об обращении взыскания на объекты недвижимости (арендованного имущества).

Согласно п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, ООО «УК «Инвестиции Управление Активами», являясь собственником недвижимого имущества, вправе самостоятельно определять порядок владения, пользования и распоряжения им.

Как следует из материалов дела, 14.12.2020 между ООО «УК «Инвестиции управление активами» (арендодатель) и ООО «КОНВИ Сервис» (арендатор) заключен договор аренды № А2012-01, объектом которого явилось все нежилое здание – крытый рынок площадью 3287,5 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000005:5958, расположенный по адресу: <...>. Право собственности арендодателя на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (запись № 38:36:000005:5958 от 05.02.2018. Во избежание сомнений, указанный объект передается полностью, включая все расположенные в нем эксплуатируемые и технические помещения, внутренние инженерные коммуникации, оборудование, элементы движимого имущества и пр.

По акту приема-передачи объект передан обществу «КОНВИ Сервис».

Договор аренды № А2012-01 от 14.12.2020 зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области 21.12.2020 за номером 38:36:000005:5958-38/129/2020-23.

Следовательно, в настоящее время арендатором всего здания является общество «КОНВИ Сервис».

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, на основании которых можно установить право временного владения и пользования истцом принадлежащим ответчику имуществом, поскольку договор аренды нежилого помещения № 425А от 12.03.2010 прекращен в силу закона.

Иск не обоснован и удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В части требования о признании недействительным договора аренды между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 производство по делу прекратить.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Е.В. Рукавишникова