Решение от 26 апреля 2024 г. по делу № А41-99277/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-99277/23
27 апреля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО «Евразийский торгово-логистический центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Минмособлимущество (ОГРН <***>, ИНН <***>), КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании по договору аренды от 17.05.2019 № 141/19-А задолженности за период с 1 квартала 2023 по 3 квартал 2023 в размере 18577278,72 руб., пени за период с 09.08.2023 по 15.11.2023 в сумме 1421151,82 руб., о расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060736:37,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО »Евразийский торгово-логистический центр» (далее – ответчик) с требованием о взыскании по договору аренды от 17.05.2019 № 141/19-А задолженности за период с 1 квартала 2023 года по 3 квартал 2023 года в размере 18577278,72 руб., неустойки за период с 09.08.2023 по 15.11.2023 в сумме 1421151,82 руб., расторжении договора аренды от 17.05.2019 № 141/19-А, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060736:37.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 17.05.2019 № 141/19-А земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060736:37 площадью 170000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства торгово-терминального комплекса», расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, территориально в районе деревни Чашниково.

В соответствии с разделом 3 договора (в ред. дополнительного соглашения от 17.05.2022 № 1 ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Постановлением Губернатора Московской области от 12.12.2022 № 410-ПГ, вступившим в законную силу 01.01.2023, спорный земельный участок отнесен в административное подчинение городу Химки Московской области.

Претензией от 22.01.2023 № 153ИСХ-851/3.1-6 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды, и предложил расторгнуть договор аренды.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету истца размер задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2023 года по 3 квартал 2023 года составляет 18577278,72 руб.

Между тем истцом не учтено, что Законом Московской области от 19.09.2022 № 151/2022-ОЗ внесены изменения в Закон Московской области «О границе городского округа Солнечногорск» и Закон Московской области «О статусе и границе городского округа Химки.

В соответствии со статьей 2 данного Закона определено внести в Закон Московской области № 50/2005-ОЗ «О статусе и границе городского округа Химки» (с изменениями, внесенными Законами Московской области N 93/2011-ОЗ, N 42/2012-ОЗ, N 6/2013-ОЗ, N 151/2016-ОЗ, N 167/2017-ОЗ, N 277/2019-ОЗ, N 95/2022-ОЗ) следующие изменения, в частности включить в населенные пункты, находящиеся в границе муниципального образования городской округ Химки: деревню Чашниково.

Одновременно деревня Чашниково исключена из населенных пунктов, входящих в состав городского округа Солнечногорск (ст. 1 названного Закона).

В соответствии со ст. 3 данного Закона он вступает в силу с 1 января 2023 года.

С 01.01.2023 также вступает в силу Постановление Губернатора Московской области от 12.12.2022 № 410-ПГ «Об отнесении сельских населенных пунктов, административно подчиненных городу Солнечногорску Московской области, в административное подчинение городу Химки Московской области и внесении изменений в Учетные данные административно-территориальных и территориальных единиц Московской области».

В соответствии с ч. 8 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей.

На момент принятия решения Совета депутатов городского округа Химки МО от 29.12.2022 № 16/4 «О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 27.11.2009 № 48/4 «Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки», которым устанавливались новые значения коэффициента Км, деревня Черная Грязь, в которой расположен спорный земельный участок, находилась в границах муниципального образования городской округ Солнечногорск, а, следовательно, данный правовой акт не распространяет свое действие в отношении установления соответствующих коэффициентов при расчете арендной платы с 01.01.2023 за земельные участки, находящиеся на момент принятия акта, в границах г.о. Солнечногорск.

В этой связи, с 01.01.2023 в соответствии с ч. 8 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ при расчете арендной платы за спорный земельный участок по договору аренды подлежал применению коэффициент Км, установленный решением Совета депутатов городского круга Солнечногорск Московской области от 27.05.2020 № 330/22.

Кроме того, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 по делу № А41-62304/2022 внесены изменения в договор аренды от 17.05.2019 № 141/19-А в части установления коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км) в числовом значении «1» начиная с 17.05.2022 на период строительства. а также в части установления корректирующего коэффициента (Пкд) в числовом значении «1» начиная с 17.05.2022.

Таким образом, с 01.01.2023 по 31.12.2023 при расчете арендной платы истец должен руководствоваться прежним порядком начисления и размером арендной платы, условиями действующего договора.

В Приложении № 1 к договору аренды установлен следующий порядок расчета годового размера арендной платы, который не подлежит изменению на основании п. 8 ст. 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области». В период действия договора в 2022 году изменились базовый размер арендной платы Аб и коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка Кд, которые составили 4.29 и 6, соответственно.

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: Аб - базовый размер арендной платы (согласно условиям договора аренды Аб = 4,29) Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (согласно условиям договора аренды Кд = 6); Пкд - корректирующий коэффициент (постановлением Десятого апелляционного суда от 27.03.2023 по делу № А41-62304/2022 в договор аренды внесены изменения согласно которым Пкд =1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования (постановлением Десятого апелляционного суда от 27.03.2023 по делу № А41-62304/2022 в договор аренды внесены изменения, согласно которым Км =1); S - площадь арендуемого земельного участка = 160384 кв.м.

Таким образом, размер годового арендной платы составляет 4128284,16 руб. (Апл= 4,29 х 6 х 1х 1 х 160384)

С учетом произведенного перерасчета размер арендной платы за заявленный истцом период взыскания с 01.01.2023 по 30.09.2023 (9 месяцев) составляет 3096213,12 руб.

Платежным поручением от 06.03.2024 № 7 ответчик перечислил арендную плату за 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года в размере 4128285 руб., что соответствует годовому размеру арендной платы за 2023 год.

Истец также просит взыскать неустойку за период с 09.08.2023 по 15.11.2023 в сумме 1421151,82 руб.

Пунктом 5.3 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) и правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 № 305-ЭС19-12083, отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно пункту 4.2.4 договора аренды арендодатель обязан в письменной форме в пятидневный срок уведомить арендатора об изменении реквизитов, указанных в пункте 3.3 договора аренды, а также об изменении ИНН, КПП, почтового адреса, контактного телефона.

Согласно представленным в материалы дела документами, между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 25.01.2024 № 80 к договору аренды с указанием новых реквизитов для оплаты арендной платы.

Согласно выписке из ЕГРН дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 05.03.2023, а 06.03.2024 ответчик произвел оплату по договору аренды в соответствии с расчетом арендной платы, с учетом установленных судебным актом коэффициентов, в полном объеме за 2023 год.

С учетом изложенного суд не усматривает правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки.

Истец также просит расторгнуть договор аренды, обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060736:37.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В обоснование требования о расторжении договора аренды истец указывает на нарушение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы.

В связи с тем, что нарушение сроков внесения арендной платы вызвано бездействием истца по направлению ответчику новых реквизитов для внесения арендной платы, правовых оснований для расторжения договора аренды и обязании ответчика передать земельный участок не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья                                                                                                            Ю.С. Таранец