Решение от 24 марта 2022 г. по делу № А50-19824/2021

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

город Пермь

24.03.2022 года Дело № А50-19824/21

Резолютивная часть решения объявлена 17.03.2022 года. Полный текст решения изготовлен 24.03.2022 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Балякиной О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по первоначальному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДомРусСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 614068, <...>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 617066, Пермский край, Краснокамский городской округ, <...> Октября, д. 1, помещ. 8)

об изменении предмета договора залога,


и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 617066, Пермский край, Краснокамский городской округ, <...> Октября, д. 1, помещ. 8)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «ДомРусСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 614068, <...>)

об обязании осуществить государственную регистрацию объекта незавершенного строительства,


третье лицо: Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 614990, <...>).

при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности б/н от 07.09.2021, паспорт; ФИО3 по доверенности б/н от 07.09.2021, паспорт;

от ответчика: не явился, уведомлен;

от третьего лица: не явился, уведомлен.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДомРусСтрой» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама» (ответчик) об утверждении пункта 1.1 договора залога от 18.01.2020 в следующей редакции: «Залогодатель предоставляет Залогодержателю в залог объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:4219198:3391, расположенный по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания общей проектной площадью 2658,8 кв.м (1 этап застройки). Объект принадлежит залогодателю на праве собственности». В связи с заменой предмета залога просит прекратить обременение в части ипотеки в пользу ООО «Панорама» в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование под объекты бытового обслуживания населения), расположенного по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», предоставленного договором аренды земельного участка от 29.12.2012 № 250-12М (с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 АПК РФ протокольным определением суда от 22.12.2021).

Определением от 24.02.2022 к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление об обязании осуществить государственную регистрацию объекта незавершенного строительства: здание центра бытового обслуживания населения с пристроенной автостоянкой открытого типа на 300 машино-мест, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м, по адресу <...> в соответствии с пунктом 1.6 договора залога прав аренды земельного участка от 18.01.2020 (с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 АПК РФ протокольным определением суда от 24.02.2022).

Истец на иске настаивает. В удовлетворении встречного иска просит отказать.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя ответчика на основании ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей истца, суд установил следующее.

20.06.2017 истцу было выдано Разрешение на строительство в разделе 4 которого указано наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: автостоянка закрытого типа Поз.10. ул. Уинская 39. Кадастровый номер земельного участка 59:01:4219198:1388. Застройщик - ООО "ДомРусСтрой". Общая площадь 8239 кв.м, общая площадь пристроенных помещений 2191 кв.м.

В связи с принятием истцом решения о разделении строительства указанного объекта на три этапа, в рамках исполнения договора на проектирование № 19-18 от 19.12.2018 ООО «Памир» подготовило проектную документацию, по которой проект предусматривал строительство объекта «Автостоянка открытого типа на 300 м/мест с пристроенными помещениями общественного назначения» по адресу: Пермский край, г. Пермь, <...> позиция № 10 на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388 с тремя этапами строительства:

1-й этап – строительство нежилых помещений площадью 2750 кв.м;

2-й этап – строительство многоуровневой автостоянки на 300 м/мест;

3-й этап – строительство нежилых помещений площадью 750 кв.м.

24.05.2019 между истцом (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) заключено соглашение о сотрудничестве, согласно пункту 1 которого соглашение касается участия сторон в проекте строительства 1 этапа нежилых помещений площадью 2750 кв.м (соглашение не охватывает строительство 2 этапа: многоуровневой автостоянки на 300 машино-мест и 3 этапа: 750 кв.м) по адресу Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район ж/р Ива с кадастровым номером 59:01:4219198:1388 площадью 5603 кв.м и всех наработок стороны 1 на день подписания соглашения.

17.06.2019 между истцом (сторона 1) и ответчиком (подрядчик) был заключен договор подряда № 17-06/18, согласно пункту 1.1 которого предметом договора является выполнение подрядчиком комплекса работ по строительству необходимого для ввода в эксплуатацию 1 этапа нежилых помещений, площадью 2750 кв.м по адресу: Пермский край, г. Пермь, <...>, позиция № 10 (далее «Объект»), на земельном участке расположенном по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ж/р Ива, с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, площадью 5603 кв. м (на основании договоров ООО «ДомРусСтррй» с акционерным обществом «Первая Ипотечная Компания - Регион» субаренды земельного участка № Ива/поз.10 от 25.04.2016), в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Согласно пункту 1.2 договора подрядчик обязуется выполнить комплекс работ по строительству объекта, а заказчик – принять результаты работ и оплатить их на условиях и в порядке определенном соглашением о сотрудничестве от 24.05.2019.

В целях обеспечения обязательств истца по договору подряда № 17-06/18 18.01.2020 между истцом (залогодатель) и ответчиком (залогодержатель) заключен договор залога.

Согласно пункту 1.1 договора залогодатель предоставляет залогодержателю в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты бытового обслуживания населения, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район Ива (далее - Земельный участок, Предмет залога). Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве аренды в соответствии с - Соглашением от 01.10.2019 о передаче прав и обязанностей по договору № 250-I2M аренды земельного участка для строительства от 29 декабря 2012, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 08.10.2019 № 59:01:4219198:1388-59/081/2019-5. Срок аренды земельного участка в соответствии с Договором аренды, составляет более пяти лет с 10.11.2012г. по 19.06.2022. Залог права аренды Земельного участка допускается без письменного согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Собственником земельного участка, в соответствии с договором № 250-12М аренды земельного участка для строительства от 29 декабря. 2012г. является департамент земельных и имущественных отношений города Перми. В адрес собственника направлено соответствующее уведомление от 20.12.2019 прилагаемое к настоящему Договору.

Согласно пункту 2.1 договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательства Залогодателя, возникшего на основании Договора подряда № 17-06/18 от 17.06.2019 заключенного между Сторонами (Основной договор).

В пункте 1.4 договора сторонами установлено, что общая оценка Предмета залога в целом по соглашению Сторон составляет 40 000 000 руб.

Залог распространяется на все неотделимые и отделимые улучшения Предмета залога. Права Залогодержателя на заложенный Земельный участок распространяются и на его принадлежности как на единое целое, в том числе объекты незавершенного строительства, объекты капитального строительства (пункт 1.6 договора).

Руководствуясь п. 1 ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации «Замена и восстановление предмета залога», Стороны договорились, после государственной регистрации объекта незавершенного (либо завершенного) строительства, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район «Ива»: автостоянка закрытого типа на 300 машиномест с пристроенными помещениями общественного назначения (первая очередь) (далее - «автостоянка закрытого типа»), указанного в Договоре подряда№ 17-06/18 от 17.06.2019, заключенного между Сторонами (далее - Основной договор), предмет залога заменяется на данный объект незавершенного/завершенного строительства в срок не позднее 10 рабочих дней с момента внесения записи в единый государственный реестр недвижимости о его регистрации. В этом случае, условия Договора ипотеки, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога. Государственная регистрация объекта незавершенного/завершенного строительства, а именно подготовка необходимых для регистрации документов, осуществляется силами и средствами Залогодателя (пункт 1.8 договора).

Взамен Разрешения на строительство от 20.06.2017, в связи с внесением изменений в проектную документацию по позиции 10, 05.08.2020 истцу было выдано Разрешение на строительство в разделе 4 которого указано наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: Здание центра бытового обслуживания населения с пристроенной многоуровневой автостоянкой открытого типа на 300 машино-мест, расположенная по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Уинская 39. Поз.10. Кадастровый номер земельного участка 59:01:4219198:1388. Застройщик - ООО "ДомРусСтрой".

Согласно разрешению на строительство от 05.08.2020 согласовано три этапа строительства:

1-й этап – строительство нежилых помещений площадью 2750 кв.м;

2-й этап – строительство многоуровневой автостоянки на 300 м/мест;

3-й этап – строительство нежилых помещений площадью 750 кв.м.

09.10.2020 истцом была произведена государственная регистрация объекта незавершённого строительства с проектируемыми значениями: одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания площадью 2658,8 кв.м и степенью готовности объекта 50% с присвоением кадастрового номера 59:01:4219198:3391, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.10.2020.

На основании совокупного анализа вышеперечисленных доказательств суд пришел к выводу, что в пункте 1.8 договора залога стороны согласовали замену указанного в пункте 1.1 договора залога предмета залога на замену объекта незавершённого строительства, государственная регистрация которого произведена 09.10.2020.

В связи с чем, судом отклонены доводы ответчика о несоответствии объекта, указанного в п. 1.8 договора залога и в выписке ЕГРН.

Ссылка ответчика на пункт 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" судом отклонена, поскольку указанный пункт с 23.06.2015 утратил силу.

Согласно п.1 ст. 345 ГК РФ по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Предложение об изменении условий договора путем заключения дополнительного соглашения направлено истцом ответчику 21.07.2021.

В иске истец указал, что существующее обременение в виде ипотеки на весь земельный участок, на котором производится обширная застройка комплекса объектов недвижимости, создает существенные препятствия для привлечения инвесторов к участию в строительстве, соответственно препятствует застройке и сдаче объектов недвижимости в установленные сроки. За нарушение сроков застройки действующим законодательством предусмотрены значительные штрафные санкции. Таким образом, на истца, как застройщика возложена материальная ответственность за осуществление процесса застройки согласно установленным графикам, срокам, сметам. При дальнейшем сохранении залога в таком виде застройщик вынужден будет нести убытки в виде начисления и выплаты неустоек, штрафов и т.п.

Проанализировав вышеизложенные нормы права и обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что материалами дела подтверждается наличие оснований для изменения пункта 1.1 договора залога от 18.01.2020 и утверждения его судом в следующей редакции:

«Залогодатель предоставляет Залогодержателю в залог объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:4219198:3391, расположенный по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания общей проектной площадью 2658,8 кв.м (1 этап застройки). Объект принадлежит залогодателю на праве собственности».

В связи с заменой предмета залога регистрирующему органу необходимо прекратить обременение в части ипотеки в пользу ООО «Панорама» в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование под объекты бытового обслуживания населения), расположенного по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», предоставленного договором аренды земельного участка от 29.12.2012 № 250-12М.

Настоящий судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН регистрирующим органом.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб. относятся на ответчика.

В отношении встречного иска об обязании осуществить государственную регистрацию объекта незавершенного строительства: здание центра бытового обслуживания населения с пристроенной автостоянкой открытого типа на 300 машино-мест, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м, по адресу <...> в соответствии с пунктом 1.6 договора залога прав аренды земельного участка от 18.01.2020 суд пришел к выводу о том, что удовлетворение встречных требований невозможно, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора не существует ещё какого-либо объекта, в отношении которого возможна государственная регистрация, что подтверждается представленными истцом доказательствами: заключение специалиста ООО «ФИНЭКС» от 03.03.2022, письмо ООО «Уральский Меридиан», осуществляющего строительный надзор на спорном объекте.

Данные доказательства истец по встречному иску не оспорил, иного не доказал.

При таких обстоятельствах встречный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлина в сумме 6 000 руб. относится на истца по встречному иску и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить в полном объеме.

Утвердить пункт 1.1 договора залога от 18.01.2020 в следующей редакции:

«Залогодатель предоставляет Залогодержателю в залог объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:4219198:3391, расположенный по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания общей проектной площадью 2658,8 кв.м (1 этап застройки). Объект принадлежит залогодателю на праве собственности».

В связи с заменой предмета залога прекратить обременение в части ипотеки в пользу ООО «Панорама» в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование под объекты бытового обслуживания населения), расположенного по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», предоставленного договором аренды земельного участка от 29.12.2012 № 250-12М.

Настоящий судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН регистрирующим органом.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 617066, Пермский край, Краснокамский городской округ, <...> Октября, д. 1, помещ. 8) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДомРусСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 614068, <...>) в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 6 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 617066, Пермский край, Краснокамский городской округ, <...> Октября, д. 1, помещ. 8) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья О. В. Балякина