Решение от 2 мая 2018 г. по делу № А46-4883/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-4883/2018
03 мая 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2018 года.

Полный текст определения изготовлен 03 мая 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению заместителя прокурора Омской области в интересах Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области в лице Совета Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области к Администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Луговое» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными подпунктов 2, 4 пункта 4.1, подпункта 1 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 10.05.2017 № АЗ-09-13/2017,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО2 по служебному удостоверению № 256401,

от Совета - не явились, извещены,

от ответчиков – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Омской области (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области в лице Совета Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области с исковым заявлением к Администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области (далее – Администрация, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Луговое» (далее – ООО «Луговое», Общество, ответчик) о признании недействительными подпунктов 2, 4 пункта 4.1, подпункта 1 пункта 3.1 договора аренды земельного участка № АЗ-09-13/2017, заключенного 10.05.2017 Администрацией Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Луговое».

Прокурор в судебном заседании требование поддержал.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь статьями 123, 156, пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие названных участников арбитражного процесса по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

Между администрацией Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области (Арендодатель) и ООО «Луговое» (Арендатор) 10.05.2017 заключен договор № АЗ-09-13/2017 аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:09:010135:191 на 10 лет площадью 1540 кв.м из земель населённых пунктов неразграниченной государственной собственности, расположенный по адресу: <...>. Разрешённый вид использования данного земельного участка - для размещения и обслуживания объекта торговли.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3.1 договора передача земельного участка в субаренду третьим лицам допускается только с письменного согласия Арендодателя.

Подпунктом 2 пункта 4.1 договора установлено, что Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном законодательством, в случае однократного нарушения Арендатором условий договора.

Подпунктом 4 пункта 4.1 договора установлено, что Арендодатель имеет право приостанавливать работы, ведущиеся на участке с нарушением земельного законодательства и условий настоящего договора, в порядке, установленном федеральным законодательством.

Договор прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Полагая, что отдельные положения данного договора противоречат земельному законодательству, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершённых органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьёй 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Омской области в интересах Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области в лице Совета Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области, прокурор указал на недействительность подпунктов 2, 4 пункта 4.1, подпункта 1 пункта 3.1 договора аренды земельного участка.

Указанными положениями договора предусмотрен запрет Арендатору передавать земельный участок в субаренду без письменного согласия Арендодателя, а также право Администрации требовать досрочного расторжения договора в случае однократного нарушения Арендатором условий договора, приостанавливать работы, ведущиеся на участке с нарушением земельного законодательства и условий настоящего договора, в порядке, установленном федеральным законодательством.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского и частями 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

По положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает: арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (часть 6).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (часть 9).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из пункта 18 приводимого постановления следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключённого после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, подпункт 1 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 10.05.2017, который предусматривает возможность передачи земельного участка в субаренду третьим лицам только с письменного согласия собственника, противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

По условиям подпункта 2 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в порядке, установленном законодательством, в случае однократного нарушения Арендатором условий настоящего договора.

Согласно части 1 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 указанной нормы права по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя установлено статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьёй 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Вместе с тем, оспариваемый подпункт 2 пункта 4.1 договора аренды земельного участка вышеуказанным нормам права не соответствует.

Подпунктом 4 пункта 4.1 договора установлено право арендодателя приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий настоящего договора.

Данное положение договора не предусмотрено нормами действующего законодательства как вид ответственности сторон по договору аренды и не охватывается предметом договора аренды земельного участка от 10.05.2017 № АЗ-09-13/2017, в связи с чем подпункт 4 пункта 4.1 договора следует признать недействительным.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьёй 180 Кодекса установлено, что недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Таким образом, условия подпунктов 2, 4 пункта 4.1, подпункта 1 пункта 3.1 договора аренды земельного участка № АЗ-09-13/2017, заключенного 10.05.2017 Администрацией Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Луговое», противоречат указанным выше положениям законодательства, в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

При таких обстоятельствах исковые требования Прокурора подлежат удовлетворению в полном объёме.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. Статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена, в том числе, и государственная пошлина.

Судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (пункт 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает размер государственной пошлины; так, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, - 6 000 руб.

Согласно статье 333.37 прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; а также органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются.

На основании изложенного, с ООО «Луговое» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования заместителя прокурора Омской области удовлетворить.

Признать недействительными подпункты 2, 4 пункта 4.1, подпункт 1 пункта 3.1 договора аренды земельного участка № АЗ-09-13/2017, заключенного 10.05.2017 Администрацией Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Луговое» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Луговое» (ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрированного в качестве юридического лица: 10.01.2006, зарегистрированного по адресу: 646970, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев