Решение от 9 июня 2022 г. по делу № А46-3604/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3604/2022
09 июня 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения оглашена 02.06.2022

Полный текст решения изготовлен 09.06.2022


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва - помощником судьи Миклуха К.Н., после перерыва - секретарём судебного заседания ФИО1,

ознакомившись с исковым заявлением открытого акционерного общества «Агрофирма Екатеринославская» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании совершить действия,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 10.01.2022 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.02.2022 (сроком на 5 лет), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Агрофирма Екатеринославская» (далее – истец, ОАО «АФ Екатеринославская», Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 09.03.2022 № 49570), уточнённым (вх. от 1104.2022 № 77984) в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (далее – ответчик, Администрация) предоставить в собственность за плату, путём продажи, без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ следующие земельные участки:

- земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: сельскохозяйственное использование с кадастровым номером 55:32:04 07 01:303, площадью 2 268 000 ± 13 777 кв.м, расположенный по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение;

- земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 55:32:04 07 01:307, площадью 2 268 000 ± 13 177 кв.м, расположенный по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение.

В судебном заседании стороны вы сказались согласно письменным пояснениям

Как следует из содержания искового заявления и материалов дела, ОАО «АФ Екатеринославская» на праве аренды, действовавшем три года, на основании договоров от 30.04.2018 №№ А1-36/2018 и А2-36/2018, были предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 55:32:04 07 01:303 и 55:32:04 07 01:307.

На основании дополнительных соглашений от 01.05.2021 № 1 срок означенных договоров продлевался до 31.12.2021.

Согласно письму Межмуниципального Азовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 05.05.2022 № АЗ-05586-исх/22 записи об аренде участков погашены 17.02.2022.

14.01.2022 и 26.01.2022 Общество выразило намерение участвовать в конкурентных процедурах в целях приобретения права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 55:32:04 07 01:303 и 55:32:04 07 01:307.

04.04.2022 состоялся аукцион на право заключения договора аренды на испрашиваемые земельные участки, победителем которого признано ОАО «АФ Екатеринославская», а 25.04.2022 заключены договоры №№ А6-36/2022 и А7-36/2022.

Поскольку срок действия договоров арены от 30.04.2018 превысил 3 года, а в промежуток, между прекращением действия последних и заключением 25.04.2022 новых договоров аренды спорные участки (ввиду погодных условий) никто не использовал, что может свидетельствовать о непрерывности владения истцом этими участками, ОАО «АФ Екатеринославская» полагает, что наделено преимущественным правом приобретения земельных участков в собственность за плату путём продажи без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Согласно последнему без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

ОАО «АФ Екатеринославская» указывает, что договорное использование участков одним правообладателем выдержано в полном объёме, а трехлетний срок добросовестного надлежащего использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства предоставляет право арендатору такого участка обратиться за его приобретением в собственность. Истец также пояснил, что на настоящий момент времени задолженность по арендным платежам им погашена.

Возражая относительно удовлетворения иска, Администрация подтвердила факт наличия договорных отношений с истцом, но указала на невозможность передачи земельных участков в собственность последнего, ввиду того, что арендатором систематически нарушались условия о сроках внесения арендной платы; в период действия договорных отношении (до 31.12.2021) истец с вопросом о возможности приобретения земельных участков в Администрацию не обращался, а на дату обращения (26.01.2022, 07.04.2022) сельскохозяйственное производство ОАО «АФ Екатеринославская» уже не осуществлялось и земельные участки выбыли из его владения; в период действия договоров, не уведомив арендодателя, Общество передало земельные участки иным лицам, что свидетельствует о нарушении договорных условий.

Приняв во внимание всё изложенное, и, оценив, в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд полагает возможным требования истца удовлетворить, исходя из следующего.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтённом в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных сведений. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Как уже отмечалось, согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан арендатору по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трёх лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876 по делу, А79-8550/2020).

При решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трёх лет, для исчисления трёхлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтён не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключённые договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

Так, в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, трёхлетний срок добросовестного надлежащего использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства предоставляет право арендатору такого участка обратиться за его приобретением в собственность. Поскольку общий срок договорного использования участка одним правообладателем (главой КФХ) на момент обращения в уполномоченный орган составил более трёх лет, то отказ в выкупе участка только на том основании, что с даты заключения действующего (последнего) договора прошло менее трёх лет, является незаконным.

В рассматриваемом случае спорные участки находились в аренде у Общества с 30.04.2018 по 31.12.2021.

А 28.02.2022 (вх. № 6) ОАО «АФ Екатеринославская» обратилось в Администрацию с заявлением о продаже участков.

Однако, как пояснил истец в период с 01.01.2022 (дата окончания срока действия договоров) и по 28.02.2022 (дата подачи заявления) участки не могли использоваться (и никем не использовались) ввиду погодных условий.

Как выше указывалось, подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ направлен на защиту прав добросовестных арендаторов, поощрение и стимулирование ответственных хозяйственников. Установленный льготный порядок предоставления земли не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу. В связи с этим использование должно быть законным и правомерным; применение подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ не должно привести к передаче земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно. При оценке добросовестности заявителя и наличии у него права на льготное оформление земельного участка судом также могут быть приняты во внимание длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учётом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Принимая во внимание, что перерыв использования земельных участков приходится на зимний период, не предполагающий проведение каких-либо сельскохозяйственных работ на этом участке, учитывая, что по результатам торгов спорные участки в настоящее время вновь предоставлены ОАО «АФ Екатеринославская», суд полагает, что в конкретном рассматриваемом случае буквальное толкование подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ будет противоречить целям названной нормы. В связи с чем руководствуется разъяснениями, приведёнными в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, и находит договоры аренды последовательно заключёнными.

Одним из условий предоставления земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ является отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

При этом ключевым моментом является факт неустранения допущенных нарушений.

Ответчиком представлены доказательства передачи Обществом части земельного участка с кадастровым номером 55:32:04 07 01:307 в пользование иных лиц без согласования с арендодателем.

Действительно, по общему правилу пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Подпунктом 2 пункта 3.1 договоров аренды от 30.04.2018 №№ А1-36/2018 и А2-36/2018 арендатору предоставлено право передавать арендованные участки в субаренду в пределах срока договоров с письменного согласия арендодателя.

Однако, в судебном заседании ответчик пояснил, что в настоящее время сельскохозяйственная деятельность на спорных участках осуществляется ОАО «АФ Екатеринославская» (03 мин. 06 сек. аудиопротокола от 02.06.2022).

Т.е. нарушения были устранены истцом.

То же относится и к просрочке внесения Обществом арендной платы.

Фактов нецелевого использования земельных участков не установлено.

Учитывая приведённую выше совокупность обстоятельств, суд находит исковые требования ОАО «АФ Екатеринославская» подлежащими удовлетворению.

По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на Администрацию.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования открытого акционерного общества «Агрофирма Екатеринославская» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Обязать Администрацию Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) предоставить в собственность за плату, путём продажи, без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки с кадастровыми номерами 55:32:04 07 01:303 и 55:32:04 07 01:307.

Взыскать с Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу открытого акционерного общества «Агрофирма Екатеринославская» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины 12 000 руб.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья И.Ю. Ширяй