Решение от 8 декабря 2024 г. по делу № А05-8674/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-8674/2024
г. Архангельск
09 декабря 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН<***>)

к администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Северторгсервис" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

о  признании права собственности,

при участии в  заседании представителей сторон:

от  истца: ФИО2 по доверенности  от  16.12.2021;

от ответчика: ФИО3 по  доверенности от  11.06.2024;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к администрации  городского округа "Город Архангельск" (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на объект - здание торгового назначения по улице Выучейского в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:050513:103 и 29:22:050513:1737, площадь застройки 136 кв.м.

Исковые требования указаны с учетом ходатайства истца об их уточнении, принятого протокольным определением суда в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на иск и дополнениях к нему ответчик с иском не согласился.

Общество с ограниченной ответственностью "Северторгсервис" (далее - Общество) в отзыве на исковое заявление предпринимателя просит в его удовлетворении отказать.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал.

Представители Администрации и Общества просили в иске отказать.

Из материалов дела судом установлены следующие фактические обстоятельства.


21.10.2005 между мэрией города Архангельска (арендодатель по договору) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 Рода Агасу (арендатор по договору) заключен договор аренды земельного участка № 1/680(л), по условиям которого  арендатору в аренду предоставлен земельный участок из категории земель поселений (кадастровый номер 29:22:050513:0103, в настоящее время - 29:22:050513:103) в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска площадью 0,0155 га во  2 ценовой зоне, для установки и эксплуатации торгового павильона-кафе из легких металлических конструкций без права капитального строительства и создания объекта недвижимости по ул. Выучейского.

Согласно пункту 1.2. срок договор установлен на 5 лет с момента подписания. После истечения срока действия договора, если арендатор продолжает пользоваться земельным участок, и ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, последний считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. При этом любая из сторон может отказаться от договора, предупредив другую сторону не менее чем за один месяц (пункт 1.4. договора).

В соответствии с соглашением от 23.06.2011, заключенным между министерством имущественных отношений Архангельской области и предпринимателем, в договор аренды от 21.10.2005 № 1/680(л) внесены изменения, в частности, права и обязанности по указанному договору переданы предпринимателю с 19.05.2011.

Из соглашения от 23.06.2011 следует, что оно заключено в связи с переходом к предпринимателю на основании договора купли-продажи от 19.05.2011 права собственности на павильон, расположенный на земельном участке.

Кроме того, в соответствии с выписками от 18.01.2018 и от 03.09.2024 из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) предпринимателю с 18.01.2018 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 29:22:050513:1737 площадью 44 кв.м. с разрешенным использованием для размещения объекта розничной торговли и общественного питания.

Земельные участки  с кадастровыми номерами 29:22:050513:103 и 29:22:050513:1737 являются смежными и имеют общую границу.

С земельным участком с кадастровым номером 29:22:050513:1737 также граничит земельный участок с кадастровым номером 29:22:050513:1736, который согласно выписке из ЕГРН от 03.09.2024 имеет площадь 400 кв.м. и с 03.11.2017 принадлежит на праве собственности  обществу с ограниченной ответственностью "Северторгсервис" (далее - Общество).

Из выписке из ЕГРН от 03.09.2024 на земельный участок с кадастровым номером 29:22:050513:1736 усматривается, что в его границах расположено нежилое здание с кадастровым номером 29:22:050513:1392, которое согласно сведениям ЕГРН введено в эксплуатацию по завершении строительства в 2013 году и с 26.02.2014 зарегистрировано на праве собственности за Обществом.

Из материалов дела также следует, что строительство указанного здания осуществлено в соответствии с проектной документацией, разработанной проектной фирмой «Арикон и К»,  на основании  разрешения от  31.10.2013 № RU 2930100-345  на строительство здания торгового назначения. Разрешением предусмотрено строительство объекта площадью застройки 300 кв.м. и общей площадью здания 271,4 кв.м в границах земельных участков с кадастровыми номерами 29:22:050513:105, 29:22:050513:981, 29:22:050513:982.

Согласно представленной истцом в материалы дела рабочей документации  проектной фирмы «Арикон и К»  разрешенный к строительству объект имел наименование «Смена назначения торгового павильона на здание торгового назначения по ул. Выучейского в Ломоносовском территориальном округе». В соответствии с  пояснительной запиской проектная документация разработана по заказу Общества в связи с получением градостроительного плана земельного участка и разрешения на смену вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:22:050513:105 с "для установки и эксплуатации торгового павильона из легких металлических конструкций без права капитального строительства" на "размещение здания торгового назначения" (распоряжение мэра города Архангельска от 25.09.2012 № 2038р).

Земельные участки с кадастровыми номерами 29:22:050513:105, 29:22:050513:981, 29:22:050513:982 предоставлены Обществу в аренду по договорам от 31.12.2004 № 1/661(л), от 22.04.2013 № 1/764(л), от 07.03.2013 № 4/322(л) аренды земельных участков, заключенным с мэрией города Архангельска и министерством имущественных отношений Архангельской области.

30.12.2013 Администрация  выдала Обществу разрешение № RU 2930100-94  на ввод в эксплуатацию здания торгового назначения, расположенного по адресу: <...> в г. Архангельске.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель обратился в арбитражный суд  с иском о признании права собственности на объект здание торгового назначения по улице Выучейского в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:050513:103 и 29:22:050513:1737, площадь застройки 136 кв.м.

В обоснование своих требований предприниматель указывает, что объект, возведенный в соответствии с проектной документацией  ООО «Арикон и К» и на основании разрешения на строительство от  31.10.2013 № RU 2930100-345, представляет собой единый объект, расположенный на земельных участках с  кадастровыми номерами 29:22:050513:103 и 29:22:050513:1737 (принадлежат предпринимателю) и с  кадастровым номером 29:22:050513:1736 (принадлежит Обществу), но разрешением от 30.12.2013 № RU 2930100-94 осуществлен   ввод в эксплуатацию только части объекта, который поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 29:22:050513:1392 и зарегистрирован на праве собственности за Обществом.

Поскольку объект построен в соответствии с проектной документацией и  разрешением на строительство в границах  земельных участков, принадлежащих предпринимателю на законных основаниях, объект соответствует требованиям к параметрам постройки, то, по мнению истца, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует признанию права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации как на самовольную постройку.

Администрация, возражая относительно иска, указывает, что спорный  объект не является объектом капитального строительства; условия признания права собственности на самовольную постройку, предусмотренные пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Возражения Администрации  поддержало Общество, согласно доводам которого  проектной документацией "АринКон и Ко" и разрешением на строительство предусмотрено строительство объекта площадью застройки 300 кв.м. Такой объект был возведен Обществом в границах своих земельных участков. Первоначальный фундамент, частично выходящий за пределы пятна застройки, демонтирован не был, но проект на эту часть фундамента не разрабатывался.

При оценке обстоятельств дела, собранных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По смыслу приведенной нормы создание здания, сооружения или другого строения без получения необходимых на то разрешений является признаком самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление № 44) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Как усматривается из рабочей документации объекта "Смена назначения  торгового павильона  на  здание торгового назначения по улице Выучейского в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска" (тома: архитектурно-строительные решения, генеральный план, пояснительная записка) на листах "План благоустройства" и "План разбивки осей" проектируемого объекта отражены границы участка предпринимателя ФИО6 и кафе  ФИО6 с пометкой "перспектива".

Данным проектом (страница 7 пояснительной записки) предусмотрено место расположения объекта в границах земельных участков с кадастровыми номерами 29:22:050513:105, 29:22:050513:981, 29:22:050513:982 общей  площадью 444 кв.м.

Выданным на основании указанного проекта разрешением на строительство также предусмотрено строительство в границах названных земельных участков на площади 0,0444 га площадью застройки 300,0 кв.м., общей площадью здания 271,4 кв.м.

Из материалов дела также усматривается, что из земельных участков, на которых предусматривалось строительство объекта, впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером 29:22:050513:1729, разделенный в 2017 году  на земельные участки с кадастровым номером 29:22:050513:1737 площадью 44 кв.м. и с кадастровым номером 29:22:050513:1736 площадью 400 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 29:22:050513:1737 предприниматель приобрел у Общества по договору купли-продажи от 26.12.2017.

Таким образом, проектной документацией и разрешением на строительство предусматривалось строительство объекта "Смена назначения  торгового павильона  на  здание торгового назначения по улице Выучейского в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска" в границах земельных участков общей площадью 444 кв.м., часть площади которых впоследствии приобретена предпринимателем после формирования земельного участка с кадастровым номером 29:22:050513:1737.

Вместе с тем из материалов дела не следует и истцом не доказано, что объект, возведенный в соответствии с проектной документацией "Смена назначения  торгового павильона  на  здание торгового назначения по улице Выучейского в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска" и разрешением на строительство от  31.10.2013 № RU 2930100-345, является единым объектом, который в настоящее время размещается  на трех земельных участках с  кадастровыми номерами 29:22:050513:103,  29:22:050513:1737 и 29:22:050513:1736.

В соответствии со сведениями ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером 29:22:050513:1392, введенное в эксплуатацию в 2013 году, расположено в границах земельного участка с  кадастровым номером  29:22:050513:1736, в границах земельных участках с  кадастровыми номерами 29:22:050513:103 и  29:22:050513:1737 объекты недвижимости не расположены.

При этом в проектной документации, на которую предприниматель ссылается в обоснование своих требований, часть здания, примыкающая к проектируемому объекту значится как "кафе ФИО6" с пометкой "перпектива". На рабочих чертежах проектной документации (фасады, план на отметке 0,00, цветовое решение фасадов) та часть здания, которая соответствует местоположению   "кафе ФИО6"  не нанесена и не запроектирована.

В соответствии с проектом (страница 5 пояснительной записки) и разрешением на строительство от  31.10.2013 № RU 2930100-345 площадь застройки проектируемого и разрешенного к строительству объекта - 300 кв.м., строительный объем - 1055,0 кв.м, общая площадь здания - 371,4 кв.м.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию площадь помещений здания составила 280,7 кв.м., строительный объем - 989,0 кв.м.

Таким образом, проектная документация, выполненная ООО "АриКон и Ко" разрабатывалась только на объекта, поставленный на кадастровый учет с кадастровым номером 29:22:050513:1392, на который было получено разрешение на строительство и который введен в эксплуатацию.

В своих пояснениях Общество указывает, что в процессе подготовки к строительству проект претерпевал изменения, что повлекло изменение его площади. Первоначальный фундамент, частично выходящий за пределы пятна застройки, не был демонтирован.

Представитель предпринимателя в судебном заседании пояснил, что здания, в отношении которого заявлены требования, возведено частично на той части фундамента, которая, по утверждению Общества, выходила из пятна застройки по проекту.

Вместе с тем наличие у здания с кадастровым номером 29:22:050513:1392 и объекта, права на который заявлены предпринимателем, единой фундаментной плиты, не имеет значения для разрешения спора, поскольку проектной документацией и разрешением на строительство возведение объекта, включающего в свой состав ту часть, которая размещена на земельных участках предпринимателя, не предусмотрено.

Соответственно, оснований для вывода о том, что объект, в отношении которого заявлены требования  возведен в соответствии с проектной документаций и на основании разрешения на строительство не имеется.

Кроме того, разрешение на строительство от  31.10.2013 № RU 2930100-345  выдано Обществу, а не предпринимателю, что также не позволяет отнести спорный объект к строительству на основании соответствующего разрешения.

Также истец утверждает, что спорный объект частично расположен в границах   земельного участка с  кадастровым номером 29:22:050513:103.

Вместе с тем указанный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду без права капитального строительства. Данный участок также не значится в  разрешении на строительство от  31.10.2013 № RU 2930100-345. Доказательств получения согласия со стороны арендодателя (Администрации) на возведение  объекта капитального строительства в границах земельного участка, арендованного по договору от 21.10.2005 № 1/680(л) истцом не представлено.

С учетом изложенного, суд соглашается с позицией Администрации о том, что в данном случае  условия для  признания права собственности на самовольную постройку, предусмотренные  пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, отсутствуют, поскольку в отношении земельного участка с  кадастровым номером 29:22:050513:103 права, допускающие строительство на нем данного объекта, отсутствовали как у предпринимателя, так и у Общества.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд не находит оснований для назначения по ходатайству истца судебной экспертизы по заявленным предпринимателем вопросам, в удовлетворении ходатайства истца отказано протокольным определением суда.

Кроме того, обстоятельства дела позволяют квалифицировать поведение предпринимателя как недобросовестное, что в силу разъяснений,  изложенных в пункте 43 постановления № 44, является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Строительство спорного объекта осуществлено в отсутствие надлежащей проектной документации, с заявлением о выдаче разрешения на строительство предприниматель не обращался. Иного материалы дела не содержат. Доводы истца о том, что строительство осуществлено в соответствии с проектной документации и на основании разрешения на строительство, не могут быть отнесены к его заблуждению либо недостаточной компетенции относительно обстоятельств дела. Иск, по существу, направлен лишь на сохранение прав на использование земельного участка с  кадастровым номером 29:22:050513:103. До предъявления Администрацией к предпринимателю требований об освобождении этого земельного участка в связи с прекращением права аренды предприниматель попыток ввести в гражданский оборот спорный объект не предпринимал.

На основании изложенного суд в удовлетворении иска отказывает.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Б. Филипьева