Решение от 19 октября 2020 г. по делу № А81-11717/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-11717/2019
г. Салехард
19 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 19 октября 2020 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Никитиной О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Семёновой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений администрации города Ноябрьска (ИНН: 8905017830, ОГРН: 1028900704392) к обществу с ограниченной ответственностью «Паркинг» (ИНН: 8901034708, ОГРН: 1168901057555) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился;

от ответчика - представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Паркинг» (далее – ответчик, ООО «Паркинг») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:12:000000:9118, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, <...> район мкр. 3, кадастровый номер 89:12:110701:32, для продажи с публичных торгов.

По ходатайству Департамента определением суда от 21 мая 2020 года назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, на время проведения экспертизы производство по делу приостановлено.

Определением суда от 05 августа 2020 года производство по делу возобновлено, рассмотрение дела назначено на 06 октября 2020 года.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

До начала судебного заседания от истца поступили пояснения относительно оплаты судебной экспертизы, а также заявлено о рассмотрении дела без его участия.

От ответчика проступил отзыв на исковое заявление, в котором изложены возражения относительно удовлетворения заявленных требований.

В целях предоставления возможности ознакомления истца с поступившим отзывом в судебном заседании объявлен перерыв до 14 час. 30 мин. 12 октября 2020 года.

Информация о перерыве была размещена на официальном сайте интернет ресурса «Картотека арбитражных дел»: http://kad.arbitr.ru. Стороны извещены о перерыве в судебном заседании надлежащим образом.

Судебное заседание после объявленного перерыва продолжено в том же составе суда, без участия представителей сторон.

За время перерыва от истца поступили возражения на отзыв ответчика.

Руководствуясь статьями 123 и 156 АПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон, по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит заявление Департамента подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ООО «Маклер» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 155-16 от 14.11.2016, по условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору земельный участок с кадастровым номером 89:12:110701:32, площадью 2266 кв.м., имеющий адресный ориентир: ЯНАО, <...> район микрорайона № 3, для завершения строительства объекта незавершённого строительства, здание КПП, открытая автостоянка для легковых автомобилей.

Срок аренды земельного установлен на 3 года, до 31.10.2019 (пункт 2.1 договора).

Соглашением № 1 о перемене лиц в обязательстве от 14.08.2018 ООО «Паркинг» (новый арендатор) принял на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды № 155-16 от 14.11.2016.

Право собственности на спорный объект с кадастровым номером 89:12:0000009118 перешло с ООО «Маклер» на ООО «Паркинг», о чём внесена соответствующая запись в ЕГРН.

До настоящего времени строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 52%.

Предоставление в аренду земельных участков под объектами незавершенного строительства для завершения строительства на них собственниками указанных объектов прямо предусмотрено нормами Земельного кодекса РФ.

Право на предоставление земельного участка однократно для окончания строительства уже было реализовано ООО «Маклер» при заключении договора аренды от 14.11.2016 № 155-16.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.I ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судом установлено, что договор распространял свое действие на три года, на отношения сторон, возникшие с 14.11.2016 по 31.10.2019 (пункт 2.1 договора № 155-16).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Из материалов дела следует, что ООО «Маклер» зарегистрировало спорный объект незавершённого строительства, степень готовности 52 %, о чем 10.01.2014 сделана запись регистрации.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, ООО «Маклер» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором находится спорный недостроенный объект, для завершения его строительства.

Поскольку на момент заключения договора от 14.11.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под не завершенным строительством объектом ответчик был обязан заключить новый договор аренды.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 14.11.2016 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

В настоящем случае из материалов дела следует, что предшественником ответчика в арендных правоотношениях (ООО «Маклер») реализовано право на однократное предоставление земельного участка путем заключения договора от 14.11.2016, строительство объекта недвижимости на момент окончания срока действия договора от 11.02.2016 не закончено.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Приобретение ответчиком объекта незавершенного строительством менее чем за 2 года до истечения срока действия договора аренды у прежнего собственника, реализовавшего право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства объекта, относится к предпринимательскому риску ответчика; непродолжительность периода владения ответчиком земельным участком, отсутствие объективной возможности завершения строительства объекта, с учетом степени готовности последнего, до окончания срока аренды не относятся к обстоятельствам, предусмотренным пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ и исключающим возможность удовлетворения требования департамента о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Кроме того, в соглашении о перемене лиц в обязательстве № 1 от 14.08.2018 предмет договора «предоставление земельного участка для завершения строительства спорного объекта» не изменился. Дополнительных соглашений, изменяющие условия и сроки аренды земельного участка, в материалы дела не представлено.

Таким образом, доводы ответчика о том, что спорный земельный участок был предоставлен для целей как первый этап комплексного развития территории микрорайона № 3 в г. Ноябрьск и Администрация до настоящего времени не согласовала проект планировки и межевания территории микрорайона № 3 под строительство многофункционального торгово-развлекательного центра, являются несостоятельными.

При таких обстоятельствах, основания применения части 3 статьи 239.1 ГК РФ не имеется, объект подлежит изъятию.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с заключением эксперта № 20/7 от 29.07.2020 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:12:000000:9118, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> район мкр. 3, на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110701:32, путем продажи с публичных торгов, степень готовности объекта незавершенного строительства 52%, определена в размере 164 000 рублей.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащего применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Заключение эксперта № 20/7 от 29.07.2020 оформлено по результатам проведения судебной экспертизы, суд определяет начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации равной его рыночной стоимости, установленной настоящим заключением.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судом не установлена, а к правоотношениям сторон подлежат применению правила статьи 239.1 ГК РФ, требования Департамента об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ).

При назначении судебной экспертизы, инициатором которой был истец (Департамент), денежные средства на оплату экспертизы заявителем на депозитный счет суда не вносились со ссылкой на отсутствие бюджетных ассигнований на указанные цели.

Между тем, в случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам. Однако, если при названных обстоятельствах дело не может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств (часть 2 статьи 108 АПК РФ), суд вправе назначить экспертизу при согласии эксперта (экспертного учреждения, организации), учитывая, что оплата экспертизы в таком случае будет производиться в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 110 Кодекса (абзац 2 пункта 22 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23).

При этом, в силу части 6 статьи 110 АПК РФ Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку решение принято в пользу истца, а ответчик является проигравшей стороной, расходы на оплату экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

При вынесении решения в виде резолютивной части 12 октября 2020 года судом были допущены описки в резолютивной части решения, а именно, в абзаце четвертом после слов «РЕШИЛ:» вместо ООО «Паркинг» в качестве должника указан Департамент (истец).

Суд в порядке части 3 статьи 179 АПК РФ исправляет допущенные описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения содержания судебного акта.

Настоящее решение изготовлено с исправлением ранее допущенной в резолютивной части решения от 12 октября 2020 года описки.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в установленном НК РФ размере.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Паркинг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:12:000000:9118, расположенный по адресу: ЯНАО, <...> район мкр. 3, на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110701:32, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации равной его рыночной стоимости без учета прав на земельный участок, без учета НДС, в размере 164000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паркинг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и недвижимости» (ИНН <***>) стоимость судебной экспертизы в сумме 10000 рублей (счет б/н от 29.07.2020).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паркинг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

О.Н. Никитина