Решение от 21 июля 2025 г. по делу № А38-894/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, <...>


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-894/2025
г. Йошкар-Ола
22» июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2025 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

 при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем Швецовой Н.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению Первого заместителя прокурора Республики Марий Эл

в интересах муниципального образования «Городское поселение Морки» в лице Моркинской городской администрации Моркинского муниципального района Республики Марий Эл (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчикам индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, о признании договора переуступки прав недействительным и применении последствий недействительности

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, акционерное общество «Энергия»

с участием представителей:

от прокурора – Лощинин И.В. по доверенности,

от истца – не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчиков – не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Республики Марий Эл обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл в интересах муниципального образования «Городское поселение Морки» в лице Моркинской городской администрации Моркинского муниципального района Республики Марий Эл с исковым заявлением, измененным по правилам статьи 49 АПК РФ, к ответчикам, индивидуальному предпринимателю ФИО1 и индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просит:

- признать недействительными договор аренды земельного участка от 11.01.2021 №07-21 с кадастровым номером 12:13:0990121:437, оформленный договором переуступки прав и обязанностей от 08.02.2024,

- применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка площадью 38 кв.м. с кадастровым номером 12:13:0990121:437 муниципальному образованию «Городское поселение Морки» в лице Моркинской городской администрации Моркинского муниципального района Республики Марий Эл. 

Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 166, 167, 168, 448 Гражданского кодекса РФ, статью 39.6 Земельного кодекса РФ и мотивированы нарушением требований гражданского и земельного законодательства Российской Федерации при заключении спорной сделки (л.д. 6-12, 61-63, 133-136).

Муниципальное образование «Городское поселение Морки» в лице Моркинской городской администрации Моркинского муниципального района Республики Марий Эл, в интересах которого заявлен иск, в отзыве на иск просило отказать в удовлетворении требования прокурора. Он указало, что субъективное право материального истца ответчиками не нарушено, в связи с чем к реальному восстановлению прав и законных интересов муниципального образования удовлетворение иска не приведет (л.д. 84-86).

Ответчики, индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2, в отзывах на исковое заявление полностью признали исковые требования (л.д. 145, 147-148).

Ответчики и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явились. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие по имеющимся в материалах дела доказательствам.


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения прокурора, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.


Из материалов дела следует, 11.01.2021 между Моркинской городской администрацией Моркинского муниципального района Республики Марий Эл, выступающей от имени муниципального образования «Городское поселение Морки» (арендодателем), и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором) на основании протокола заседания рабочей комиссии Моркинской городской администрации на право заключения договора аренды земельного участка № 3 от 24.12.2020 заключен договор аренды земельного участка № 07-21, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:13:0990121:437, площадью 38 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Моркинский район, пгт Морки. Согласно пункту 3.1 договора аренды договор заключен сроком на 20 лет с 11.01.2021 по 11.01.2041 (л.д. 36-39, 47-50).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды от 11.01.2021 № 07-21 сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям: о предмете договора, сроке аренды и размере арендной платы, поэтому его необходимо признать заключенным. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, сторонами исполнено (л.д. 72-74).

Договор аренды исполнен арендодателем. Земельный участок с кадастровым номером 12:13:0990121:437 передан арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2021 (л.д. 40-41).

Пунктом 5.3.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Передать земельный участок, часть (части) земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5.3.4 договора аренды).

08.02.2024 ФИО1 и ФИО2 подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 07-21 (л.д. 45-46). Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 07-21 зарегистрирован в ЕГРН 21.02.2024.

13.03.2024 между Моркинской городской администрацией Моркинского муниципального района Республики Марий Эл, выступающей от имени муниципального образования «Городское поселение Морки» (арендодателем), и ФИО2 (новым арендатором) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 07-21, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору перешли к новому арендатору (л.д. 42).  

Полагая, что договор аренды земельного участка № 07-21 от 11.01.2021,  оформленный договором переуступки прав и обязанностей от 08.02.2024, является незаконным, прокурор обратился с требованием о признании его недействительным.


Арбитражный суд признает обоснованными доводы прокурора о том, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований гражданского и земельного законодательства.

Иск прокурора предъявлен в интересах муниципального образования «Городское поселение Морки» в лице Моркинской городской администрации Моркинского муниципального района Республики Марий Эл, являющегося арендодателем по договору аренды земельного участка от 11.01.2021 № 07-21 и обладающего правом на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 12:13:0990121:437, и преследует цель защиты интересов публично-правового образования и неопределенного круга лиц.

По правилам пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно норме, содержащейся в пункте 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 25) ничтожной также является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума ВС РФ № 25).

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ регламентировано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, собственность на спорный земельный участок является неразграниченной, поэтому Моркинская городская администрация Моркинского муниципального района Республики Марий Эл в силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обладает правом на распоряжение таким земельным участком.

В силу пункта 9 статьи 39.11 ЗК РФ аукцион является открытым по составу участников, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 указанной статьи.

Арбитражным судом установлено, что договор аренды земельного участка от 11.01.2021 № 07-21 заключен по результатам торгов, требование о проведении которых является императивно установленным.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

Вместе с тем пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, вступившим в действие с 01.06.2015, установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Положения указанной нормы регулируют, в том числе, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе, с развитием конкуренции (определение Верховного Суда РФ от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

В нарушение названной нормы права ФИО1 на основании договора от 08.02.2024 передал ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды от земельного участка от 11.01.2021 № 07-21, заключенному по результатам торгов в форме аукциона.

Договор, заключенный с нарушением требований пункта 7 статьи 448 ГК РФ, в обход установленной законом процедуры заключения договора аренды земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона, с нарушением публичных интересов, является ничтожной сделкой. При этом отсутствие возражений органа местного самоуправления на передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка не имеет правового значения для признания договора переуступки ничтожным.

Переуступка прав по договору аренды земельного участка, заключенного на торгах, является недопустимой, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам торгов (Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2024 № 304-ЭС24-3121).

Оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка № 07-21 от 11.01.2021 в редакции дополнительного соглашения к нему № 1 от 13.03.2024 и договора от 08.02.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка 07-21 от 11.01.2021 является ничтожным, поскольку заключен в обход действующего земельного законодательства, предусматривающего проведение конкурентных процедур при реализации права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка № 07-21 от 11.01.2021 в редакции дополнительного соглашения к нему № 1 от 13.03.2024 и договора от 08.02.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка 07-21 от 11.01.2021, заключенный с нарушением требований статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ, посягает на публичные интересы, в связи с чем на основании статей 166 и 168 ГК РФ признается арбитражным судом недействительным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).


Прокурором также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка муниципальному образованию «Городское поселение Морки» в лице Моркинской городской администрации Моркинского муниципального района Республики Марий Эл.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание указанную норму, арбитражный суд в качестве последствий недействительности сделки обязывает индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить муниципальному образованию «Городское поселение Морки» в лице Моркинской городской администрации Моркинского муниципального района Республики Марий Эл по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 12:13:0990121:437 площадью 38 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, <...> участок 12е.


Исковое заявление полностью признано ответчиками.

В силу части 3 статьи 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Арбитражный суд считает возможным принять признание ответчиками иска, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.


В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

До принятия судом решения по существу спора ответчики полностью признали исковые требования.

По смыслу пункта 3 статьи 333.40 НК РФ при признании ответчиком иска возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, а 30 процентов – подлежит взысканию с ответчика.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ. В связи с этим с каждого из ответчиков подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 4 500 руб.


Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недействительной сделкой договор №07-21 от 11.01.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 12:13:0990121:437 в редакции дополнительного соглашения к нему №1 от 13.03.2024 и договора от 08.02.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №07-21 от 11.01.2021.


2. Применить последствия недействительности сделки и обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) возвратить муниципальному образованию «Городское поселение Морки» в лице Моркинской городской администрации Моркинского муниципального района Республики Марий Эл (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 12:13:0990121:437 площадью 38 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, <...> участок 12е.


3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4500 рублей.


4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4500 рублей.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.


Судья                                                                                                                 В.В. Лежнин