Решение от 22 марта 2022 г. по делу № А56-88308/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-88308/2021
22 марта 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН <***>) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург город, улица Новгородская, дом 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Багира» (197110, <...>, литер А, квартира 7, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды


при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 10.01.2022),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 31.10.2021),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Багира» (далее – Общество) о расторжении договора аренды от 25.04.2018 № 13/ЗК-05881 (далее – Договор).

Определением суда от 06.10.2021 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 04.03.2022 (с учетом изменения даты судебного заседания определениями от 14.12.2021 и от 04.02.2022).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению ответчика, истец не доказал факт наличия нарушений порядка использования земельного участка, поскольку акты от 14.10.2020 и от 07.06.2021 не могут являться надлежащими доказательствами, так как они составлены в одностороннем порядке без участия ответчика либо его представителя, что лишает их доказательственной силы; указанные истцом нарушения не могут рассматриваться как существенные и достаточные для расторжения Договора, поскольку ответчик добросовестно исполняет свои договорные обязательства, своевременно вносит арендную плату, а размещение на участке легковых автомобилей и объектов благоустройства, необходимых для обеспечения сохранности находящихся на участке транспортных средств, не может рассматриваться как грубое нарушение Договора, в результате которого истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Комитет в лице Учреждения (арендодатель) и ООО «Спартак» (арендатор) 25.04.2018 заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды земельный участок Зона 7, кадастровый номер 78:12:0006327:1007 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кржижановского, участок 27, севернее дома 3, корпус 1, литера А, площадью 3000 кв.м.

По акту приема-передачи от 25.04.2018 (приложение № 3 к Договору) участок передан ООО «Спартак».

Согласно пункту 1.2 Договора участок предоставлен для стоянки грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн (код – 11.5). Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей не допускается.

Впоследствии на основании дополнительного соглашения № 1 от 25.12.2018 арендатор в Договоре заменен на Общество в связи с реорганизацией ООО «Спартак» путем выделения.

Дополнительным соглашением № 2 от 14.10.2020 срок действия Договора установлен до 11.03.2023.

В силу пункта 4.3.1 Договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.

В результате проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) 14.10.2020 обследования спорного земельного участка было установлено, что севернее дома 3, корпус 1, литера А по улице Кржижановского размещена огороженная металлическим забором охраняемая автостоянка, въезд/выезд на территорию которой осуществляется через автоматический шлагбаум со стороны улицы Кржижановского; на территории автостоянки находится металлическая бытовка, используемая сотрудниками автостоянки как пост охраны, севернее размещен пост охраны на металлических опорах (не используемый); согласно представленным документам предпринимательскую деятельность на автостоянке осуществляет Общество; часть территории автостоянки площадью 3000 кв.м размещена в границах земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Кржижановского, участок 27 (Санкт-Петербург, улица Кржижановского, участок 27 (севернее дома 3, корпус 1, литера А по улице Кржижановского); часть автостоянки площадью 1995 кв.м размещена в границах земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Кржижановского, участок 54; оба участка представляют собой единую огороженную территории, на которой размещается автостоянка; на момент проведения обследования на территории автостоянки хранятся легковые автомобили; предпринимательскую деятельность на участках осуществляет Общество; выявлены признаки нарушения условий Договора в части цели предоставления участка. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте от 14.10.2020.

В соответствии с пунктом 6.3.1 Договора при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.

В направленной Обществу претензии от 24.12.2020 N ПР-43694/20-0-0 Учреждение, обеспечивающее в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета, по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, указав на нецелевое использование земельного участка, потребовало уплатить штраф за нарушение пункта 1.2 Договора и в течение 30 дней с момента направления претензии устранить допущенные нарушения; предложило обратиться в Учреждение в целях подписания соглашения о расторжении Договора, а также предупредило о том, что в случае невыполнения ответчиком указанных требований, оно будет обращаться в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа и расторжении Договора.

Как указал истец в иске, в настоящее время задолженность по оплате штрафа у ответчика отсутствует.

Согласно акту от 07.06.2021, составленному ККИ в ходе повторного обследования спорного земельного участка, в границах участка размещена автостоянка; на участке размещена неэксплуатируемая будка охраны; доступ на автостоянку ограничен металлическим ограждением, размещенным на земельном участке площадью 1995 кв.м, прилегающем к спорному участку с южной, восточной и западной сторон (далее – участок 2); въезд на автостоянку осуществляется с юго-восточной стороны через автоматический шлагбаум, размещенный на участке 2, также на участке 2 размещена будка охраны; участок 2 сформирован по адресу: Санкт-Петербург, улица Кржижановского, участок 54, кадастровый номер 78:12:0006327:1014, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта; сотрудником в будке охраны, размещенной на участке 2, представлены пояснения и документы, согласно которым деятельность на участках осуществляет Общество; на момент проведения обследования на автостоянке размещены преимущественно легковые автомобили; выявлены признаки нарушения условий пункта 1.2 Договора в части цели предоставления участка.

Ссылаясь на существенный характер допущенного ответчиком нарушения условий Договора, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о расторжении Договора.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В материалы дела истцом представлены составленные ККИ акты обследования спорного земельного участка от 14.10.2020 и от 07.06.2021 с приложениями (фотоматериалами), из которых следует, что на участке размещена огороженная металлическим забором охраняемая автостоянка, въезд/выезд на территорию которой осуществляется через автоматический шлагбаум со стороны улицы Кржижановского; на территории автостоянки Обществом ведется предпринимательская деятельность по хранению автотранспортных средств (преимущественно легковых автомобилей), что является нарушением условия пункта 1.2 Договора.

Возражая против иска, ответчик заявил, что указанные акты ККИ не являются надлежащими доказательствами, так как носят односторонний характер.

Вместе с тем ККИ создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 N 335-66 «О Правительстве Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.

Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о ККИ, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах. Он является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге.

Согласно пункту 1.4 распоряжения ККИ от 05.09.2017 N 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости, в том числе требований по оформлению документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках.

На основании пункта 3.1 названного распоряжения обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.

В данном случае обследования земельного участка были произведены в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами. Результаты обследований отражены в соответствующих актах, которые оценены судом наряду с иными доказательствами.

Доказательств, опровергающих изложенные в актах ККИ от 14.10.2020 и от 07.06.2021 обстоятельства, ответчик суду не представил (статьи 9, 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1.2 Договора земельный участок предоставлен Обществу при условии соблюдения, в том числе, условия о цели использования участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении Договора в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, предусмотрено в пункте 6.3.1 Договора.

Довод Общества о том, что указанное истцом нарушение условий Договора (пункта 1.2) не является существенным, отклонен судом с учетом положений пункта 6.3 Договора, содержащего указание на то, что нарушения, перечисленные в пунктах 6.3.1-6.3.12, признаются сторонами существенными.

Таким образом, в рассматриваемом случае нарушение условий Договора, выражающееся в использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, признается существенным, поскольку стороны указали на это в Договоре (пункт 6.3).

При таком положении в отсутствие доказательств, опровергающих правовую позицию истца по делу, суд приходит к выводу о доказанности Комитетом факта нарушения ответчиком условий Договора.

Поскольку в данном случае судом установлен факт нарушения арендатором указанной в пункте 1.2 Договора цели использования земельного участка, а следовательно, имеются предусмотренные пунктом 6.3.1 Договора основания для досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в судебном порядке, иск подлежит удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец в установленном Налоговым кодексом Российской Федерации порядке был освобожден при подаче иска, подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть договор аренды от 25.04.2018 № 13/ЗК-05881, заключенный между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Багира».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Багира» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Целищева Н.Е.