Решение от 11 февраля 2019 г. по делу № А46-23620/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-23620/2018
12 февраля 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 05 февраля 2019 года

Решение в полном объёме изготовлено 12 февраля 2019 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Распутиной В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Отрах А.Н.,

рассмотрев исковое заявление Заместителя прокурора Омской области в интересах Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области в лице Совета Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области

к Администрации Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области, Федеральному государственному предприятию «Боевое»:

о признании недействительным пункта 4.4.3 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, заключенного между Администрацией Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и Федеральным государственным предприятием «Боевое»;

о признании недействительными п. 4.2.1, п. 6.2 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, заключенного между Администрацией Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и Федеральным государственным предприятием «Боевое», в части допускающей досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя не на основании решения суда;

о признании недействительным п. 4.4.2 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, заключенного между Администрацией Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и Федеральным государственным предприятием «Боевое», в части установления месячного срока для подачи письменного заявления о заключении договора аренды на новый срок,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 личность удостоверена служебным удостоверением;

от ответчика – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель Прокурора Омской области (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области в лице Совета Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области с исковым заявлением к Администрации Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области, Федеральному государственному предприятию «Боевое»:

- о признании недействительным пункта 4.4.3 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, заключенного между Администрацией Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и Федеральным государственным предприятием «Боевое»;

- о признании недействительными п. 4.2.1, п. 6.2 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, заключенного между Администрацией Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и Федеральным государственным предприятием «Боевое», в части допускающей досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя не на основании решения суда;

- о признании недействительным п. 4.4.2 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, заключенного между Администрацией Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и Федеральным государственным предприятием «Боевое», в части установления месячного срока для подачи письменного заявления о заключении договора аренды на новый срок.

Прокурор в судебном заседании требование поддержала.

Ответчик, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией (арендодатель) и Федеральным государственным унитарным предприятие «Боевое» (арендатор) 19.08.2016 заключен договор № АЗ-16/02 аренды земельного сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:06:081102:3.

Пунктом 4.4.2 договора предусмотрено, что Арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока действия договора.

Пунктом 4.4.3 договора установлено, что Арендатор вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду с письменного согласия Арендодателя.

Пункт 6.2 договора предусматривает, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.2.1, согласно которому, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушении других условий договора.

Полагая, что отдельные положения указанных выше пунктов данного договора противоречат земельному законодательству, Прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Омской области в интересах Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области в лице Совета Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области Прокурор указал на недействительность пункта 4.4.2 договора аренды земельного участка.

Согласно п.1, пп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Аналогичные положения закреплены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно п. 5 ст. 9 и ст. 10 которого в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 194 Гражданского кодекса РФ если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Однако если это действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции.

Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

Таким образом, пунктом 4.4.2 оспариваемого Договора аренды земельного участка, срок, в течение которого арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении договора аренды на новый срок в преимущественном порядке, необоснованно сокращен.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ и частями 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

По положениям пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.

Статья 22 ЗК РФ устанавливает: арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (ч. 6).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (ч. 9).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунтов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из п. 18 приводимого постановления следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключённого после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, пункт 4.4.3 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, запрещающий арендатору сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.2.1, согласно которому, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушении других условий договора.

Указанные положения договора не соответствуют требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающего, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Ст. 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из содержания статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, условия пунктов 4.4.2, 4.4.3, 4.2.1 и 6.2 договора № АЗ-16/02 аренды земельного участка от 19.08.2016, заключенного между Администрацией и Федеральным государственным унитарным предприятие «Боевое», противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ являются ничтожными.

При таких обстоятельствах исковые требования Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования Заместителя прокурора Омской области в интересах Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области в лице Совета Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.4.3 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, заключенного между Администрацией Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и Федеральным государственным предприятием «Боевое».

Признать недействительным пункт 4.2.1, пункт 6.2 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, заключенного между Администрацией Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и Федеральным государственным предприятием «Боевое», в части допускающей досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя не на основании решения суда.

Признать недействительным пункт 4.4.2 договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № АЗ-16/02, заключенного между Администрацией Боевого сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и Федеральным государственным предприятием «Боевое», в части установления месячного срока для подачи письменного заявления о заключении договора аренды на новый срок.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.Ю. Распутина