Решение от 30 сентября 2020 г. по делу № А43-18217/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-18217/2020

г. Нижний Новгород 30 сентября 2020 года

Дата объявления резолютивной части решения 14 сентября 2020 года.

Дата изготовления решения в полном объеме 30 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Дерендяевой Анастасии Николаевны (шифр 57-339),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва – помощником судьи Махневой И.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой-НН» (ОГРН <***>, ИНН <***>) город Нижний Новгород,

к ответчику: министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН: <***>), г. Нижний Новгород,

о признании договора аренды земельного участка от 04.12.2017 №18-5537 прекращенным и прекратить начисление арендной платы с 20.12.2019,

об обязании принять по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010015:81,

при участии представителей:

от истца: 07.09.2020: ФИО2 – доверенность от 10.01.2020, 14.09.2020: ФИО3 – доверенность от 10.01.2020,

от ответчика: 07.09.2020: ФИО4 – доверенность от 11.11.2019 №Сл-326-345542/19, 14.09.2020 не явились,

установил:

заявлены требования о признании договора аренды земельного участка от 04.12.2017 №18-5537 прекращенным и прекратить начисление арендной платы с 20.12.2019, об обязании принять по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010015:81.

Представитель истца в судебном заседании 07.09.2020 требования поддержала в полном объеме, заявила ходатайство о приобщении дополнительных доказательств по делу.

Представитель ответчика с требованиями не согласилась, представила письменный отзыв на иск.

Ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

07.09.2020 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14.09.2020 до 10 часов 00 минут.

В указанное время рассмотрение дела продолжено с участием представителя истца.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме, представил письменные дополнения к позиции по делу.

Явка представителя ответчика в судебное заседание после перерыва не обеспечена.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика по имеющимся доказательствам.

Как следует из материалов дела, 04.12.2017 между ООО "Жилстрой-НН" (далее – арендатор, истец, общество) и Министерством имущественных отношений Нижегородской области (далее – арендодатель, Министерство, ответчик) заключен договор аренды земельного участка №18-5537-с (далее - договор аренды) сроком на 5 лет, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 6457.00+/-28.00 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Нижегородская обл., г. Н. Новгород, Сормовский р-н, в 156 м юго-восточнее от здания №43А по ул. Коминтерна, кадастровый номер – 52:18:0010015:81.

Участок передан по акту приема-передачи от 04.12.2017.

Как указывает общество, на момент заключения договора аренды через земельный участок проходила теплотрасса, построенная при обстоятельствах, о которых истцу неизвестно.

Согласно п. 3.3.4 Договора аренды арендатор имеет право расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю не позднее, чем за 30 дней уведомление с указанием причин расторжения и судьбы объектов, находящихся на земельном участке.

19.11.2019 ООО «Жилстрой-НН» направило Министерству заявление о расторжении договора аренды (вх.№ 373546) в связи с тем, что у общества отпала необходимость в использовании земельного участка.

25.11.2019 Министерство письмом №Исх.-326-353286/19 уведомило о проведении работ по обследованию земельных участков, в том числе, с кадастровым номером 52:18:0010015:81, указало, что обязанность по оплате арендной платы сохраняется до момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

06.12.2020 Министерство письмом №Исх-326-375126/19 сообщило, что на земельном участке расположены опоры теплотрассы, от которых надо освободить земельный участок.

31.01.2020 ООО «Жистрой-НН» письмом №100 указало, что правообладателем теплотрассы не является и попросило Министерство повторно организовать осмотр земельного участка и принять земельный участок.

11.03.2020 Министерство письмом № исх.-326-l 01664/20 сообщило, что в результате повторного осмотра установлено, что через арендованный земельный участок транзитом проходит теплотрасса, право собственности на которую не зарегистрировано в ЕГРН. Министерство предложило обществу зарегистрировать права на теплотрассу либо предоставить сведения о правообладателях теплотрассы.

01.06.2020 в ответ на обращение ООО «Жилстрой-НН» в Прокуратуру Нижегородской области, Министерство имущественных отношений в письме №Исх-326-241359/20 мотивировало отказ от принятия земельного участка по акту нахождением на арендованном земельном участке теплотрассы и возможность предъявлять к арендатору требование о возмещении убытков или о сносе указанной теплотрассы.

По мнению общества, договор аренды прекратил свое действие с 20.12.2019 г.

Истец считает, что уклонение от принятия земельного участка после отказа ООО «Жилстрой-НН» от договора аренды является неправомерным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд усматривает правовые основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора, и составляет 5 лет.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендатора.

Пунктом 3.3.4 договора аренды предусмотрено право арендатора расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю не позднее, чем за 30 дней уведомление с указанием причин расторжения и судьбы объектов, находящихся на земельном участке.

В силу пункта 6.1 изменение условий и расторжение договора возможны по письменному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1.4 и 4.5 договора.

Согласно пункту 6.2 договора по требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, настоящим договором.

Из буквального толкования положений пункта 3.3.4 договора следует о наличии в договоре аренды земельного участка условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе арендодателя.

Воля арендатора, в связи с неиспользованием земельного участка, на прекращение арендных отношений выражена в письме (заявлении) от 19.11.2019, адресованном арендодателю, которое получено последним (входящий № 373546).

Факт получения уведомления о расторжении договора аренды земельного участка (письма от 19.11.2019) ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 (ст. 165.1 "Юридически значимые сообщения") Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Принимая во внимание вышеперечисленные нормы права и положения пункта 3.3.4 спорного договора аренды земельного участка, договор аренды земельного участка № 18-5537с от 04.12.2017 является расторгнутым с 20.12.2019.

Доводы ответчика, в том числе о том, что договором аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, судом рассмотрены и отклоняются, как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела, и основанные на неверном толковании норм материального права.

Само по себе указание в условиях договора на сохранение обязанности арендатора по оплате арендной платы до момента подписания акта приема-передачи не трактует действие договора до указанного момента. Иное противоречило бы направленности воль сторон на досрочное расторжение договора по инициативе арендатора, что преследует цель правовой определенности правоотношений сторон по арендной плате.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Отказ Министерства в принятии земельного участка мотивирован наличием на нем теплотрассы, на что указано ответах (письма от 06.12.2019 № Исх-326-375126/19, 11.03.2020 № Исх-326-101664/20, 01.06.2020 №Исх-326-241359/20).

Письмом от 31.01.2020 № 100 арендатор указал, что не является правообладателем спорных объектов, находящихся на земельном участке, просил организовать выезд на обследование участка с участием представителя общества, направить в его адрес соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Возражая относительно доводов Министерства, истец представил в материалы дела письмо АО «Теплоэнерго» от 26.06.2020 №Исх-07455, в котором указано, что теплотрасса, пересекающая земельный участок с кадастровым номером №52:18:0010015:81, в пользование и эксплуатацию АО «Теплоэнерго» не передавалась. В соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон от 03.12.2004 данная теплотрасса числится за иным лицом. Информацией о годе постройки теплотрассы, указанной в данной акте, не располагает.

Обосновывая причины уклонения от приемки земельного участка, Министерство указывает, что теплотрасса, которая согласно акту осмотра от 20.02.2020 г. транзитом проходит через арендованный земельный участок, отсутствовала в момент заключения договора аренды земельного участка, так как не была указана в акте приема-передачи от 04.12.2017 г.

Указанный довод не может служить подтверждением самовольного создания теплотрассы ООО «Жилстрой-НН».

Из материалов дела следует, до заключения договора, теплотрасса была нанесена на топографические карты как сооружение.

Согласно представленным в дело материалам интернет-ресурсов Карты Google и Яндекс Карты видно, что параллельно ул. Коминтерна, в том числе, и через арендуемой истцом земельный участок, располагалась теплотрасса по состоянию на август 2012 г., август 2017 г., 2018 г., июль 2019 г., то есть, в том числе, до заключения договора аренды.

Ссылка на акт как на безусловное доказательство, подтверждающее отсутствие теплотрассы на дату заключения договора аренды, несостоятельна.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что арендатор считается выполнившим предусмотренную обязанность по возврату объекта аренды по прекращении договора аренды, а арендодатель считается уклонившимся от принятия предоставленного арендатором исполнения обязательства по возврату земельного участка.

Норма пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, - не предоставляет арендодателю право не принимать предложенное арендатором исполнение по возврату объекта аренды по окончании срока аренды.

Смысл указанной нормы состоит в наделении арендодателя по окончании срока аренды:

- правом на своевременное получение объекта аренды, - нарушение которого влечет применение способа защиты установленного нормой статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также применение установленных нормами абзаца 2 и 3 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты в виде взыскания арендной платы за период просрочки, возмещения убытков в связи с допущенной просрочкой, взыскания неустойки за допущенную просрочку;

- правом на получение объекта аренды в состоянии, обусловленном договором, - нарушение которого влечет применение установленного нормой абзаца 8 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способа защиты в виде возмещения убытков за допущенное несоответствие возвращаемого объекта аренды обусловленному договором состоянию.

Под просрочкой в возврате объекта аренды, влекущей применение к арендатору той или иной меры ответственности, норма пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации понимает неисполнение арендатором обязанности в натуре возвратить объект аренды как таковой, против которого арендодатель наделен способом защиты изъять соответствующий объект из владения арендатора независимо от состояния, в котором объект аренды находится.

По настоящему делу установлено, что арендатор, действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя о готовности предоставить являющийся объектом аренды земельный участок и необходимости принятия его у общества, то арендодатель должен был принять предложенное арендатором исполнение по возврату объекта аренды при расторжении договора.

Но поскольку данная обязанность им выполнена не была, суд приходит к выводу о том, что предусмотренная обязанность по возврату арендованного имущества арендатором считается выполненной, а арендодатель от ее исполнения уклонился.

При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества (третий абзац пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Акт возврата земельного участка на дату расторжения договора (20.12.2019) сторонами не подписан.

Изложенное свидетельствует о необоснованном уклонении Министерства от принятия спорного земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств, суд, принимая во внимание факт расторжения договора аренды, отсутствие в договоре и законодательстве права арендодателя на отказ в принятии по акту приема-передачи земельного участка, суд считает отказ в принятии земельного участка неправомерным.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746 по делу №А60-22251/2016 отметил, что наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества; несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Суд предлагал ответчику представить мотивированный отзыв по делу, а также разъяснял последствия непредставления доказательств, однако ответчик вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца, ответчиком в материалы дела не представлено.

Частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив по вышеуказанным правилам совокупность представленных истцом доказательств, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защита гражданских прав является исполнения обязательства в натуре.

На основании решения суда, лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть присуждено к исполнению обязанности в натуре.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

В соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Истцом заявлено требование о присуждении судебной неустойки в размере 30 000 рублей ежедневно.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Суд с учетом объема защищаемого права пришел к выводу, что установление неустойки в размере 30 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта является чрезмерным и несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем считает необходимым снизить размер неустойки до суммы 1 000 рублей в день до момента исполнения судебного акта в полном объеме.

По мнению суда, такой размер ответственности будет соответствовать принципам разумности, справедливости, не нарушит баланс интересов всех участников спорных правоотношений.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика, и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180-182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от 04.12.2017 №18-5537, заключенный между министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области и обществом с ограниченной ответственностью «Жилстрой-НН» прекращенным и прекратить начисление арендной платы с 20.12.2019.

Обязать министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН: <***>), г. Нижний Новгород, в течение 1 месяца после вступления решения в законную силу принять от общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой-НН» (ОГРН <***>, ИНН <***>) город Нижний Новгород, по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010015:81.

В случае неисполнения министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН: <***>), г. Нижний Новгород, настоящего решения суда взыскивать с министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН: <***>), г. Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой-НН» (ОГРН <***>, ИНН <***>) город Нижний Новгород, денежные средства за неисполнение судебного акта в размере 1 000 руб. в день до момента исполнения судебного акта в полном объеме.

Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН: <***>), г. Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой-НН» (ОГРН <***>, ИНН <***>) <...> 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Н.Дерендяева