Решение от 15 сентября 2020 г. по делу № А58-135/2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677000, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-135/2020
15 сентября 2020 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2020 года.

Мотивированное решение изготовлено 15 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жирковой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества "Имущественный комплекс" (ИНН 1434036450, ОГРН 1081434001109) от 24.12.2019 № 414 к индивидуальному предпринимателю Кисиль Анастасии Викторовне (ИНН 143410204805, ОГРНИП 311143422900042) о взыскании 29 154,22 руб.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л :

акционерное общество "Имущественный комплекс" (далее – истец) обратилось 13.01.2020 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды № КМ9/06-19 от 01.11.2018 в сумме 29 154,22 руб., в том числе: 12 134,81 руб. арендной платы, 17 019,41 руб. пени за период с 06.11.2018 по 24.12.2019.

Определением от 21.01.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), определение размещено арбитражным судом в сети Интернет в системе «Картотека арбитражных дел».

Определением от 27.02.2020 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 от 22.01.2019, без номера, о взыскании переплаты по договору аренды № КМ9/06-19 от 01.11.2018 в размере 15 150,18 руб. и судебных расходов в размере 2 000 руб., поступившее в суд 22.01.2020 посредством электронного сервиса «Мой арбитр», возвращено на основании пункта 5 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 02.03.2020 на основании пункта 2 части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания в порядке части 6 статьи 121 и части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

01.11.2018 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды № КМ9/06-19 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора на основании заявления Арендодатель за плату предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые объекты (нежилые помещения) на поэтажном плане под №№ 43, 44, 56 (именуемые далее «Объект»), общей площадью 40 м2, являющиеся частью здания принадлежащего Арендодателю на праве собственности, расположенного по адресу: 678960, Республика Саха /Якутия/, <...> этаж.

Объект аренды принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2015 сделана запись регистрации № 14-14/018-14/018/003/2015-3674/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.07.2015.

Согласно пункту 1.3 договора объект передается в аренду для использования в качестве торговой площади для розничной торговли детскими игрушками в соответствии с санитарными и противопожарными нормами и правилами, установленными для организаций данного вида деятельности.

Срок действия договора аренды установлен с «01» ноября 2018 года до «30» сентября 2019 года (п. 2.1).

Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы, в соответствии со ст. 425 ГК РФ, применяются с даты, указанной в пункте 2.1 договора (п. 2.2). Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение его условий (п. 2.3).

В силу пункта 3.1. договора передача имущества производится по Акту приема-передачи.

Согласно материалам дела стороны подписали акт приёма-передачи объекта аренды в день заключения договора, т.е. 01.11.2018, согласно которому Арендатором приняты нежилые помещения на поэтажном плане под №№ 43, 44, 56, общей площадью 40 кв.м., без претензий.

Права и обязанности стороны обговорили в разделе 4 договора.

В порядке пункта 4.2.3 договора Арендодатель обязан в 30-тидневный срок рассматривать обращения Арендатора по вопросам, связанным с исполнением договора. Согласно пункту 4.2.7 Арендодатель обязался производить за свой счет капитальный ремонт объекта.

Арендатор обязан:

принять от Арендодателя помещение по акту приема-передачи, соблюдать Правила, установленные Арендодателем (п. 4.4.1);

производить своевременно и в строгом соответствии с разделом 5 договора производить арендные платежи (п. 4.4.3);

возвратить помещения Арендодателю по Акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии, пригодном для дальнейшего использования с учетом естественного износа в течение 5 дней после окончания срока действия Договора или его прекращения по иным основаниям. Возврат имущества в неудовлетворительном состоянии отражается в Акте приема-передачи, в котором определяется ущерб, нанесенный Объекту, и сроки его возмещения (п. 4.4.12);

в случае отказа от дальнейшей аренды, письменно предупредить об этом Арендодателя не менее чем за один месяц до дня предполагаемого отказа. В случае несоблюдения сроков уведомления при отказе от аренды, Арендатор оплачивает арендную плату за всё время просрочки уведомления независимо от срока освобождения занимаемых площадей (в течение 30 дней с момента получения Арендодателем уведомления-отказа от дальнейшей аренды). Возврат Арендатором имущества в исправном состоянии производится Арендодателю по Акту приема-передачи в течение 5 дней после окончания срока действия Договора или его прекращения по иным основаниям в нормальном состоянии с учетом естественного износа (п. 4.4.13).

вносить платежи в строгом соответствии с условиями настоящего Договора, до даты подписания Акта сдачи помещения Арендатором Арендодателю включительно (п. 4.4.15).

Пунктом 5.1. договора установлена стоимость аренды объекта, которая составляет 853 рубля 95 копеек за один квадратный метр в месяц, включая НДС. Арендатор оплачивает за Объект арендную плату в сумме 34 158 рублей 01 копейка, в том числе НДС, ежемесячно предоплатой 100%, в срок до 5 числа текущего месяца, путем перечисления платежным поручением на расчетный счет Арендодателя.

Размер арендной платы в период действия договора может изменяться в одностороннем порядке Арендодателем. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письменно за один месяц. Изменение размера арендной платы не оформляется дополнительным соглашением (п. 5.2 договора).

В арендную плату включаются все расходы, связанные с эксплуатацией здания и коммунальные платежи (в т.ч. теплоснабжение, электроснабжение и т.д.) (п. 5.3 договора).

09.12.2018 стороны подписали дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № КМ9/06-19 от 01.11.2018.

Пунктом 1 дополнительного соглашения стороны договорились внести в договор следующие изменения:

1.1. Пункт 1.1. договора изложить в следующей редакции: «На основании заявления Арендодатель за плату предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилой объект (нежилое помещение) на поэтажном плане под № 56 (именуемое далее «Объект»), общей площадью 26,9 кв.м. являющееся частью здания принадлежащего Арендодателю на праве собственности, расположенного по адресу: 678960, Республика Саха /Якутия/, <...> этаж.

1.2. Пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции: «Стоимость аренды Объекта составляет 853 рублей 95 копеек за один квадратный метр в месяц, включая НДС.

Арендатор оплачивает за Объект арендную плату в сумме 22 971 рубль 26 копеек, в том числе НДС, ежемесячно предоплатой 100 %, в срок до 5 числа текущего месяца, путем перечисления платежным поручением на расчетный счет Арендодателя: АО «ИМКОМ», р/с № <***> в Ф-ЛЕ БАНКА ГПБ (АО) «ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ» Г. ВЛАДИВОСТОК БИК 040507886 к/с 30101810105070000886.

2. Приложение № 2 к договору аренды № КМ9/06-19 от 01.11.18г. с 10 декабря 2018 года считать недействительными.

3. Планом-схемой размещения арендуемой площади с 10 декабря 2018 года считать Приложение № 4 к договору аренды № КМ9/06-19 от 01.11.18г.

4. Арендатор обязуется сдать, а Арендодатель принять по акту приема-передачи нежилые помещения на поэтажном плане под №№ 43, 44 общей площадью 13,1 м2, в срок до 09 декабря 2018 года.

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, действуют условия договора № КМ9/06-19 от 01.11.18г. (п. 5 дополнительного соглашения).

25.03.2019 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды № КМ9/06-19 от 01.112018.

25.03.2019 Арендатор передал, а Арендодатель принят нежилые помещения, о чем составлен акт приема-передачи.

По расчетам истца за период с 01.11.2018 по 25.03.2019 арендные платежи составили 124 844,76 руб.

Согласно исковому заявлению за период с 01.11.2018 по 24.12.2019 арендатором произведена оплата аренды в сумме 112 709,95 руб.

Как следует из содержания искового заявления и материалов дела, за период пользования арендованным помещением за ответчиком образовалась задолженность в размере 12 134,81 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 27.08.2019 исх. № 263 с требованием в срок до 20.09.2019 произвести оплату имеющейся задолженности. При этом истец предупредил об обращении в суд за защитой нарушенного права и увеличении суммы задолженности на сумму неустойки на основании пункта 6.2. договора.

Претензия получено ответчиком 04.09.2020, что подтверждается почтовой квитанцией от 27.08.2019 РПО № 67896538003997 и отчет об отслеживании почтового отправления.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ответчик не согласен с исковым заявлением по основаниям, изложенным в возражении от 14.01.2020, и просит отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям: договор № КМ9/06-19 от 01.11.2018 заключен до 30.09.2019 и на основании п. 7.4. договор аренды прекращает свое действие по истечении срока действия договора; на основании п. 7.2 договора № КМ9/06-19 от 01.11.2018 после истечения срока действия договора, договор прекращает свое действие и считается расторгнутым; на 30.09.2019 задолженность перед АО «Имком» по арендной плате отсутствовала; на основании п. 5 дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № КМ9/06-19 от 01.11.2018 «Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, действуют условия договора № КМ9/06-19 от 01.11.18, т.е вышеуказанное дополнительное соглашение не предусматривает изменения в сроках продления и прекращения действия договора аренды КМ9/06-19 от 01.11.2018; соглашение от 25.03.2019 о расторжении договора аренды КМ9/06-19 от 01.11.2018 подписано мною с исправлениями в дате, т.е я не согласовываю расторжение договора аренды после 10.03.2019; мною не согласованы акты выполненных работ за период с 11.02.2019 по 25.02.2019, так как в этот период сотрудники АО «Имком» производили ремонтные работы в коридоре общего пользования и на лестничной клетке, чем препятствовали в использовании нежилого помещения в качестве торговой площади для розничной торговли детскими игрушками.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ознакомившись с доводами лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иных правовых актов, а также действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации названы договоры и иные сделки.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Анализ материалов дела показывает, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемого главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), как это предусмотрено статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть так же лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Указанное в договоре нежилое помещение принадлежат Арендодателю на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2015 сделана запись регистрации № 14-14/018-14/018/003/2015-3674/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.07.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из условий договора, срок аренды установлен с 01.11.2018 до 30.09.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд приходит к выводу, что наличие за ответчиком задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 01.11.2018 в размере 12 134,81 руб. подтверждается материалами дела, поскольку ответчиком доказательства оплаты не представлены.

При этом суд отклоняет доводы ответчика по следующим основаниям.

Согласно материалам дела договор от 01.11.2018 расторгнут 25.03.2019.

Суд не принимает во внимание исправления даты расторжения договора в соглашении и даты передачи нежилого помещения в акте приема-передачи с 25.03.2019 на 10.03.2019, поскольку данные исправления внесены в указанные документы в одностороннем порядке.

В материалы дела не представлены доказательства того, что произведенные ремонтные работы в период с 11.02.2019 по 04.03.2019 препятствовали в использовании арендуемого помещения в качестве торговой площади для розничной торговли детским игрушками.

Кроме того, условиями договора не предусмотрено согласование Арендодателем ремонтных работ объекта, помещений общего пользования с Арендатором.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае необходимости фиксации факта нарушения условий договора, составляется акт с участием представителя Арендодателя и Арендатора. В случае отсутствия (невозможности присутствия) представителя Арендатора акт о нарушениях составляется представителем Арендодателя с участием незаинтересованного представителя от третьего лица.

Между тем, сторонами соответствующий акт не составлялся.

Акты о производстве строительных работ от 26.02.2019 и от 28.02.2019, представленные ответчиком, составлены без участия представителя Арендодателя.

Как следует из материалов дела, с заявлением от 24.02.2019 о перерасчете и о расторжении договора ответчик Арендатор обратился в адрес Арендодателя 25.02.2020, что подтверждается штампом общества за вх. 51. и заявлением ответчика от 12.04.2019.

На данное заявление истцом дан ответ с предложением компенсации – не начисления арендной платы за период с 04.02.2019 по 10.02.2019. Для чего ответчику предложено подойти в офис общества для составления дополнительного соглашения к договору аренды.

Между тем, материалами дела не подтверждается, что сторонами подписан соответствующее дополнительное соглашение.

При прекращении действия договора аренды Арендатор передает Объект Арендодателю по Акту приема-передачи не позднее 5 дней в том состоянии, в котором его получил, или вместе со всеми произведенными в Объекте неотделимыми улучшениями, при этом оплачивает весь период фактического пользования, в том числе и период превышающий срок действия договора, указанный в п. 2.1 (п. 3.2).

По условиям договора стороны обговорили, что Арендатор обязан в письменной форме, не позднее, чем за один месяц до даты окончания срока действия договора уведомить Арендодателя о желании заключить договор на следующий срок либо об отказе от аренды по истечении срока действия договора, указанного в п. 2.1. договора, либо досрочного расторжения договора аренды. В случае несоблюдения сроков уведомления при отказе от аренды, Арендатор оплачивает арендную плату за всё время просрочки уведомления независимо от срока освобождения занимаемых площадей (в течение 30 дней с момента получения Арендодателем уведомления-отказа от дальнейшей аренды) (п. 3.3).

В случае, если срок действия настоящего договора, указанный в п. 2.1. истёк, а Арендатор по каким-либо причинам не произвёл передачу помещения по акту приёма-передачи, Договор не считается продлённым, либо заключённым на неопределённый срок. При этом арендная плата оплачивается Арендатором за весь период фактического пользования помещением до даты подписания сторонами акта приёма-передачи помещения Арендодателю включительно (п. 3.4).

С учетом согласованных сторонами условий, приведенных в пунктах 3.3, 4.2.3 договора, Арендодатель располагал 30-тидневным сроком для рассмотрения обращений Арендатора по вопросам, связанным с исполнением договора.

Следовательно, с учетом условий договора и даты обращения ответчика (25.02.2019), срок рассмотрения заявления о расторжении договора до 25.03.2019, спорный договор расторгнут в пределах срока, установленного сторонами.

При таких обстоятельства, истцом правомерно начислены арендные платежи за период аренды нежилого помещения по договору № КМ9/06-19 от 01.11.2018, т.е. с 01.11.2018 по 25.03.2019.

Согласно расчетам истца арендная плата за период с 01.11.2018 по 25.03.2019 составила: 124 844,76 руб., в том числе:

– ноябрь 2018 года - 34 158,01 руб.

– декабрь 2018 года -26 219,02 руб., из которых:

9 дней декабря 2018 года - 9 916,84 руб. (34 158,01 /31 х 9 = 9 916,84).

22 дня декабря 2018 года - 16 302,18 руб. (22 971,26/31 х 22 = 16 302,18).

– январь 2019 года - 22 971,26 руб.

– февраль 2019 года -22 971,26 руб.

– март 2019 года - 18 525,21 руб. (22 971,26/31 * 25 = 18 525,21).

Судом расчет истца проверен и находит его верным.

Поскольку доказательства полной оплаты задолженности в материалы дела не представлены, суд признает требование истца о взыскании 12 134,81 руб. долга по арендным платежам обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика договорной неустойки за просрочку арендных платежей, начисленные за период с 06.11.2018 по 24.12.2019 в размере 17 019,41 руб.

В силу пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должнику кредитором в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании пункта 6.2 договора в случае просрочки уплаты платежа, указанного в пункте 5.1. договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора оплаты пени в размере 0,2 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил своих обязательств по внесению арендной платы в установленный срок, требование о взыскании с него неустойки является правомерным.

При этом суд находит расчет истца неверным, поскольку пунктом 5.1 спорного договора срок оплаты арендных платежей установлен до 5 числа текущего месяца. Между тем, истце сроки внесения оплаты арендных платежей в расчете установил 05.11.2018 за ноябрь 2018 года, 04.12.2018 за декабрь 2018 года, 09.01.2019 за январь 2019 года, 04.02.2019 за февраль 2019 года и 04.03.2019 за март 2019 года.

При таких обстоятельства, суд производит расчет пени за период с 06.11.2018 по 24.12.2019 с учетом:

Сумма задолженности

Дата оплаты

Сумма оплаты

Период расчета пени

Кол-во дней

Ставка пени

Начислено пени

с
по

34 158,01 руб.

06.11.2018

05.12.2018

30

0,2%

2 049,48

60 377,03 руб.

06.12.2018

18.12.2018

13

0,2%

1 569,80

49 167,08 руб.

18.12.2018

11 209,95

19.12.2018

09.01.2019

22

0,2%

2 163,35

72 138,34 руб.

10.01.2019

11.01.2019

2
0,2%

288,55

38 638,34 руб.

11.01.2019

33 500

12.01.2019

05.02.2019

25

0,2%

1 931,90

61 609,60 руб.

06.02.2019

09.02.2019

4
0,2%

492,88

41 609,60 руб.

09.02.2019

20 000

10.02.2019

24.02.2019

15

0,2%

1 248,29

8 609,60 руб.

24.02.2019

33 000

25.02.2019

25.02.2019

1
0,2%

17,22

-6 390,40 руб.

25.02.2019

15 000

26.02.2019

04.03.2019

7
0,2%

12 134,81 руб.

06.03.2019

24.12.2019

294

0,2%

7 135,02

112709,95

16 607,94

По совокупности изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания 12 134,81 руб. арендной платы за период с 01.03.2019 по 25.03.2019 и 16 607,94 руб. пени, начисленной за период с 06.11.2018 по 24.12.2019.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при обращении в суд с иском платежным поручением № 1069 от 26.12.2019 уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом результата рассмотрения дела, расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком на сумму 1 972 руб., в остальной части расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 311143422900042), зарегистрированной в этом качестве 17.08.2011 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 5 по Республике Саха (Якутия), в пользу акционерного общества "Имущественный комплекс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды № КМ9/06-19 от 01.11.2018 в сумме 28 742,75 руб., в том числе: 12 134,81 руб. арендной платы за период с 01.03.2019 по 25.03.2019, 16 607,94 руб. пени, начисленной за период с 06.11.2018 по 24.12.2019, а также 1 972 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

СудьяЮ.Ю. Клишина