Решение от 24 января 2018 г. по делу № А41-82848/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-82848/17
25 января 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 15 января 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 25 января 2018 г.

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 16.10.2000, юридический адрес: 142000, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Эл энд Эл Медицинские Приборы" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 23.11.2007, адрес: 115280, <...>, комната 21Р)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143969, <...>)

о расторжении договора от 24.12.2013 № 220-КИЗ/13 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010105:509; обязании передать земельный участок

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Эл энд Эл Медицинские Приборы" (далее – ответчик, ООО "Эл энд Эл Медицинские Приборы", общество) с требованиями:

1. Расторгнуть договор № 220-КИЗ/13 на аренду земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010105:509 от 24.12.2013, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы».

2. Обязать ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово по акту приема-передачи освобожденный земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010105:509, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, владение «Медприборы».

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами, ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не использует земельный участок по целевому назначению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Министерство имущественных отношений Московской области извещено надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, своего представителя в судебное заседание не направило.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, Постановлением Руководителя администрации городского округа Домодедово Московской области от 19.09.2013 № 3705 «О предоставлении в аренду земельного участка ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы» под строительство завода по производству товаров медицинского назначения» был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 15 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под сторительство завода по производству товаров медицинского назначения, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, владение «Медприборы».

На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово и ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы» был заключен договор на аренду земельного участка № 220-КИЗ/13 от 24.12.2013. Согласно данному договору и акту приема-передачи Комитет по управлению имуществом предоставил, а ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы» приняло во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 15 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:28:0010105:509, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, владение «Медприборы», для использования под строительство завода по производству товаров медицинского назначения.

Данный договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с 01.01.2014 (п. 2 договора).

Государственная регистрация указанного договора произведена 21.03.2014.

Согласно п.4.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

В соответствии с п.4.4.2., п.4.4.5. арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и обеспечить арендодателю доступ на участок по его требованию, в целях контроля выполнения арендатором условий настоящего договора.

В результате осмотра земельного участка, общей площадью 15 000 кв.м., с кадастровым номером 50:28:0010105:509, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, владение «Медприборы», комиссией по осмотру земельных участков, установлен факт нецелевого использования земельного участка.

Согласно акту осмотра арендуемого земельного участка от 18.05.2017 с кадастровым номером 50:28:0010105:509, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, владение «Медприборы», установлено, что земельный участок не огорожен, материал ограждения отсутствует, границы земельного участка не обозначены.

16.06.2017 в адрес генерального директора ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы» направлено уведомление от 15.06.2017 № 2-20/2093 о предоставлении в комитет по управлению имуществом документы, подтверждающие начало освоения земельного участка.

Учитывая, что запрашиваемые документы представлены не были, 16.08.2017 в адрес генерального директора ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы» направлено уведомление от 10.08.2017 № 2-20/2710 о досрочном расторжении договора на аренду земельного участка № 220-КИЗ/13 от 24.12.2013, ввиду не использования земельного участка по целевому назначению, с приложением соглашения о расторжении договора и и акта приема-передачи земельного участка.

Поскольку в досудебном порядке урегулировать спор между сторонами не удалось, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм Комитетом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 10.08.2017 № 2-20/2710 о досрочном расторжении договора на аренду земельного участка № 220-КИЗ/13 от 24.12.2013, ввиду не использования земельного участка по целевому назначению, с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.

В ответ на претензию истца письмом от 07.09.2017 г. №09/17-327 ответчик указал, что с января 2014 г. ведутся работы по привлечению проектной организации к разработке проекта завода, по поиску подрядной организации для его строительства.

При таких обстоятельствах суд считает, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

Согласно ч. 1. ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчиком ведутся меры по освоению земельного участка, 09.03.2016 г. заключен Договор №03/16-41 на выполнение проектных работ по разработке проектной документации.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание использование ответчиком земельного участка по целевому назначению (принятия мер по его освоению), учитывая соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.В. Гринева