Решение от 25 августа 2025 г. по делу № А60-26580/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-26580/2024
26 августа 2025 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 26 августа 2025 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В. Ефимова при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.А.Михайлюк рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Аудит эксперт" (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Трубник" (ИНН <***> ОГРН<***>)

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Трубник" (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Аудит эксперт" (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Лигал Хэлп" (ИНН: <***>, ОГРН <***>), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ( ИНН <***> ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 08.04.2024,

от ответчика: ФИО2, директор (паспорт).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

ООО "Аудит эксперт" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

нежилое здание, назначение: нежилое; площадью 143.6 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер: 66:58:0113004:2014, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 07.09.2022 сделана запись регистрации №66:58:0113004:2014-66/127/2022-1;

нежилое здание, назначение: нежилое; площадью 177.8 кв.м., этажность: 2. кадастровый номер: 66:58:0113004:2017, расположенное по адресу: <...>. принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 07.10.2022 сделана запись регистрации № 66:58:0113004:2017-66/127/2022-1;

нежилое здание, назначение: нежилое; площадью 125.8 кв.м., этажность: 1. кадастровый номер: 66:58:0113004:2019, расположенное по адресу: <...>. принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 13.10.2022 сделана запись регистрации № 66:58:0113004:2019-66/127/2022-1 в соответствии с договором купли-продажи от 08.04.2024.

ООО "Трубник" предъявило встречное исковое заявление о признании сделки недействительной и расторжении договора купли-продажи недвижимости №б/н от 08.04.2024 заключенного между истцом и ответчиком.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между ООО "Трубник" (Продавец) и ООО "Аудит эксперт" (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 08 апреля 2024 г.

В соответствии с п.1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях настоящего договора следующее имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое; площадью 143.6 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер: 66:58:0113004:2014, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 07.09.2022 сделана запись регистрации №66:58:0113004:2014-66/127/2022-1;

- нежилое здание, назначение: нежилое; площадью 177.8 кв.м., этажность: 2, кадастровый номер: 66:58:0113004:2017, расположенное по адресу: <...>. принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 07.10.2022 сделана запись регистрации № 66:58:0113004:2017-66/127/2022-1;

- нежилое здание, назначение: нежилое; площадью 125.8 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер: 66:58:0113004:2019, расположенное по адресу: <...>. принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 13.10.2022 сделана запись регистрации № 66:58:0113004:2019-66/127/2022-1.

В соответствии с п.2.1 договора стоимость имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора составляет 3000000 руб. 00 коп.

Пунктом 2.2. стороны согласовали, что оплата покупателем стоимости имущества, производится агенту продавца обществу с ограниченной ответственностью "Лигал Хэлп" в срок не позднее 16.04.2024.

Согласно п.3.1 договора имущество считается переданным покупателю со дня подписания акта приема-передачи.

Как указывает истец, оплата по договору купли-продажи произведена по реквизитам ООО "Лигал Хэлп".

Вместе с тем, ООО "Трубник" уклоняется от обращения в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности.

В связи с этим истец обратился с иском в суд.

В свою очередь, ООО "Трубник" заявило встречные исковые требования о признании сделки недействительной и расторжении договора купли-продажи недвижимости № б/н от 08 апреля 2024 года, заключенного между истцом и ответчиком.

В обоснование встречных исковых требований ООО "Трубник" указало, что ООО "Аудит эксперт" нарушило условие о сроке оплаты по договору; договор купли-продажи является кабальной сделкой, совершенной под влиянием обмана; договор купли-продажи является крупной сделкой совершенной в отсутствие согласия органа юридического лица.

В соответствии с п.1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Лигал Хэлп» представило отзыв в котором указало, что действуя в качестве агента в интересах ООО «Трубник» на основании агентского договора №03/2024 от 05.04.2024 за период с 09.04.2024 по 24.04.2024 ООО приняло на свой расчетный счёт за ООО «Трубник» оплату по договору купли-продажи имущества в размере 3000000 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что ООО "Аудит эксперт" выполнило свои обязательства по оплате недвижимого имущества.

Оспаривая договор купли продажи ООО «Трубник» ссылается на явное занижение стоимости имущества.

Судом по делу назначена оценочная экспертиза, по результатам проведения которой эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость имущества составляет 3350200 руб. 00 коп.

В соответствии с п.1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 статьи 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с п.1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Оценив представленные по делу доказательства, а также доводы лиц, участвующих в деле суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Трубник" о признании договора купли-продажи недействительным и расторжении договора купли-продажи.

При этом суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

В соответствии с п.1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

В соответствии с подп.1 п.3 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Согласно п.5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Договор от имени ООО «Трубник» подписывался непосредственно его директором ФИО2, указанное обстоятельство истцом не оспаривается.

Порядок расчетов по договору купли-продажи с привлечением в качестве агента ООО «Лигал Хэлп» как следует из объяснений третьего лица установлен по инициативе директора ООО «Трубник» ФИО2

Таким образом, по мнению суда действия ответчика по первоначальному иску являются противоречивыми, что не соответствуют принципу эстоппеля - запрету противоречивого поведения, и, как следствие, такое поведение не может быть признано обоснованным, поскольку никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

Стоимость имущества определена по соглашению сторон, и как следует из экспертного заключения соответствует рыночной.

Обязательства по оплате ООО "Аудит эксперт" исполнены, имущество передано покупателю по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том. Что первоначальный иск подлежит удовлетворению, во встречном иске следует отказать.

Судебные расходы по делу суд относит на ООО «Трубник».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования ООО "Аудит эксперт" удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание, назначение: нежилое; площадью 143.6 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер: 66:58:0113004:2014, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 07.09.2022 сделана запись регистрации №66:58:0113004:2014-66/127/2022-1;

- нежилое здание, назначение: нежилое; площадью 177.8 кв.м., этажность: 2. кадастровый номер: 66:58:0113004:2017, расположенное по адресу: <...>. принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 07.10.2022 сделана запись регистрации № 66:58:0113004:2017-66/127/2022-1;

- нежилое здание, назначение: нежилое; площадью 125.8 кв.м., этажность: 1. кадастровый номер: 66:58:0113004:2019, расположенное по адресу: <...>. принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 13.10.2022 сделана запись регистрации № 66:58:0113004:2019-66/127/2022-1 в соответствии с договором купли-продажи от 08.04.2024.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Трубник" (ИНН <***> ОГРН<***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аудит эксперт" (ИНН <***> ОГРН <***>) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 9000 руб. 00 коп., в возмещение расходов по оплате услуг эксперта 30000 руб. 00 коп.

3. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Трубник" отказать.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Д.В. Ефимов