Решение от 28 июня 2022 г. по делу № А32-24901/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

http://krasnodar.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-24901/2021
г. Краснодар
28 июня 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2022 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «ЮЖНЫЕ НОЧИ», ст. Выселки

к Администрации МО г-к Геленджик, г. Геленджик

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ФГБУВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина», Департамент имущественных отношений Краснодарского края, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея,

о признании права собственности,


при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности;

ответчика: ФИО2 по доверенности;

от третьих лиц:

от Управления Росреестра по КК, ДИО КК, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея: не явились;

от ФГБУВО «КубГАУ»: ФИО3 по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЮЖНЫЕ НОЧИ» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации МО г-к Геленджик (ООО)» о признании права собственности на недвижимое имущество: здание киоска №83 Литер «А» площадью 17 кв.м., площадью земельного участка 13,4 кв.м. и здание киоска №74 Литер «Б, б» площадью 45,8 кв.м. (в том числе здание Литер «Б» площадью 11,3 кв.м., Литер «б» - 34,5 кв.м.) расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ» (требования уточнены в порядке ст.49 АПК РФ определением суда от 15.02.2022).

Исковые требования мотивированы 218 ГК РФ и обоснованы невозможностью регистрации спорного объекта ввиду отсутствия необходимых для указанного действия документов.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо ФГБУВО «КубГАУ» разрешение спора оставило на усмотрение суда.

Представители Управления Росреестра по КК, ДИО КК, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены в порядке ст. 123 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Фонду имущества города Геленджика на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимости:

- киоск № 83, расположенный по адресу г. Геленджик, п. Криница, КСХИ, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 19.03.1993 № 43, выданным на основании Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» комитетом по управлению государственным и муниципальным имуществом города Геленджика;

- киоск № 74, расположенный по адресу г. Геленджик, п. Криница, КСХИ, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 19.03.1993 № 42, выданным на основании Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» комитетом по управлению государственным и муниципальным имуществом города Геленджика.

Фондом имущества города Геленджика организованы открытые аукционы по продаже муниципального общества.

Так, 11 мая 1993 года по результатам проведения открытого аукциона по продаже муниципального общества, организованного Фондом имущества города Геленджика, ТОО «Жемчуг» признано победителем аукциона в отношении объекта продажи - «Киоск № 83», что подтверждается протоколом № 6 от 11.05.1993.

Согласно аукционной документации в состав объекта продажи вошли земельный участок площадью 13,4 кв.м, киоск площадью 12,6 кв.м, имеющий фундамент (бетонную площадку, остекленный металлический каркас.

На основании протокола № 6 от 11.05.1993 между Фондом имущества города Геленджика (продавец) и ТОО «Жемчуг» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 13.05.1993, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял Киоск № 83, г. Геленджик, село Криница, база отдыха КСХИ, стоимость 2 000 000 рублей.

Так же, 11 мая 1993 года по результатам проведения открытого аукциона по продаже муниципального общества, организованного Фондом имущества города Геленджика, ТОО «Жемчуг» признано победителем аукциона в отношении объекта продажи - «Киоск № 74», что подтверждается протоколом № 7 от 11.05.1993.

Согласно аукционной документации в состав объекта продажи вошли земельный участок площадью 36 кв. м, киоск площадью 35,5 кв. м (из которых 12,7 кв. м – торговая площадь и подсобное помещение), имеющий фундамент (бетонную площадку, остекленный металлический каркас,

На основании протокола № 7 от 11.05.1993 между Фондом имущества города Геленджика (продавец) и ТОО «Жемчуг» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 13.05.1993, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял Киоск № 74, г. Геленджик, село Криница, база отдыха КСХИ, стоимость 2 550 000 рублей.

Впоследствии между ТОО «Жемчуг» (продавец) и ООО «Южные ночи» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков от 05.04.1994, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял здание киоска № 83 площадью 12,7 кв.м, площадью земельного участка 13,4 кв.м и здание киоска № 74 площадью 12,7 кв.м подсобки площадью 11,5 кв.м, площадь земельного участка 36 кв.м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха КСХИ, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за нее цену, предусмотренную в договоре.

Во исполнение указанного договора ТОО «Жемчуг» передало, а ООО «Южные ночи приняло» следующее недвижимое имущество: здание киоска № 83 площадь 12.7 кв м , площадью земельного участка 13.4 кв.м и здания киоска № 74, площадью 12.7 кв м подсобки площадью 11.5 кв.м , площадь земельного участка 36 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край,: г. Геленджик с. Криница база отдыха КСХИ, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 10.04.1999.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.1999 по делу № А32-6814/99-47156 полностью удовлетворено исковое заявление ГНИ по городу Геленджику о ликвидации ТОО «Жемчуг». Так, суд решил признать ответчиком ТОО коммерческая фирма «Жемчуг», ликвидировать ТОО коммерческая фирма «Жемчуг», обязанность по ликвидации возложить на учредителей.

Ссылаясь на невозможность регистрации права собственности в отношении киоска № 74, киоска № 83 (далее – спорные объекты недвижимости) в связи с ликвидацией ТОО «Жемчуг», истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

При таких обстоятельствах истец считает, что право собственности на спорное имущество возникло у него в силу статьи 218 ГК РФ и статьи 234 ГК РФ, в связи с чем обратился в суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дела и разрешении спора, суд руководствуется следующим.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Основания приобретения права собственности перечислены в статье 218 ГК РФ. В частности, право собственности приобретается лицом на новую вещь, изготовленную или созданную им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (часть 1 статьи 218 ГК РФ) или на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества, принадлежащего иному собственнику. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (часть 2 статьи 218 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный законом порядок регистрации права собственности. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданского права.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.01.2010 N 10885/09, при отсутствии в ЕГРН записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ), покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

В соответствии со статьей 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В пункте 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление N 10/22), разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать следующее:

1) давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

2) давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

3) давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца;

4) владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Для удовлетворения иска о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности доказыванию подлежит каждое из названных условий (все они в совокупности). Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 16, 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

В отзыве на иск ответчик указал, что 13 мая 1993 года заключены договоры купли-продажи предприятия (активов предприятия) по результатам аукционных торгов №43 и №44 между Фондом имущества г.Геленджика и ТОО «Жемчуг». В соответствии с пунктом 1.1 названных договоров было приобретено имущество в виде киосков №74, №73 расположенных по адресу: г. Геленджик, с. Криница база отдыха КСХИ. Согласно проектов информационного сообщения о продаже объектов государственной или муниципальной собственности с аукциона площадь киоска №83 составляет 12.7 кв. метров, площадь киоска №74 составляет 12.7 кв. метров подсобки 11.5 кв.метров. 24 декабря 1999 года между ТОО «Жемчуг» и ООО «Южные ночи» заключен договор купли-продажи киосков №74 и №83, подсобки. Согласно проекта информационного сообщения о продаже объектов государственной и муниципальной собственности с аукциона киоск №74 имеет такие технические характеристики как: бутовый фундамент, металлический каркас остеклённый, деревянную крышу покрытую шифером. Также согласно проекта информационного сообщения о продаже объектов государственной и муниципальной собственности с аукциона киоск №83 имеет такие технические характеристики как: основание - бетонная площадка, металлический каркас остеклённый. Как полагает администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, из материалов дела не следует, что киоски №74, №83 и подсобка, в силу своих физических свойств могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества, то есть к объектам, право собственности на которые, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса, подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик просит в удовлетворении искового заявления ООО «Южные ночи» о признании права собственности на недвижимое имущество: здание киоска №83 площадью 12.7 кв. метров, здание киоска №74 площадью 12.7 кв. метров, подсобка, площадью 11.5 кв. метров, расположенные по адресу: г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ», отказать.

В целях проверки соответствия спорных строений требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, требованиям экологической безопасности, установления фактического размещения спорного объекта на земельных участках определением суда от 19.10.2021 по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» ФИО4 и ФИО5.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

«1. Каковы точные технические, конструктивные характеристики спорных объектов - здание киоска №83 площадью 12,7 кв.м., здание киоска №74 площадью 12,7 кв.м., подсобка площадью 11,5 кв.м. расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ» (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации и т.д.). Определить к какому уровню ответственности и соответственно классу сооружений они относятся в соответствии с действующим законодательством. Описать, почему эксперт пришел к соответствующему выводу.

2. Описать расположение спорных объектов относительно границ земельного участка с указанием отступов (заступов при наличии) по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ».

3. Являются ли нежилое здания - здание киоска №83 площадью 12,7 кв.м., здание киоска №74 площадью 12,7 кв.м., подсобка площадью 11,5 кв.м., объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли их перемещение без несоразмерного ущерба? Описать почему эксперт пришел к такому выводу.

4. Соответствуют ли спорные объекты правоустанавливающей, проектной и технической документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Геленджик, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. В случае расположения спорных объекта в границах охранных зонах описать, в границах каких они расположены с указанием отступа от границы охранной зоны?

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов, их расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?»

В экспертном заключении от 30.12.2021 № 726/16.1 экспертами сделаны следующие выводы:

По результатам проведенного экспертного осмотра, натурных и геодезических измерений определены технические характеристики объектов литер «А, а, Б, б» по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ».

Здание литер «А», с пристройкой литер «а»

- размеры в плане лит. А: 5,30×3,34×5,10×3,33 м.;

- размеры в плане лит. а: 4,07×3,75×4,07×3,75 м.;

- этажность: 1 надземный эт.;

- высота: 2,8 м.;

- площадь застройки: 32 кв.м. (в т.ч. лит. А - 17 кв.м., лит. а - 15 кв.м.);

- строительный объем: 90 куб.м. (в т.ч. лит. А - 48 куб.м., лит. а - 42 куб.м.);

- общая площадь: 25,3 кв.м. (в т.ч. лит. А - 10,7 кв.м., лит. а - 14,6 кв.м.);

- конструктивное исполнение лит. А: фундамент – бетонная площадка в кирпичной опалубке, высотой от прилегающей отметки земли до 1,0 м. Стены – кирпичные толщ. 250 мм, снаружи облицованы влагостойким гипсокартонном, оштукатурены и окрашены. Конструкция крыши – отепленная деревянная стропильная система. Кровля – металлические профилированные листы по обрешетке. Полы – керамическая напольная плитка по бетону. Заполнение оконного проема – роллет из ПВХ. Заполнение дверного проема – деревянный дверной блок. Внутренняя отделка – стены оштукатурены и окрашены, потолок гипсокартонный по каркасу (зашпатлеван и окрашен). Системы инженерно-технического обеспечения – электроснабжение (центральное), водоснабжение (центральное), канализация (автономная);

- конструктивное исполнение лит. а: фундамент - бетонная площадка в кирпичной опалубке, высотой от прилегающей отметки земли до 1,0 м. Стены – деревянный каркас (стойки, пояса и балки покрытия) по которому набиты алюминиевые направляющие зашитые листами влагостойкого гипсокартона (зашпатлеваны и окрашены снаружи). Внутри помещения выполнены ненесущие кирпичные простенки толщ. 120 мм на половину высоты помещения. Указанные простенки не воспринимают каких-либо нагрузок и на момент осмотра являются декоративными элементами. Конструкция крыши – деревянные балки. Кровля – металлические профилированные листы по прогонам. Полы – керамическая напольная плитка по бетону. Заполнение дверного проема – дверной блок из ПВХ. Системы инженерно-технического обеспечения – электроснабжение (центральное).

Здание литер «Б», с пристройкой литер «б»

- размеры в плане лит. Б: 5,15×3,27×5,15×3,31 м.;

- размеры в плане лит. б: 8,07×4,88×8,0×4,88 м.;

- этажность: 1 надземный эт.;

- высота: 2,8 м.;

- площадь застройки: 56 кв.м. (в т.ч. лит. Б - 17 кв.м., лит. б - 39 кв.м.);

- строительный объем: 157 куб.м. (в т.ч. лит. Б - 48 куб.м., лит. а - 109 куб.м.);

- общая площадь: 45,8 кв.м. (в т.ч. лит. Б - 11,3 кв.м., лит. б - 34,5 кв.м.);

- конструктивное исполнение лит. Б: фундамент - бетонная площадка в кирпичной опалубке, высотой от прилегающей отметки земли до 1,0 м. Стены – кирпичные толщ. 250 мм, снаружи облицованы влагостойким гипсокартонном, оштукатурены и окрашены. Конструкция крыши – отепленная деревянная стропильная система. Кровля – металлические профилированные листы по обрешетке. Полы – керамическая напольная плитка по бетону. Заполнение оконного проема – роллет из ПВХ. Заполнение дверного проема – дверной блок из ПВХ. Внутренняя отделка – стены оштукатурены и окрашены, потолок гипсокартонный по каркасу (зашпатлеван и окрашен). Системы инженерно-технического обеспечения – электроснабжение (центральное), водоснабжение (центральное), канализация (автономная);

- конструктивное исполнение лит. б: фундамент - бетонная площадка в кирпичной опалубке, высотой от прилегающей отметки земли до 1,0 м. Стены – гипсокартонные листы по стальному каркасу толщ. 250 мм, оштукатурены и окрашены снаружи. Перегородки - гипсокартонные листы по стальному каркасу толщ. 100 мм. Конструкция крыши –деревянные балки. Кровля – металлические профилированные листы по обрешетке. Полы – керамическая напольная плитка по бетону. Заполнение оконного проема – роллет из ПВХ. Заполнение дверных проемов – дверные блоки из ПВХ. Внутренняя отделка – все поверхности стен облицованы керамической плиткой, потолок гипсокартонный по каркасу (зашпатлеван и окрашен). Системы инженерно-технического обеспечения – электроснабжение (центральное); водоснабжение (центральное), канализация (автономная).

По результатам сопоставления требований статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьи 48.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, пунктов 3.1, 3.2 и приложения А (обязательное) ГОСТа 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», с данными полученными в процессе проведения экспертного осмотра и с данными полученными по результатам изучения представленного на исследования судебного дела № А32-24901/2021 определено, что спорные объекты литер «А, а, Б, б», относятся к пониженному уровню ответственности и имеют класс сооружений КС-1. К данному выводу эксперты пришли, основываясь на том, что результатами осмотра был определен сезонный (временный) характер использования (эксплуатации) спорных объектов.

2. В процессе проведения экспертного осмотра был выполнен комплекс геодезических измерений по координированию внешних контуров спорных объектов литер «А, а, Б, б» по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ», с целью установления их месторасположения относительно границ участка. По результатам сравнения измеренных данных и сведений государственного кадастра недвижимости по Краснодарскому краю определено, что спорные объекты литер «А, а, Б, б», находятся в границах земельного участка площадью 269,5 кв.м., сведения о котором отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. Схема расположения объектов в границах земельного участка площадью 269,5 кв.м. и каталоги координат (X, Y) их характерных (поворотных) точек показаны на рис. 8 стр. 12 закл.

3. Результат проведенных исследований, основанный на сопоставлении положений п. 6.1.2 СП 325.1325800.2017 «Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации» и п. 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, с данными, полученными в процессе проведения визуального и инструментального обследования, позволяет заключить, что спорные здания литер «А, Б, б», расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ», являются объектами капитального строительства, поскольку прочно связаны с землей и их конструктивное исполнение, а также наличие неотделимой внутренней отделки технически не позволяют произвести перемещение объектов без нанесения несоразмерного ущерба для их назначения и без изменения их основных характеристик.

Сооружение литер «а» в силу своего принятого конструктивного решения (деревянный каркас) и в силу отсутствия внутренней отделки технически возможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба для его назначения и без изменения его основных характеристик. Следовательно, сооружение литер «а», в соответствии с требованиями п. 6.1.2 СП 325.1325800.2017 «Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации» и п. 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, является некапитальным объектом.

4. Результат настоящих строительно-технических исследований позволил заключить, что характеристики киоска №83 площадью 12,7 кв.м. и киоска №74 площадью 12,7 кв.м. с подсобкой площадью 11,5 кв.м., содержащиеся в правоустанавливающих документах, в частности в Договоре купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков от 05.04.1999 г. (л. д. 11 - 12), в Акте приема передачи имущества от 10.04.1999 г. (л. д. 13), в проектах информационного сообщения о продаже объектов государственной и муниципальной собственности с аукциона (л. д. 30 и 62), в ЛСТ №6 и №7 (л. д. 33 и 65), не соответствуют таким характеристикам зданий литер «А» с пристройкой литер «а» и литер «Б» с пристройкой литер «б», установленным по результатам проведенного визуального и инструментального обследования в процессе экспертного осмотра, в части площади застройки, общей площади объектов, материала стен, материала кровли и назначения.

Относительно градостроительных требований ПЗиЗ МО г-к. Геленджик.

Согласно данным карты функциональных зон (марка ГП-3) в составе графической части генерального плана МО г-к. Геленджик и данным карты градостроительного зонирования с. Криница, в составе графической части ПЗиЗ МО г-к. Геленджик, земельный участок площадью 269,5 кв.м., в границах которого расположены объекты литер «А, а, Б, б» по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ», находится в зоне в зоне объектов курортно-рекреационного и туристического назначения, в зоне курортного строительства «КС», соответственно. То есть, функциональное назначение участка, регламентированное Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки части территории МО г-к. Геленджик не противоречат друг другу.

Объекты литер «А, а, Б, б», соответствуют градостроительным требованиям, изложенным в пп. 15.2, 15.3 ст. 15 правил землепользования и застройки территории МО г-к. Геленджик, в части условно разрешенного вида использования земельного участка и его процента застройки, а также в части принятой высоты и этажности объектов. Спорные объекты литер «А, а, Б, б» не соответствуют указанным требованиям ПЗиЗ МО г-к. Геленджик, в части принятых отступов от северной, восточной и южной границ смежного участка с кадастровым номером 23:40:0807015:1 (фактические показатели 0 ÷ 0,4 м, нормируемый показатель 3,0 м).

Относительно водоохранной зоны Черного моря

Согласно данным карты градостроительного зонирования с. Криница, в составе графической части ПЗиЗ МО г-к. Геленджик, земельный участок площадью 269,5 кв.м., сведения о котором отсутствуют в ЕГРН, в границах которого расположены объекты литер «А, а, Б, б» по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ», находится в водоохранной зоне Черного моря (см. рис. 4 на стр. 8 закл).

Результатами проведенного экспертного осмотра определено, что спорные объекты литер «А, а, Б, б», не являются инфраструктурой кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов либо инфраструктурой авиации по борьбе с вредителями и болезнями растений, а также местом движения и стоянки транспортных средств. Спорные объекты предназначены для предоставления услуг общественного питания (сезонного характера). Сброс сточных вод указанных объектов осуществляется в автономную канализацию. Следовательно, размещение объектов в водоохранной зоне Черного моря не противоречит требованиям п. 4 ст. 18 правил землепользования и застройки территории МО г-к. Геленджик.

Результатами камеральной обработки данных полученных в процессе выполнения геодезических измерений и результатами изучения представленных на исследования материалов судебного дела № А32-24901/2021 определено отсутствие в границах земельного участка площадью 269,5 кв.м., сведения о котором отсутствуют в ЕГРН, каких-либо иных охранных зон (в т. ч. охранных зон инженерных коммуникаций).

Строительные, противопожарные

и санитарно-гигиенические правила и нормы

Спорные объекты литер «А, а, Б, б», в части принятых архитектурных и объемно-планировочных решений соответствуют требованиям СП 1.13130.2020 и СП 118.13330.2012, предъявляемым к строительству аналогичных объектов. В части принятых конструктивных решений соответствуют требованиям СП14.13330.2018, СП17.13330.2017, СП 22.13330.2016, СП64.13330.2017 и строительным нормам Краснодарского края СНКК22-302-2000, ТСН22-302-2000, предъявляемым к объектам капитального строительства, возводимым в местах с сейсмическим воздействием. Исследованные объекты соответствуют требованиям СП 52.13330.2016, в части обеспечения помещений с рабочими местами естественным освещением. Спорные объекты, в части принятых архитектурных и объемно-планировочных решений, а также в части принятых противопожарных разрывов, наличия требуемого количества подъездов для пожарных автомобилей и ширины таких подъездов, соответствуют требованиям СП 4.13130.2013 и СП 1.13130.2020.

5. Выполненный комплекс строительно-технических исследований позволил заключить, что нежилые здания литер «А, а, Б, б» по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха «КСХИ», в соответствии с требованиями СП13-102-2003 и СТО14258110-007-2015, находятся в работоспособном состоянии - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Следовательно, спорные объекты литер «А, а, Б, б», своим строительно-техническим состоянием и расположением относительно ближайших объектов недвижимости, угрозу для жизни и здоровья граждан не создают (в том числе в процессе их сезонной эксплуатации).

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта от 26.05.2020 г. подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы от 30.12.2021 № 726/16.1 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В обоснование исковых требований о признании права собственности на спорные объекты недвижимого имущества истец ссылается на заключенный им с ТОО «Жемчуг» договор купли-продажи от 24.12.1999.

На основании протокола № 6 от 11.05.1993 между Фондом имущества города Геленджика (продавец) и ТОО «Жемчуг» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 13.05.1993, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял Киоск № 83, г. Геленджик, село Криница, база отдыха КСХИ, стоимость 2 000 000 рублей.

Так же, 11 мая 1993 года по результатам проведения открытого аукциона по продаже муниципального общества, организованного Фондом имущества города Геленджика, ТОО «Жемчуг» признано победителем аукциона в отношении объекта продажи - «Киоск № 74», что подтверждается протоколом № 7 от 11.05.1993.

Согласно аукционной документации в состав объекта продажи вошли земельный участок площадью 36 кв. м, киоск площадью 35,5 кв. м (из которых 12,7 кв. м – торговая площадь и подсобное помещение), имеющий фундамент (бетонную площадку, остекленный металлический каркас,

На основании протокола № 7 от 11.05.1993 между Фондом имущества города Геленджика (продавец) и ТОО «Жемчуг» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 13.05.1993, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял Киоск № 74, г. Геленджик, село Криница, база отдыха КСХИ, стоимость 2 550 000 рублей.

Впоследствии между ТОО «Жемчуг» (продавец) и ООО «Южные ночи» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков от 05.04.1994, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял здание киоска № 83 площадью 12,7 кв.м, площадью земельного участка 13,4 кв.м и здание киоска № 74 площадью 12,7 кв.м подсобки площадью 11,5 кв.м, площадь земельного участка 36 кв.м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Криница, база отдыха КСХИ, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за нее цену, предусмотренную в договоре.

Поскольку договор купли-продажи спорного объекта заключен сторонами 24.12.1999, то есть после вступления в силу Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, для подтверждения права собственности покупателя (истца) - требуется государственная регистрация права собственности продавца данного объекта либо доказательства возникновения данного права у продавца до введения в действие Закона о регистрации.

Между тем, как установлено судом, эксперт, предупреждённый об уголовной ответственности делает вывод, что характеристики киоска №83 площадью 12,7 кв.м. и киоска №74 площадью 12,7 кв.м. с подсобкой площадью 11,5 кв.м., содержащиеся в правоустанавливающих документах, в частности в Договоре купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков от 05.04.1999 г. (л. д. 11 - 12), в Акте приема передачи имущества от 10.04.1999 г. (л. д. 13), в проектах информационного сообщения о продаже объектов государственной и муниципальной собственности с аукциона (л. д. 30 и 62), в ЛСТ №6 и №7 (л. д. 33 и 65), не соответствуют таким характеристикам зданий литер «А» с пристройкой литер «а» и литер «Б» с пристройкой литер «б», установленным по результатам проведенного визуального и инструментального обследования в процессе экспертного осмотра, в части площади застройки, общей площади объектов, материала стен, материала кровли и назначения.

Таким образом, технические характеристики спорных объектов указанные в договоре купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков от 05.04.1999 г. (л. д. 11 - 12), в Акте приема передачи имущества от 10.04.1999 г. (л. д. 13), в проектах информационного сообщения о продаже объектов государственной и муниципальной собственности с аукциона иные, что не позволяет установить их относимость к настоящим спорным объектам.

Иск о признании права собственности (статья 12 ГК РФ) является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. Удовлетворяя такой иск, суд лишь подтверждает ранее возникшее по установленным законом основаниям право собственности истца на индивидуально-определенную вещь.

Учитывая изложенное, предъявление истцом иска в суд по существу направлено на государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества. Удовлетворение исковых требований, минуя соответствующие процедуры, означало бы установление упрощенной процедуры оформления прав на недвижимое имущество без соблюдения процедур, предусмотренных законодательством, создание данному лицу более льготных условий по сравнению с лицами, осуществляющими государственную регистрацию.

Принимая во внимание, что сделка заключена от 24.12.1999, то есть после вступления в силу Закона N 122-ФЗ, переход права собственности от продавца к покупателю подлежал государственной регистрации. Отказ в государственной регистрации права может быть оспорен в судебном порядке. В Законе N 122-ФЗ определены способы защиты гражданских прав, нарушенных действиями (бездействием) органов, осуществляющих государственную регистрацию права.

Ранее, Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец либо ликвидирован, либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо. Покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь порядок подачи документов установлен законом. К заявлению нужно приложить: выписку из ЕГРЮЛ, которая подтверждает ликвидацию продавца или его исключение из реестра; документы об исполнении сторонами обязательств по договору (документы об оплате, акт-приема-передачи и т.п.). Описанный порядок регистрации возможен, только если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.

Между тем, невозможность подачи заявления от стороны сделки в связи с ее ликвидацией не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Пунктом 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (пункт 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Постановлении N 10/22 определен следующий подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). В случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ (пункты 61, 62 Постановления N 10/22).

Вместе с тем, истцом не представлены доказательства обращения в установленном порядке за государственной регистрацией права по спорной сделке и отказа в такой регистрации. Отказ государственного регистратора зарегистрировать право собственности подлежит обжалованию в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

При таких обстоятельствах основания для признания права собственности истца на спорные объекты недвижимого имущества отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований судом отказано.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2020 по делу N А32-26331/2019.

Кроме того, судом принято во внимание, что истец не является титульным владельцем земельного участка, а также с учетом установленного разночтения в площадях спорного объекта на момент его приобретения и проведения экспертизы, в отсутствие разрешительной документации истцом избран ненадлежащий способ защиты права в обход ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины и оплате стоимости экспертного исследования подлежат отнесению на истца с учетом возврата суммы госпошлины излишне уплаченной в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Южные ночи» (ИНН <***>) в пользу НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙТЕХЭКСПЕРТИЗА" (ИНН <***>) 30 000 руб. стоимости экспертного исследования.

Выдать ООО «Южные ночи» (ИНН <***>) справку на возврат из федерального бюджета 12 000 руб. излишне уплаченной по платежному поручению № 1 от 30.06.2021 госпошлины.


Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья В.А. Язвенко