Решение от 19 февраля 2024 г. по делу № А56-84483/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-84483/2023
19 февраля 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ОХТИНСКИЙ»

ответчик: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

при участии согласно протоколу судебного заседания от 11.01.2024.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ОХТИНСКИЙ" (далее – заявитель. Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербургу и Ленинградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) об обязании внести в ЕГРН запись о прекращении договоров долевого участия, являющимися обременениями земельного участка с кадастровым номером 47:07:0712012:61, по списку, приведенному в приложении № 12 к исковому заявлению.

В судебном заседании 18.01.2024 представитель Общества заявил об уточнении требований и просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области внести в ЕГРН запись о прекращении следующих договоров долевого участия, являющимися обременениями земельного участка с кадастровым номером 47:07:0712012:61:

1. Договор участия в долевом строительстве № 2-1/1/Н от 18.09.2014, дата государственной регистрации 24.08.2016, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/007/2016-2554/1;

2. Договор участия в долевом строительстве № 2-2/1/Н от 18.09.2014, дата государственной регистрации 19.08.2016, номер государственной регистрации 47-47/012-47/013/007/2016-2556/1;

3. Договор участия в долевом строительстве № 2-408/1/Д от 11.08.2015, дата государственной регистрации 22.03.2016, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/007/2016-531/1;

4. Договор участия в долевом строительстве № 2-804/1/Е от 27.08.2015, Дополнительное соглашение к договору № 2-804/1/Е участия в долевом строительстве от 27 августа 2015 года б/н от 22.12.2015, дата государственной регистрации 27.01.2016, номер государственной регистрации 47- 47/013-47/013/034/2015-5684/1;

5. Договор участия в долевом строительстве № 1-115/2/Д от 15.05.2015, дата государственной регистрации 16.09.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/034/2015-288/1;

6. Договор участия в долевом строительстве № 2-811/1/С от 10.02.2015, дата государственной регистрации 28.08.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-7820/1;

7. Договор участия в долевом строительстве № 1-648/6/Е от 21.04.2015, дата государственной регистрации 15.07.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-7254/1;

8. Договор участия в долевом строительстве № 1-441/5/С от 24.03.2014, дата государственной регистрации 02.06.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-6320/1;

9. Договор участия в долевом строительстве № 1-331/4/Е от 09.04.2015, дата государственной регистрации 13.05.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-5761/1;

10. Договор участия в долевом строительстве № 1-1121/2/Е от 22.08.2014, дата государственной регистрации 03.04.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-2298/1;

11. Договор участия в долевом строительстве № 1-151/6/Д от 25.12.2014, дата государственной регистрации 27.02.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-50/1;

12. Договор участия в долевом строительстве № 1-349/6/Е от 15.09.2014, Соглашение об уступке права требования по Договору №1-349/6/Е участия в долевом строительстве от 15.09.2014 б/н от 04.03.2015, дата государственной регистрации 19.12.2014, номер государственной регистрации 47- 47-13/173/2014-975;

13. Соглашение об уступке права требования по Договору №1-349/6/Е участия в долевом строительстве от 15.09.2014 б/н от 04.03.2015, дата государственной регистрации 18.05.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/015/2015-2558/1;

14. Договор участия в долевом строительстве № 1-645/6/Е от 26.06.2014, дата государственной регистрации 09.09.2014, номер государственной регистрации 47-47-13/135/2014-476;

15. Договор участия в долевом строительстве № 1-803/1/Е от 16.06.2014, дата государственной регистрации 31.07.2014, номер государственной регистрации 47-47-13/112/2014-325;

16. Договор участия в долевом строительстве № 1-148/6/С от 15.09.2014, дата государственной регистрации 19.12.2014, номер государственной регистрации 47-47-13/173/2014-973;

17. Соглашение об уступке прав требования б/н от 15.09.2015, Договор участия в долевом строительстве № 1-148/6/С от 15.09.2014, дата государственной регистрации 22.12.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/039/2015-8337/1;

18. Договор участия в долевом строительстве № 1-1141/5/С от 03.03.2014, дата государственной регистрации 05.05.2014, номер государственной регистрации 47-47-13/060/2014-470;

19. Договор участия в долевом строительстве № 1-816/2/С от 06.06.2014, дата государственной регистрации 31.07.2014, номер государственной регистрации 47-47-13/112/2014-328;

20. Соглашение об уступке права требования б/н от 20.02.2015, Договор участия в долевом строительстве № 1-847/6/Е от 15.09.2014, дата государственной регистрации 19.12.2014, номер государственной регистрации 47-47-13/173/2014-977;

21. Соглашение об уступке права требования б/н от 20.02.2015, дата государственной регистрации 13.10.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/020/2015-930/1;

22. Договор участия в долевом строительстве № 1-944/5/Д от 12.11.2014, дата государственной регистрации 12.02.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-463/1;

23. Договор участия в долевом строительстве № 1-316/2/С от 23.06.2014, дата государственной регистрации 03.03.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-203/1;

24. Договор участия в долевом строительстве № 1-1057/6/Е от 30.07.2014, дата государственной регистрации 03.04.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-190/1;

25. Договор участия в долевом строительстве № 1-1007/1/С от 06.06.2014, дата государственной регистрации 06.04.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-1881/1;

26. Договор участия в долевом строительстве № 2-403/1/С от 12.12.2014, дата государственной регистрации 20.04.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-4123/1;

27. Договор участия в долевом строительстве № 1-1108/1/С от 25.12.2014, дата государственной регистрации 28.04.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-4529/1;

28. Договор участия в долевом строительстве № 1-941/5/С от 02.06.2014, дата государственной регистрации 16.05.2015, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-4117/1;

29. Договор участия в долевом строительстве № 1-450/6/С от 01.08.2014, дата государственной регистрации 05.12.2022, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/018/2015-7826/1;

30. Договор участия в долевом строительстве № 2-310/1/С от 19.06.2015, дата государственной регистрации 28.11.2022, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/034/2015-903/1;

31. Договор участия в долевом строительстве № 1-354/6/Е от 16.12.2015, дата государственной регистрации 28.01.2016, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/053/2015-809/1;

32. Договор участия в долевом строительстве № 2-508/1/Д от 11.08.2015, дата государственной регистрации 22.03.2016, номер государственной регистрации 47-47/013-47/013/007/2016-532/1.

Суд принимает уточнение заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель Управления Росреестра против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

ООО «СЗ Охтинский» является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:07:0712012:61 (<...> уч. № 31/1) на основании договора купли-продажи, заключенного с ЖСК «Охтинский» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – Кооператив), образованным в процедуре банкротства застройщика для удовлетворения требований участников долевого строительства путем завершения строительства многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела и установлено судом, определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2017 по делу № А56-48549/2016 в отношении ООО «Спецкапстрой СПб» (ИНН <***>, ОГРН <***>) введена процедура банкротства наблюдение. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 по делу № А56-48549/2016 ООО «Спецкапстрой СПб» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство.

В связи с тем, что среди кредиторов ООО «Спецкапстрой СПб» были участники долевого строительства, в деле о банкротстве ООО «Спецкапстрой СПб» был сформирован реестр требований о передаче жилых помещений по правилам статьи 201.7 федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Требования участников долевого строительства, участвовавших в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Спецкапстрой СПб», были погашены на основании пункта 8 статьи 142 Закона о банкротстве путем предоставления отступного Кооперативу. Так, определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2018 по делу № А56-48549/2016 было удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего о передаче прав застройщика, объекта незавершенного строительства и земельного участка в адрес Кооператива, созданного по решению участников долевого строительства ООО «Спецкапстрой СПб».

Тем же судебным актом арбитражный суд определил считать требования участников строительства, голосовавших за передачу объекта Кооперативу, погашенными.

Требования участников строительства, не погашенные передачей объекта, были преобразованы в денежные требования по правилам абзаца 3 пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

В соответствии с решением Общего собрания членов Кооператива, оформленного протоколом от 16.08.2021 № 1/21, земельный участок был передан Обществу с целью передачи ему функций застройщика и восстановления прав лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве с ООО «Спецкапстрой СПб», путем заключения договоров долевого участия.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, Общество указало, что наличие в ЕГРН сведений о действительности договоров долевого участия, прекратившихся завершением конкурсного производства в отношении ООО «Спецкапстрой СПб», ограничивает права заявителя как собственника земельного участка. При этом, в настоящее время именно заявитель является правообладателем земельного участка и ведет работу по заключению с пайщиками Кооператива договоров участия в долевом строительстве с зачетом денежных средств, выплаченных пайщиками застройщику-банкроту по прекратившимся в результате банкротства договорам долевого участия. Поскольку земельный участок перешел к заявителю в результате банкротства застройщика, осуществлявшего на указанном участке строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств граждан-участников долевого строительства, в Едином государственном реестре недвижимости имеется отметка об обременении земельного участка в виде договоров долевого участия, заключенных с застройщиком-банкротом; ряд договоров долевого участия заключен с лицами, которые не принимали участия в деле о банкротстве или требования которых были преобразованы в денежные требования. Поскольку требования указанных лиц были погашены в результате ликвидации застройщика-банкрота, заявитель полагает, что записи об обременения земельного участка недостоверны и не соответствуют действительности.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как было указано выше, ранее земельный участок принадлежал на праве собственности застройщику ООО «СпецКапСтрой СПБ» (ИНН: <***>). В период с 2014 - по 2017 год застройщиком ООО «СпецКапСтрой СПБ» с участниками долевого строительства были заключены и зарегистрированы в ЕГРН договоры участия в долевом строительстве.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 ООО «СпецКапСтрой» признано несостоятельным (банкротом), утвержден конкурсный управляющий ФИО2

02.11.2018 был зарегистрирован переход права на земельный участок на Жилищно-строительный кооператив "Охтинский" (ИНН: <***>) на основании Определения Арбитражного суда города Санкт-Петербург и Ленинградской области от 03.07.2018 по делу № №А56-48549/2016 и Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018.

08.10.2021 был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок к ООО «Специализированный застройщик Охтинский» на основании Договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2021г.

В настоящее время строительство осуществляется ООО «Специализированный застройщик Охтинский» на земельном участке с кадастровым № 47:07:0712012:61 на основании Разрешения на строительство от 09.06.2021 за № 47-RU47504307-054K-2021, в редакции Решения о внесении изменений в РНС от 15.12.2021г. (изменения в части смены застройщика на ООО «Технический заказчик Ленинградской области»), в редакции Решения о внесении изменений в РНС от 12.04.2022г (изменения в части смены застройщика на ООО «СЗ «Охтинский»), выданного Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области на срок до 09.06.2024.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2018 №А56-48549/2016 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «Спецкапстрой СПб» ФИО2, осуществить передачу объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0712012:69, расположенного по адресу: <...> уч. 31/1, и земельного участка с кадастровым номером 47:07:0712012:61, расположенного по адресу: <...> уч. 31/1 жилищно-строительному кооперативу «Охтинский» (ОГРН <***>) в порядке предусмотренном статьей 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Суд определил считать требования участников строительства, проголосовавших на собрании участников строительства 23.12.2017 за передачу объекта, погашенными, а конкурсному управляющему ООО «Спецкапстрой СПб» ФИО2 В. исключить указанные требования из реестра требований участников строительства.

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 А56-48549/2016 вышеуказанное определение суда изменено, дополнен состав участников строительства, проголосовавших на собрании участников строительства 23.12.2017 за передачу объекта (согласно перечня).

В соответствии с частью 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в ред. от 01.07.2018, действовавшей на момент вынесения решений), в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 настоящего Федерального закона, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Частью 2 вышеназванной статьи предусмотрено, что в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение конкурсного управляющего должно содержать:

1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;

2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;

3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4-6 настоящей статьи.

При этом в соответствии с частью 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в ред. от 01.07.2018, действовавшей на момент вынесения решений) жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства. Если участник строительства исполнил обязательство по оплате жилого помещения не в полном объеме, в качестве паевого взноса он также обязан внести денежные средства в размере неисполненной части обязательства.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм законодательства основной целью деятельности жилищно-строительного кооператива, созданного в соответствии с Законом о банкротстве, является завершение строительства объекта.

Вместе с тем представитель ЖСК «Охтинский» обратился к заинтересованному лицу с заявлением о снятии с учета объекта незавершенного строительства и прекращении права собственности, с приложением Протокола общего собрания членов ЖСК «Охтинский» от 26.10.2019 №3/Д.

Согласно пунктам 7.4 и 8 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места);

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

В соответствии с частью 3 вышеназванной статьи государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 7 статьи 40 Закона №218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, объект незавершенного строительства по вышеуказанному адресу - многоквартирный жилой дом, степень готовности - 29%, площадь застройки - 726.1 кв.м., с кадастровым номером 47:07:0712012:69 принадлежал на праве собственности ЖСК «Охтинский» на основании Определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2018 по делу №А56-48549/2016 и Постановления Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018. Согласно заключению кадастрового инженера, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0712012:69, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712012:61 находился в бесхозном состоянии, пришел в негодность, трубы были демонтированы неизвестными лицами, прекратил фактическое существование.

На основании акта обследования, объект незавершенного строительства с кадастровым №47:07:0712012:69 был снят с кадастрового учета в связи со сносом.

ЖСК «Охтинский» и ООО «Технический заказчик ЛО» обратились с заявлением на переход права на земельный участок с кадастровым №47:07:0712012:61 на основании Договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2021 (номер регистрации от 08.10.2021 № 47:07:0712012:61-47/055/2021-7), заключенного с учетом одобрения общим собранием членов кооператива.

Расчеты по Договору купли-продажи земельного участка от 01.10.2021 осуществляются путем зачета встречных обязательств при условии заключения Договоров участия в долевом строительстве между продавцом и покупателем по числу членов ЖСК.

При этом на земельном участке имеются не погашенные ограничения - договоры участия в долевом строительстве.

Пунктом 4 части 3 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N127-03 "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 01.07.2018 и от 02.07.2021) установлено, что с согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

В Единой информационной системе жилищного строительства по адресу https://наш.дом.рф размещена информация о ЖК «Левитан» (ID дома: 45696), строительство которого осуществляется ООО «Специализированный застройщик Охтинский» на основании Разрешения на строительство от 09.06.2021 за № 47-RU47504307-054K-2021.

Первый договор участия в долевом строительстве на новый объект был зарегистрирован 13.07.2022 за регистрационным № 47:07:0712012:61-47/168/2022-9, с учетом особенностей расчетов по договору с использованием счетов эскроу, предусмотренных ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Впоследствии Управлением Росреестра осуществлялась государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, заключенных бывшими членами ЖСК «Охтинский» с новым застройщиком ООО «Специализированный застройщик Охтинский».

Таким образом, согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712012:61 имеются актуальные записи о договорах участия в долевом строительстве, заключенных прежним застройщиком ООО «СпецКапСтрой СПБ» и новым застройщиком ООО «Специализированный застройщик Охтинский» с участниками долевого строительства, которые могут быть погашены только в установленном законом порядке.

Действующим законодательством не установлен порядок погашения записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в связи с введением процедуры банкротства застройщика и применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в том числе при передаче земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, с неотделимыми улучшениями, прав и обязательств застройщика.

Передача, в предусмотренном статьями 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве случае, объектов незавершенного строительства и земельного участка застройщика-должника приобретателю не является основанием для автоматического погашения записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на земельном участке.

При этом, по общему правилу, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер и осуществляется на основании документов, поступивших в установленном законом порядке. Исключением из общего правила являются случаи, установленные ст. 19 Закона №218-ФЗ, в которых прямо закреплена обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Статья 19 Закона о регистрации не содержит каких-либо положений о возможности погашения записей о договорах участия в долевом строительстве.

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве погашается в ЕГРН в соответствии с действующим законодательством: одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (надлежащее исполнение прекращает обязательство); в связи с расторжением договора по соглашению сторон, в одностороннем порядке при наличии установленных законом на то оснований и соблюдения порядка такого расторжения, а также по решению суда (п.4, 5 ст.5, ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч.8, ч.11.1 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.408, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.155, 159 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, определяющего порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости).

Как следует из пояснений заинтересованного лица, принимая во внимание отсутствие по данному вопросу необходимого правового регулирования, Управлением Росреестр был направлен запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которая в свою очередь направила запрос в Минстрой России.

Письмом №14-9881-ТГ/23 от 26.10.2023 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии довела до территориальных органов Росреестра позицию Минстроя России, изложенную в письме №62599-НС/07 от 11.10.2023, относительно невозможности погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве при передаче судом в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами капитального строительства иному застройщику (не публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и не фонду субъекта Российской Федерации).

Кроме того, ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом, в п. 53 Постановления Пленума № 10/22 конкретизировано, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ. В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ или ч. 1 ст. 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, Управление не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку иск должен быть предъявлен в данном случае к тем лицам, за которыми в ЕГРН зарегистрированы спорные права требования.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на заявителе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.



Судья Нетосов С.В.