Решение от 4 февраля 2019 г. по делу № А53-35949/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35949/18
04 февраля 2019 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2019 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябовой Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН <***>, ИНН <***>) к закрытому акционерному обществу «Кубанская марка» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 18.01.2019 № 18/11,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 10.09.2018,



установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Кубанская марка» о расторжении договора аренды от 17.03.2015 № 35792 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020322:69, имеющего адресный ориентир: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, обязании передать по акту приема-передачи свободный от объектов земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020322:69, имеющего адресный ориентир: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря в течение 30-ти дней после вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании, на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 26.12.2014 № 14, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова- на-Дону (арендодатель и закрытым акционерным обществом «Кубанская марка» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2015 № 35792, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020322:69, имеющий адресный ориентир: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, общей площадью 5956 кв.м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома (п.1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.04.2015.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка установлен до 22.08.2019.

Согласно пункту 4.1.3. договора аренды в случае неосвоения земельного участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении земельного участка, договор подлежит расторжению; в случае неполучения разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора, договор подлежит расторжению.

В соответствии с решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 №138 «Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону» департаментом было проведено обследование земельного участка, по результатам которого был составлен акт обследования.

Согласно акту обследования земельного участка от 26.06.2018г. № 2178, указанный земельный участок не огорожен, порос сорной травой, объекты недвижимости отсутствуют, строительство не ведется.

В связи с чем, департаментом направлено в адрес ответчика предупреждение от 29.06.2018 № 59-30-14295/14 с предложением, представить арендодателю доказательства освоения земельного участка в срок до 03.08.2018.

09.08.2018 департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление №59-30-17691/14, в котором департамент предложил расторгнуть договор аренды земельного участка № 35792 от 17.03.2015 года и возвратить арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в срок до 27.08.2018 года.

Данное письмо ответчиком получено 15.08.2018, что подтверждается копией почтового уведомления отправки заказной корреспонденции с отметкой о вручении.

Невозвращение по акту приема-передачи земельного участка послужило основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым в настоящем деле иском.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Истец указал, что согласно договору аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Между тем, п. 1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Эта позиция высказана Верховным Судом РФ в определении от 14.03.2017 N 18-КГ-14.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что ссылка администрации на статью 42 Земельного кодекса РФ безосновательна.

Расторгаемым администрацией договором аренды конкретные сроки освоения переданного ответчику земельного участка не предусмотрены.

То есть из срока неиспользования участка следует исключить время, необходимое для освоения земельного участка, а именно время необходимое для проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Арендатором в дело представлены документы, подтверждающие ведение им деятельности, направленной на освоение участка.

31.03.2014 года ЗАО «Кубанская марка» был заключен договор № 268-14 с ООО «Объемпроектстрой» на выполнение проектных работ. В приложении №1 указанного договора представлен календарный план работ на разработку проектной и рабочей документации по объекту: многоквартирный жилой дом, г.Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря,мкр.№2,участок 2-6, литер 13.

В приложении №4 указанного договора, установлен перечень документов, необходимых для разработки проекта, при этом срок изготовления документов установлен с апреля по октябрь 2014 года.

24.08.2016 года ответчиком был получен градостроительный план земельного участка.

22.11.2016 получены технические условия на технологические присоединения к электрическим сетям, 16.05.2014 технические условия на выполнение работ линейно-кабельные сооружения согласно приложению, которое включает в том числе акты выполненных работ по каждой из категорий.

05.12.2017 года закрытым акционерным обществом «Кубанская марка» заключен договор №170909 с акционерным обществом «Анапагражданпроект» на выполнение проектных работ на стадии «Проектная документация» по объекту многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения в г.Ростове-на-Дону, район ростовского моря, мкр. №2, участок 2-6 литер 13, с целью последующего получения положительного заключения экспертизы.

30.03.2018 года указанное заключение было получено и согласно выписки из информационной системы №52-70799 от 16.05.2018 года было направлено ответчиком в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону для предоставления разрешения на строительство.

Письмами №59-34-2/14273 от 21.05.2018, № 52-74076 от 06.06.2018 Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону отказал ЗАО «Кубанская марка» в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на ч.13 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Общество в период с 2012 по 2017 год осуществляло надлежащий уход за участком, не допуская, его засорения и зарастания травой, что подтверждается представленными в дело копиями договоров и актов выполненных работ.

Договор аренды, может быть, расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды. Кроме того, прекращение договорных отношений по смыслу норм ГК о расторжении договора - это крайняя мера, применяемая к арендатору, когда нарушения договора действительно существенны, напротив арендатор, очевидно, бездействовал, проявляя недобросовестность, при этом все возможные другие меры воздействия исчерпаны и не принесли результатов, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Т.е. стороны должны принять меры к сохранению договорных отношений, особенно в условиях не равенства сторон.

Причинение ущерба неведением обществом строительства на участке, администрация суду не доказала. Надлежащий уход за участком, а также меры, предпринимающиеся обществом для его освоения, свидетельствуют о добросовестности общества как арендатора.

Доводы истца о том, что первые попытки обращения за разрешением на строительство ответчиком были предприняты лишь в 2018 году не могут повлиять на результат рассмотрения дела, поскольку исходя из смысла статей 45,46 Земельного кодекса РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства заканчивается выдачей разрешения на строительство. Этапу получения разрешения на строительство предшествовало получение ответчиком проектных документов, градостроительного плана земельного участка, технических условий на технологическое присоединение инженерных сетей, положительного заключения экспертизы объекта, представление которых обязательно в силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах заявленные департаментом требования следует оставить без удовлетворения

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона при подаче иска и решение вынесено в пользу ответчика, судебные расходы по уплате государственной пошлины не распределяются.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.П. Захарченко