Решение от 7 апреля 2022 г. по делу № А32-12058/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-12058/2017

07.04.2022

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.04.2022

Мотивированное решение изготовлено 07.04.2022

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.А. Тарасовой рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

к ЗАО «Сочиторгтехника», ст. Староминская (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к ПАО «Кубаньэнерго», г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к предпринимателю ФИО1, г. Сочи (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>),

Третье лицо ООО «Феникс», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании

от ответчика ЗАО «Сочиторгтехника» - Мазаная М.И. – доверенность от 06.10.2020, от третьего лица: ФИО2 – доверенность от 05.08.2020.


Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к ЗАО «Сочиторгтехника», ст. Староминская и просит расторгнуть договор от 16.04.1998 №4900000849 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 926 кв.м с кадастровым номером 23:49:0123003:138, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Разина, 1а.

Требование мотивировано неоднократным невнесением ответчиком платежей за пользование публичным земельным участком.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО «Кубаньэнерго», г. Краснодар, предприниматель ФИО1, г. Сочи, ООО «Феникс», г. Сочи.

Затем суд привлек ПАО «Кубаньэнерго», г. Краснодар и предпринимателя ФИО1, г. Сочи ответчиками по делу.

Определением от 02.11.2017 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу А32-27079/2016.

Протокольным определением от 12.08.2021 производство по делу возобновлено.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле в судебных заседаниях, суд установил следующее.

16.04.1998 комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель), у которого в соответствующем периоде имелись полномочия по распоряжению федеральным имуществом в виде земельных участков федерального курорта, и обществом (арендатор) заключен договор N 4900000843 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123003:138 площадью 926 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Разина, 1а, для промышленного производства (п. 1.1. договора).

В силу пункта 2.1 договор заключен на срок до 01.01.2047.

Оплата вносится поквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке уполномоченным государственным органом.

Администрация положила в основание иска невнесение обществом арендных платежей за период с 01.07.2012 по 31.09.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из приведенных законоположений следует, что процедура расторжения договора аренды включает в себя в качестве необходимых этапов направление предложения об устранении допущенных нарушений и собственно предложения о расторжении договора.

Доказательства соблюдения администрацией указанного порядка приложены к исковому заявлению.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Невнесение обществом платежей за пять установленных договоров периодов – 1 год и 3 месяца является, по мнению суда, существенным нарушением арендатором условий сделки и прав собственника публичной земли.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Из указанного следует, что подходы к определению платы за пользование публичными земельными участками устанавливаются нормативно.

Между сторонами по делу имелся спор по правильности определения администрацией города Сочи стоимости пользования обществом спорным земельным участком, который был разрешен в деле А32-27079/2016.

Из заявленных к взысканию публичным органом 690 994,49 руб. задолженности судом было взыскано 210 192,74 руб.

Правильность решения проверена, в том числе судом кассационной инстанции (постановление от 17.05.2021).

Ответчик по настоящему делу указал, что после определения надлежащего размера задолженности, им была осуществлена ее оплата, в обоснование этого довода представлены платежные поручения всего на сумму 1 248 723,88 руб., в том числе по задолженности за 2012-2016 годы на сумму 298 370,85 руб.

Суд предлагал ответчику представить доказательства наличия у общества перед муниципалитетом после проведения указанных оплат задолженности за пользование земельным участком за период с 01.07.2012 по 31.09.2016, которая положена в основание требования о расторжении договора.

Представленный в дело расчет содержит подход к определению размера арендной платы, отличный от подхода, установленного судебными инстанциям по делу А32-27079/2016, что является неправомерным.

То есть на дату принятия настоящего решения в деле отсутствуют надлежащие, достоверные доказательства того, что обязанность ответчика по внесению в бюджет платежей не исполнена.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Под разумным сроком подразумевается срок, который начинает течь с момента предъявления арендодателем требования в соответствии со статьей 619 ГК РФ.

В то же время такое требование органа местного самоуправления на законе основано не было – истребовавшаяся им задолженность более чем в три раза превышала надлежащий размер платы.

Дело А32-27079/2016 о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате возникло вследствие различного подхода, который применяли стороны спорных правоотношений к определению стоимости пользования земельным участком, и рассматривалось до вступления решения в законную силу более четырех лет.

После проверки законности решения судом апелляционной инстанции, арендатор свою обязанность по оплате исполнил.

Суд считает, что фактическое устранение арендатором допущенных нарушений в разумный срок с момента вступления в законную силу решения суда о взыскании, то есть с даты определения основанной на нормативных правовых актах стоимости пользования участком, является в настоящем случае основанием для отказа в удовлетворении требования арендодателя о расторжении договора.

При этом суд учитывает, что общество является слабой стороной в спорных правоотношениях и, поэтому в определении размера арендных платежей полагалось на усмотрение суда, в производстве которого находилось дело об определении и взыскании задолженности.

Возможные потери местного самоуправления от просрочки оплаты компенсированы взысканием с общества неустойки.

Доказательства причинения бюджету такой просрочкой иных убытков, администрация суду не представила.

С учетом изложенного истцу в иске в расторжении договора аренды земельного участка следует отказать.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья М.М. Данько