Решение от 11 апреля 2019 г. по делу № А70-21324/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-21324/2018
г. Тюмень
11 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 11 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Управлению Росреестра по Тюменской области

о признании незаконным уведомления от 03.10.2018 № КУВД-001/2018-1817028/2 об отказе в государственной регистрации прав,

третье лицо – АО «ПСФ «Стар»,

при участии:

заявитель - ФИО2 на основании паспорта,

представитель заявителя - ФИО3 на основании доверенности от 29 декабря 2018г.,

представитель ответчика - ФИО4 на основании доверенности от 19 сентября 2018г. №111,

представитель третьего лица - генеральный директор ФИО2 по решению от 20.12.2017,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Тюменской области (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным уведомления от 03.10.2018 № КУВД-001/2018-1817028/2 об отказе в государственной регистрации прав. Третье лицо – АО «ПСФ «Стар».

Поскольку, оспаривая ненормативный акт от 03.10.2018, заявитель обратился в суд 27.12.2018, в данном случае соблюдён трехмесячный срок подачи заявления в арбитражный суд, установленный ч.4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании участники процесса поддержали свои позиции, изложенные соответственно в заявлении и в отзывах на него.

Заслушав их объяснения, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании разрешения на строительство от 17.08.2011 №RU 72304000-211-рс АО «ПСФ «Стар» является застройщиком многоэтажного жилого дома ГП-3, расположенного по адресу: <...> - ФИО5.

22.08.2011 между ЗАО «ПСФ «Стар» (Застройщик) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Инвестор) заключен Договор инвестирования от № ФГ-3/КВ, в соответствии с которым Инвестор передаёт Застройщику денежные средства в сумме и в порядке, согласованные настоящим договором, для осуществления деятельности по созданию вышеуказанного жилого дома на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта, ввода жилого дома в эксплуатацию Застройщик передаёт Инвестору объект инвестиционной деятельности.

03.07.2015 Соглашением об изменении условий договора инвестирования объект инвестиционной деятельности был изменен на одну 3-х комнатную квартиру общей проектной площадью 151,5 кв.м., расположенную на 14 и 15 этажах вышеназванного жилого дома.

08.10.2015 дом введён в эксплуатацию и ему присвоен адрес: <...>.

Согласно Договору передачи квартиры в собственность от 08.10.2015, Застройщик передал Инвестору построенную на денежные средства последнего вышеуказанную квартиру № 74 и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество. Договор исполнен, стороны взаимных претензий не имеют.

В целях государственной регистрации своего права собственности на вышеуказанную квартиру, предприниматель 22.06.2018 обратился в Управление с заявлением MFC-0066/2018-143243, к которому приложил Договор инвестирования от 22.08.2011 № ФГ-3/кв, Соглашение об изменении условий инвестирования от 03.07.2015 и Договор передачи квартиры в собственность от 08.10.2015.

По результатам рассмотрения заявления Управлением принято оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права, которое изложено в уведомлении 03.10.2018 № КУВД-001/2018-1817028/2.

При этом основанием отказа указано то, первичное право собственности на построенную квартиру может быть зарегистрировано только за АО «ПСФ «Стар», а затем производится государственная регистрация перехода права собственности на инвестора ФИО2

Арбитражный суд считает оспариваемый отказ незаконным и необоснованным.

Согласно положениям ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В силу ст.ст. 456 и 486 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

С учетом изложенного и исходя из анализа положений вышеуказанных Договоров инвестирования и передачи в собственность, арбитражный суд поддерживает позицию Управления, что в данном случае сторонами заключен и исполнен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Однако, при этом арбитражный суд считает ошибочным вывод Управления о том, что в результате подобных правоотношений право собственности на квартиру возникло у Застройщика, который должен вначале его зарегистрировать, а затем уже распоряжаться своей собственностью, в том числе, передавать объект права иному лицу, у покупателя же в данном случае, предпринимателя ФИО2, право собственности на квартиру возникнет в результате перехода данного права от первого собственника – Застройщика.

Статьей 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку изначально предприниматель-покупатель оплатил объект, который будет создан Застройщиком-продавцом в будущем для него, следовательно, он был создан не для себя (не для Застройщика) и Застройщик в этой связи не приобрел право собственности на новую вещь.

После оплаты товара и передачи его покупателю, право собственности возникает у покупателя.

Таким образом, право собственности на квартиру возникло у предпринимателя ФИО2, которое он в силу ст.219 Гражданского кодекса РФ обязан зарегистрировать.

В этой связи арбитражный суд так же считает неверной ссылку Управления на п.4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В данном пункте постановления дословно указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Арбитражный суд считает необходимым отметить, что в данном пункте идет речь о том, что при заключении сторонами договора инвестирования, лицо которое финансирует строительство, не наделяется правом собственности на возводимое имущество, то есть в период строительства не имеет непосредственно прав и обязанностей собственника (не может распоряжаться объектом инвестирования и т.п.). Право собственности возникнет у инвестора только после его государственной регистрации.

При этом из вышеуказанного пункта ни в коем случае не следует вывод, что по окончанию строительства право собственности возникнет у застройщика, а не у инвестора, поскольку данному вопросу этот пункт не посвящен.

На основании вышеизложенного, оспариваемое уведомление Управления от 03.10.2018 № КУВД-001/2018-1817028/2 об отказе в государственной регистрации прав является незаконным и необоснованным, что является основанием для удовлетворения заявления.

В порядке восстановления нарушенного права арбитражный суд считает необходимым обязать Управление в установленный законом срок со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить нарушения прав индивидуального предпринимателя ФИО2 путем осуществления государственной регистрации прав по заявлению от 22.06.2018 № MFC-0066|2018-143243-1.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу заявителя подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст.167 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Тюменской области от 03.10.2018 № КУВД-001/2018-1817028/2 об отказе в государственной регистрации прав.

Обязать Управление Росреестра по Тюменской области в установленный законом срок со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить нарушения прав индивидуального предпринимателя ФИО2 путем осуществления государственной регистрации прав по заявлению от 22.06.2018 № MFC-0066|2018-143243-1.

Взыскать с Управления Росреестра по Тюменской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Коряковцева О.В.