Решение от 28 июня 2025 г. по делу № А29-4448/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, <...>

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru  


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-4448/2025
29 июня 2025 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2025 года, полный текст решения изготовлен 29 июня 2025 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бердниковой А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании 18.06.2025 дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Акционерному обществу «Тандер» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии в судебном заседании:

от истца:        ФИО2 – по доверенности от 21.10.2024,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 20.01.2025,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (Истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Акционерному обществу «Тандер» (Ответчик, Общество) с требованием обязать Ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды № СктФ52723/18 от 05.10.2018 недвижимого имущества - общей площадью 383,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер объекта 11:05:0106049:2124 с установлением постоянной части арендной платы в размере 300 000 руб.

Ответчик отклонил исковые требования Истца, указывая в отзыве на иск на отсутствие оснований для удовлетворения требований.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 20.05.2025 судебное заседание назначено на 18.06.2025.

Представитель Истца настаивает на удовлетворении иска, представитель Ответчика возражает в отношении удовлетворения иска.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей, судом установлено следующее.

Между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Акционерным Обществом «Тандер» 05 октября 2018 года был заключен Договор аренды недвижимого имущества № СктФ52723/18 помещений общей площадью 383,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер объекта 11:05:0106049:2124.

Регулирование ценообразования по условиям Договора производится в соответствии подпунктом 5.2.2 пункта 5.2 Раздела 5 Платежи и расчеты.

В соответствии с указанным подпунктом договора не ранее чем через 12 месяцев постоянная часть арендной платы, которая составляет 212 000 рублей в месяц, может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги или на продовольственные товары согласно данным Росстата, но не более 5 процентов и не чаще чем один раз в год. Предложение об изменении арендной платы отправляется стороне в письменном виде. Размер рыночной стоимости аренды недвижимого имущества определяется на основании официальных данных компетентных органов.

В результате переписки с ответчиком в период с 2021 по 2024 год Истцу не удалось достичь взаимного соглашения по вопросам арендной платы нежилых помещений согласно п. 5.2 Договора аренды недвижимого имущества № СктФ52723/18, Соглашение об изменении арендной платы, как было предусмотрено Договором аренды (подпункт 5.2.2. пункта 5.2 Договора), не подписано.

Как следует из сведений, представленных Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми индекс потребительских цен на товары и услуги в период с 2019 по 2024 год составляют 146,83 процента. Со ссылкой на указанные обстоятельства Истец считает, что постоянная часть арендной платы с индексацией на начало 2025 года составляет почти 312 000 рублей.

Согласно справки Оценки аренды торгово-офисных помещений по состоянию на март 2025 года стоимость одного квадратного метра арендной платы составляет 800 рублей.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В адрес Ответчика была направлена претензия 19 февраля 2025 года с предложением согласовать и подписать дополнительное соглашение к Договору № СктФ52723/18 с установлением постоянной части арендной платы в размере 300 000 рублей, исходя из индексации потребительских цен на товары и услуги согласно данным Статуправления Республики Коми в период с 2019 по 2024 год.

Ответчик отказался от заключения дополнительного соглашения по изменению арендной платы согласно п. п. 5.2.2 п.5 Договора аренды от 05.10.2018, на основании чего Истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку условиями Договора не предусмотрено право Истца на одностороннее повышение постоянной части арендной платы.

Согласно пункта 5.1. Договора предусмотрено, что арендная плата состоит из постоянной части и переменной части арендной платы. Пунктом 5.2.1 определен размер постоянной части арендной платы

Пунктом 5.2.2. Договора предусмотрено, что не ранее чем через 12 (двенадцать) месяцев после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон в пределах индекса потребительских цен на товары и услуги  (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 (двенадцать) месяцев аренды. Стороны особо оговорили, что для расчёта увеличения применяется тот из индексов, которое имеет наименьшее значение. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы Арендодатель обязуется направить Арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения. В случае понижения рыночной стоимости аренды недвижимости более чем на 10% (десять процентов) в целом по данному субъекту РФ размер постоянной части арендной платы подлежит пересмотру по соглашению сторон. Размер рыночной стоимости аренды недвижимости определяется на основании официальных данных компетентных органов (Торгово-промышленной палата). Обязанность по получению справок возлагается на Субарендатора.

В пункте 6.1. указано, что любые изменения и дополнения к Договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

Истец 29.11.2024 года обратился к ответчику с уведомлением об индексации постоянной части арендной платы. Письмом исх.№13 от 15.01.2025 Ответчик направил ответ в адрес Истца о том, что по условиям договора аренды не допускается одностороннее увеличение арендой платы. Соответственно, стороны не достигли соглашения по вопросу изменения размера платы.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В статье 310 ГК РФ определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что названная норма (пункт 3 статьи 614 ГК РФ) является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Из приведенных норм следует, что по общему правилу изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае условия пункта 5.2.2 договора не устанавливают право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а указывают лишь на возможность внесения предложения о его изменении.

Буквальное толкование пункта 5.2.2 договора свидетельствует о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения.

При этом само по себе включение в договор условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательства по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обстоятельств.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, а также подтверждена определениями Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2020 N 304-ЭС20-15454, от 19.02.2025 N 301-ЭС24-24282.

Доказательств того, что АО "Тандер" выразило свое согласие с предложением Истцом подписать дополнительное соглашение к договору об увеличении размера постоянной части арендной платы, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, правовых и фактических оснований для понуждения ответчика к заключению с истцом дополнительного соглашения о повышении арендной платы по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, суд не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (абзац 1).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление N 16), в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В пункте 10 Постановления N 16 разъяснено, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Проанализировав условия заключенного сторонами договора, учитывая, что условие договора об изменении размера арендной платы не противоречит нормам права и подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки, суд не установил правовых оснований для вывода о нарушении условиями договора баланса интересов сторон.

Представленными в материалы дела доказательства не подтверждено, что спорные условия были навязаны Компанией, при этом Истец имел намерение заключить договор на иных условиях, но было лишено такой возможности. Согласно материалам дела, спорный договор аренды подписан сторонами без протокола разногласий.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья                                                                                                 Е.С. Скрипина