Решение от 17 декабря 2018 г. по делу № А40-66814/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-66814/17-133-624
18 декабря 2018 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 декабря 2018 г.


Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

с участием представителей: согласно протокола

рассмотрел в судебном заседании дело по иску , истца – индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 316503800062041, ИНН <***>, Дата регистрации: 08.08.2016) к ответчику - ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПИН ГРУПП" (ИНН <***>, , 111024, <...>, СТР.2, ПОМ. XIV КОМН.45, Дата регистрации: 28.06.2013) о взыскании убытков , расторжении договора, и

по встречному иску о взыскании задолженности, имущественных санкций, расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ФИО3, истец, арендатор) 12.04.2017 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «ПИН Групп» (далее - ЗАО «ПИН Групп», ответчик, арендодатель) о расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03, возмещении убытков в виде реального ущерба в размере 1 257 753 руб. и упущенной выгоды в размере 1 350 000 руб.

Кроме того, судом первой инстанции принята уточненная редакция требований по первоначальному иску исходя из требования о расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03, возмещении убытков в виде реального ущерба в размере 1 257 753 руб., в остальной части изменения предмета истцу отказано.

До принятия решения по существу заявленных требований ЗАО «ПИН Групп» предъявлен встречный иск, с учетом уточнения требований, о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате в размере 2 550 000 руб. за период с 01.02.2017 по 31.10.2017, пени в размере 38 4150 руб. за период просрочки с 20.01.2017 по 31.10.2017, задолженности по коммунальным эксплуатационным платежам в размере 164 137 руб. 96 коп. за период с 02.11.2016 по 31.10.2017, пени за просрочку их внесения в размере 40 845 руб. 13 коп. за период с 10.01.2017 по 31.10.2017, расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03 с 10.05.2017 и обязании ФИО3 возвратить объект аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2017 в удовлетворении первоначального иска арендатора отказано, а встречные требования арендодателя удовлетворены путем взыскания с арендатора в пользу арендодателя 183 870 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате, 75 783 руб. 87 коп. пени, 115 308 руб. 73 коп. задолженности по переменой части арендной платы, в остальной части встречных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2017 оставлено без изменения, а также произведена замена ЗАО «ПИН Групп» на ООО «ПИН Групп».

Постановлением АС МО от 11.07.2018 г. судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Посчитав указанные судебные акты незаконными, суд округа указал что установив, что арендуемое помещение предназначено для использования для размещения салона парикмахерских услуг или кафе и для использования по назначению арендуемое помещение требует текущего ремонта, а затраты, связанные с проведением необходимого текущего ремонта, несет арендатор, суды не приняли во внимание, что истец, соглашаясь на аренду помещения, требующего текущего ремонта, и относя стоимость этого ремонта на свой счет, вправе был исходить из того, что срок аренды (срок использования помещения по назначению) будет составлять 11 месяцев. В этом случае производство ремонта помещения за свой счет имело предпринимательский смысл, так как после окончания ремонта оставалось достаточное время для потребления арендатором результатов ремонта и, тем самым, компенсации самому себе расходов на ремонт за счет предполагаемой прибыли от целевого использования помещения. В этом случае никаких претензий арендатора арендодателю по поводу расходов на текущий ремонт помещения возникнуть не могло, так как баланс интересов сторон договора обеспечивается выполнением всех иных условий договора. Следовательно, при соблюдении всех условий договора (в том числе, обеспечения возможности использования помещения по назначению в течение всего срока аренды - 11 месяцев), расходы арендатора на производство ремонта помещения являются усмотрением арендатора.

Таким образом, как указал Арбитражный суд Московского округа, судам следовало проверить довод истца о том, что он фактически производит текущий ремонт арендуемого помещения, не получив ни одного месяца для использования помещения по назначению (кроме времени производства самого ремонта) из числа предусмотренных договором.

Кроме того, судам следовало проверить довод истца как о том, что в данном случае, невозможность использования помещения по назначению возникла вследствие наступления обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, и расторжение договора произошло по этой же причине, поэтому расторжение договора должно влечь за собой разумное восстановление прав сторон договора.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки доводов истца о том, что требование о расторжении договора было заявлено арендатором не на основании пункта 3.4.2 договора, а на основании права, предусмотренного частью 1 статей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (уведомление 10.03.2017). А также доводам , что пункт 3.4.2 договора не применим, так как возникает ситуация, когда арендатор, заявив требование о расторжении договора (в связи с невозможностью пользоваться им по назначению), оказывается обязанным платить за аренду помещения, которым невозможно пользоваться, и арендная плата за 10 период с 10.03.2017 по 10.05.2017 не сопоставлена никакому встречному предоставлению.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции дано указание учесть, то, что, если использование помещения по назначению становится невозможным, то возможно ли достижение разумного баланса интересов арендатора и арендодателя, чем компенсируются расходы арендатора, с учетом доводов арендатора, что арендодатель получает ремонт помещения, арендную плату за время ремонта, утрачивая при этом обязанность предоставления помещения на срок аренды (после расторжения), а арендатор за свой счет производит ремонт помещения, принадлежащего, уплачивая арендную плату, после чего лишается возможности использования помещения по назначению. После проверки вышеуказанных доводов арендатора о невозможности использования арендуемых помещений по независящим от арендатора причинам, повторно проверить требования арендодателя по встречному иску.

Изучив представленные доказательства и выслушав представителей сторон, суд пришёл к нижеизложенному выводу.

При рассмотрении спора по существу судом установлено, что правоотношения сторон возникли из заключенного между ними договора аренды нежилого помещения от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03 (далее – договор).

В этом договоре стороны предусмотрели, что арендодатель (ответчик) обязался предоставить арендатору на срок с 02.11.2016 по 30.09.2017 включительно во временное пользование нежилое помещение общей площадью 138,7 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение XI-комната 1, расположенное в Здании (далее - помещение).

Факт передачи помещения арендатору удостоверяется путем подписания акта сдачи-приемки помещения, содержащего кроме прочего сведения о техническом состоянии помещения, наличии оборудования или имущества арендодателя в нем, а также характеристики или дополнительные сведения о передаваемом помещении, существенные для любой из сторон.

Согласно акту приема-передачи от 02.11.2016 (далее - акт), помещение было передано арендатору в состоянии, обеспечивающим при его приемке использование объекта аренды в целях, соответствующих условиям обязательства.

Помещение было передано в аренду для размещения салона парикмахерских услуг или кафе.

В акте стороны кроме отсутствия каких-либо недостатков помещения и его пригодности для осуществления арендатором целевого использования, зафиксировали, что состояние отделочных материалов является новым, а само помещение подготовлено под чистовую отделку и требует текущего ремонта, но отсутствует необходимость проведения капитального ремонта объекта аренды.

При этом арендатор обязался использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, любые затраты, связанные с приведением помещения в соответствие с целью, указанной в пункте 1.2. договора, несет арендатор.

Арендатор также обязался за свой счет осуществлять текущий ремонт помещения, необходимый для поддержания его в надлежащем техническом и санитарном состоянии, устранять своими силами и за свой счет последствия аварий коммуникаций помещения, произошедшие по вине арендатора, письменно уведомляя об этом арендодателя с указанием сроков устранения последствий аварий, а также своевременно принимать необходимые меры по их недопущению. Производить перепланировку помещения, а также неотделимые улучшения в нем только с письменного согласия арендодателя. Согласование проведения перепланировок с уполномоченными государственными органами, в соответствии с действующим в городе Москве порядком, осуществляется арендатором самостоятельно и за его счет после получения письменного разрешения арендодателя на перепланировку. Выполненные перепланировки (изменения, дополнения, улучшения) помещения арендатор обязан зарегистрировать в уполномоченных государственных органах, своими силами и за свой счет, и получить соответствующие документы. При проведении ремонтных работ согласовывать их состав с арендодателем строго до начала работ, производить работы с соблюдением установленных для основного вида деятельности арендатора требований санитарных, противопожарных и других государственных органов с согласованием в необходимых случаях проводимых работ с этими и другими государственными органами, обеспечить соответствие состояния помещений указанным требованиям

На основании пункта 7.1 договора арендатор осуществляет текущий ремонт в помещении самостоятельно и за свой счет, а в силу пункта 7.2 договора любые неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором, безвозмездно переходят в собственность арендодателя и арендатору не компенсируются.

Суд первой инстанции, отказывая в иске арендатора и частично удовлетворяя требования арендодателя, исходит из того, что у арендатора отсутствует право требовать возмещения или какой-либо компенсации стоимости работ или материалов, полученных или приобретенных арендатором для целей осуществления деятельности в арендуемом помещении и направленных на приведение такого помещения в состояние, необходимое истцу, принимая во внимание фактически обстоятельства конкретного дела.

В пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Указанной диспозитивной правовой формой регламентирован порядок реализации права на односторонний отказ от обязательства, на тот случай, когда такое право предусмотрено Законом, иными правовыми актами или договором.

В данном случае права одностороннего (внесудебного) отказа арендатора от договора аренды, в случае нарушения обязательства арендодателем, ни законом, ни соглашением сторон не предусмотрено.

Уведомлением от 09.03.2017 (т.1, л.д. 86) истец известил адресата о расторжении Договора.

Уведомлением от 27.03.2017(т.1, л.д.35-36) истец известил о том, что договор следует считать расторгнутым с 13.03.2017, представил проект соглашения, и передаточный акт.

Соглашение о расторжении Договора и передаточный акт арендодателем подписаны не были.

Между тем в указанных уведомлениях арендатора, в качестве основания расторжения Договора аренды, указаны нормы и фактические обстоятельства указывающие на нарушения допущенные арендодателем при исполнении Договора.

В частности истец ссылается на положения пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, пункта 1 статьи 612 ГК РФ, а также положения пункта 3.4.2 Договора и на утрату интереса к реализации обязательства.

Направлению уведомления стороны об отказе от договора предшествовали следующие обстоятельства.

Арендованное имущество было передано истцу по акту приема-передачи от 02.11.2016, в котором стороны зафиксировали факт его соответствия всем условиям Договора. (т.1, л.д. 28)

О наличии препятствий в пользовании объектом аренды истец известил контрагента в январе 2017 года. (письмо от 24.01.2017 г., т.1, л.д. 31-32)

В данном письме, в связи с тем, что с 21.12.2016 на объекте аренды отсутствует подача электроэнергии, потребовал освободить от арендной платы на период прекращения поставки электроэнергии и о возможности заключения прямого договора арендатора с ресурсоснабжающей организацией.

Аналогичное по содержанию письмо датировано 25.01.2017 (т.1 , л.д. 39-40)

Письмом от 01.03.2017 (т.1, д.д. 33-34) истец вновь потребовал освобождения от оплаты аренды, возобновления почать энергии и фиксации обстоятельств прекращения подачи электроэнергии в период с 21.12.2016 по 28.02.2017 г.

В ответ на требования арендатора, арендодатель в письме от 27.02.2017 № И-121 (т.1, л.д. 41) выразил согласие по вопросу освобождения от оплаты аренды и переносе льготного периода аренды на количество дней простоя в 70 дней, с 01.03.2017 па 09.05.2017. кроме того арендодатель выразил согласие зафиксировать факт отсутствия электричества в срок с 21.12.2016 по 28.02.2018г.

При этом в письме от 02.03.2017 № И-151 (т.1, л.д.58-59) арендодатель, равно как и в ранее направленном письме уведомляет сторону о необходимости производства оплаты по эксплуатационным и коммунальным платежам.

Арендодатель указывает, что 01.03.2017 г. несмотря на неисполнение обязательства по внесению указанных платежей, электропитание объекта аренды восстановлено.

В приложении к последнем у письму ответчик представил дополнительное соглашение, содержащим измененную редакцию пункта 4.3 Договора.

Предложение арендодателя по внесению изменений в Договор принято не было, истец потребовал расторжения договора.

При это доводы истца о необходимости считать договор расторгнутым с 13.03.2017 и подписании соглашения в редакции арендатора были категорически отвергнуты ответчиком, о чем изложено в письме от 13.03.2017, в котором ответчик предлагает варианты прекращения Договорного обязательства. (письмо от 22.03.2017 № И-017-5, т.2, л.д. 3-4; письмо от 31.03.2017 № И-017-6 , т.2, л.д. 15-18)

В письме ответчик подтвердил позицию о том, что срок расторжения договора следует исчислять в соответствии с порядком установленном в Договоре, при этом ответчик пояснил истцу, что Стороны не достигли соглашения о расторжении, а арендатор воспользовался правом расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке, Договор аренды признается расторгнутым 10.05.2017 года, в связи с тем, что Уведомление о расторжении Договора аренды получено адресатом 10.03.2017 года, а пункто.м 3.4.2. Договора аренды предусмотрен порядок расторжения Договора в одностороннем порядке по инициативе Арендатора, м необходимость предварительного уведомления о расторжении Договора аренды за 2 (два) календарных месяца.

Таким образом, как установлено судом, в материалы настоящего дела представлены доказательства передачи арендатору по спорному Договору объекта аренды, что следует из приведенных выше актов приема- передачи, и в частности указывает на исполнение арендодателя.

Между тем, как установлено судом в период 21.12.2016 по 28.02.2017, арендодатель не обеспечил функционирование помещений для целей, согласованных сторонами в Договоре.

Соглашение о расторжении Договора в требуемую истцом дату не заключено. Права одностороннего отказ, по любым основаниям, кроме предусмотренного пунктом 3.4.2 Договора у арендатора не имелось..

В данном случае, истец, при направления уведомления об отказе от Договора ссылался не только на допущенные нарушения арендодателя, но и на отсутствие собственного интереса в продолжении правоотношения, в связи основываясь на пункте 3.4.2 Договора и указал о расторжении договора.

Иных оснований для расторжения Договора на момент направления арендатором уведомления, кроме оснований немотивированного отказа по пункту 3.4.2 Договора, не имелось.

Объект аренды был обеспечен электроэнергией. Допущенные нарушения арендодателя, устранены, о чем указано в письме от 02.03.2017 № И-151.

В данном случае, судом принято во внимание, то согласно п.3.3.5 Договора В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п.п. 3.3.3., достаточных для расторжения Договора. Арендодатель вправе полностью или частично приостановить выполнение своих обязательств по Договору до момента устранения Арендатором нарушений п.п. 3.3.3. Договора без «вменения арендной платы за этот период и без изменения других прав и обязанностей по Договору.

В частности, стороны предусмотрели право (п.3.3.3) одностороннего отказа арендодателя от договора в случае если, арендатор допускает нарушение сроков внесения арендной платы или иных платежей, согласно Договору, два срока подряд (независимо от продолжительности просрочки), три срока в течение действия Договора (независимо от продолжительности просрочки), либо один раз в течение действия Договора на срок, более 5 (пяти) банковских дней.

Почтовая корреспонденция содержащая уведомление истца поступила адресату 10.03.2017, в связи с чем, суд считает договор аренды следует считать прекращенным 10.05.2017.

В данном случае, договор аренды прекратил свое действие по усмотрению арендатора, в связи с чем утверждение последнего о том, что производя текущий ремонт в целях приготовления к с осуществляемой деятельности, арендатор рассчитывал на полный цикл аренды, не находит своего подтверждения.

Допущенные арендодателем нарушения, не позволяют последнему требовать отыскания арендной платы, и иных платежей связанных с использованием имущества, могут быть причиной предъявления требований о применений мер имущественной ответственности связанных с "простоем" аренды, но никак не свидетельствуют о праве арендатора на односторонний отказ от договора в противоречии с установленным сторонами порядком расторжения обязательства.

В данном случае, истец не предпринял надлежащих мер к возврату объекта аренды, а по утверждению стороны, часть смонтированного арендатором имущества была вывезена из помещений.

Указанные доводы ответчика подтверждены фотоматериалами, в то время, как требование истца о возмещении убытков в форме реального ущерба, составляющего денежные средства потраченные на подготовку помещения к деятельности, достаточными доказательствами не подтверждены.

Факт проведения платежа в пользу третьего лица (п/п от 10.4.2017 №73 , т.1, л.д. 29) на отыскиваемую сумму, не подтверждает ни один из элементов состава убытков.

Факт, что деятельность, для целей осуществления которой арендовалось помещение не осуществлялась, подтвержден документально. Равно подтвержден факт отсутствия электроэнергии на объекте аренды в период по 28.02.2017 г.

Последнее из указанных обстоятельств находятся в причинно-следственной связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендодателем.

В то же время, отсутствие электроснабжения объекта, не препятствовало, осуществить подготовительные работы в помещении, на отыскиваемую истцом сумму убытков, что составляет 74 % от общего объема запланированных работ.

Последующий отказ от Договора не связан с текущими нарушениями. Таких нарушений судом не установлено. Нарушения допущенные до момента отказа от Договора установлены как факт, однако такие нарушения устранены, а арендатор имел право требовать соответствующей компенсации (ст.612 ГК РФ).

Права на отказ от Договора по суду, (ст. 612, 620 ГК РФ), истец не реализовал, надлежащей приемки-передачи (возврата) объекта аренды не осуществил.

Так , Арендатор приобщил в материалы дела вместе с договором подряда смету, согласно которой выполнены работы на 1 257 753 рублей. Однако, перечисленные позиции в этой смете на момент возврата Помещения отсутствовали (полотенца, зеркала, светильные приборы, люстры, розетки, выключатели, столешницы, ножницы, работы по установке кабеля, лампочки, краски, трубы, стретч-пленки, Краны. Тросы, гофры и т.д.), что подтверждается фотоматериалами.

Доказательств того, что объект аренды был представлен арендодателя, в состоянии отличном от указанного, в материалы дела не представлено.

Арендатор не представил суду доказательства того, что стоимость Помещения по итогам арендных взаимоотношений повысилась, а состояние Помещения улучшилось. Смета, представленная в материалы дела не подтверждает факт того, что все работы, указанные в ней выполнены. При этом большая часть пунктов этой сметы состоит из отделимых улучшений, которые Арендатор не оставлял. Часть работ из сметы и вовсе не было выполнено.

Данные расходы не могут быть признаны убытками арендатора, поскольку последние не связаны с виновным поведением стороны, и не находятся в причинно-следственной с ними связи.

Такие расходы могут быть расценены как приготовления истца, необходимые при осуществлении предпринимательской деятельности, которые однако имеют существенное значение при рассмотрении спора о возмещении упущенной выгоды, то есть требование не являющегося предметом настоящего спора.

Осуществляя такие расходы, арендатор должен был разумно исходить, что такие расходы обусловлены интересом самого арендатора, не подлежат компенсации, в том числе при досрочном расторжении Договора, поскольку такой порядок распределения имущественных интересов был определен взаимным волеизъявлением сторон.

Именно арендатор был инициатором прекращения правоотношения и лицом совершим сделку по отказу от Договора, и не мог не осознавать последствий ее исполнения.

Выполняя ремонтные работы в целях приведения помещения под свой корпоративный стиль, Арендатор действовал самостоятельно, руководствуясь лишь собственными интересами, не согласовывая при этом данные работы и расходы с Собственником Помещения. Таким образом, нельзя говорить о том, что экономическая стоимость Помещения стала выше и что Собственнику необходимы были эти изменения именно в данном объеме в таком формате.

Арендатор не уплачивал арендную плату на период "простоя" объекта аренды, не понес дополнительных расходов в связи с отсутствием энергоснабжения помещений, и не был лишен возможности дальнейшего использования помещения по назначению.

Расторжение договора произошло исключительно из усмотрения арендатора, и не находится во взаимосвязи с имевшими место до этого нарушениями.

Арендатор в своих письмах, не указывал на обстоятельства невозможности подготовительной деятельности для последующего функционирования парикмахерского салона, не направил возражений по представленному проекту соглашения об увеличении периода арендных каникул, не указал в чем состояло нарушение права арендатора на момент направления уведомления стороне об отказе от исполнения Договора. Арендатор не указал, что является препятствием для продолжения арендных отношений. На предложения ответчика, урегулировать в надлежащем порядке вопрос расторжения Договора не отреагировал, замечаний, разногласий не представил. При возврате объекта из аренды не присутствовал, фактическое состояние помещений не зафиксировал.

В совокупности изложенных обстоятельств, суд не усматривает оснований для вывода о злом умысле в действиях арендодателя, ущемлении его поведением прав или законных интересов стороны, при котором последняя лишалась бы всего того на что вправе была рассчитывать в случае надлежащего исполнения договора.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, а следовательно обстоятельства являющиеся предпосылкой права требовать возмещения убытков, должны свидетельствовать о посягательстве лица на принадлежащее кредитору право.

Иными словами, существо рассматриваемого института, заключается в том, что возмещение причиненных убытков означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не было нарушено право лица.

Ни один из установленных судом фактов не свидетельствует о том, что действия арендодателя противоречили бы его предыдущему поведению, либо были направлены на прекращение правоотношения, отказе от него, препятствовании в пользовании объектом аренды и не подтверждают довода о невозможности дальнейшего использования арендованного имущества в целях парикмахерского салона.

Утрата интереса, о которой указал арендатор при расторжении Договора, только подчеркивает экономический посыл к совершению сделки направленной на аннулирование обязательства.

Между тем в данном случае, действия ответчика, как стороны по Договору не являются свидетельством нарушения права истца, с которыми последний мог бы связать свой отказ от Договора или довод о невозможности продолжения арендных правоотношений.

В данном случае, истец расторг Договор реализовав свое право на безусловный отказ от него, вывез (поскольку не опровергнуто доказанное) смонтированное имущество, расходных обязательств по Договору не имел.

В момент прекращения Договора аренды, объект аренды уже находился во владении арендатора.

В связи с чем требование встречного иска об обязании возвратить объект аренды отклоняется судом.

При взыскании суммы задолженности по арендной плате и коммунальным платежам суд исходит из периода их расчета определенного с 28.02.2017 по дату расторжения Договора, то есть по 10.05.2017 . При определении размера долга и пени суд исходит из следующего.

Так, согласно , разделу 4 Договора Размер ежемесячной арендной платы за Помещение устанавливается в следующем размере: -в период со 02 ноября 2016 года по 28 февраля 2017 года (включительно) ежемесячной арендной платы составляет сумму в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей , за каждый месяц аренды; начиная с 01 марта 2017 года размер ежемесячной арендной платы за составляет сумму в размере 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек.

При этом согласно п.4.4 Договора Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается как ежемесячная арендная плата, помноженная на отношение количества дней аренды к общем количеству календарных дней данного месяца.

В период действия Договора с 02.11.2016 по 20.12.2016, суммы арендной платы составила 241 774,19 рублей, из которых 145 000 (29 дней ноября 2016) и 96 774,19 рублей (20 дней декабря 2016)

В период действия Договора с 01.03.2017 по 10.05.2017 , суммы арендной платы составила 687 096,77 рублей, из которых 300 000 рублей (март 2017) и 300 000 рублей (апрель 2017) 87 096,77 рублей (9 дней мая 2017).

Суммарно сумма арендной платы составила 928 870,96 рублей, из которых истцом оплачено 445 000 рублей. Сумма долга составила 483 870,96 рублей.

Согласно п. 4.5 Договора в срок до 04.11.2016 года Арендатор оплачивает 150 000(сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в счет предварительной оплаты аренды. В дальнейшем расчет за текущий месяц аренды осуществляется не позднее 20-го числа предыдущего месяца

В силу п. 5.2 Договора за несвоевременное внесение арендной платы Арендатор по письменному требованию Арендодателя выплачивает пени в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Ответчиком произведен расчет пени в размере 384 150 рублей за период просрочки с 20.01.2017 по 31.10.2017. В свою очередь поскольку требование о взыскание арендной платы за февраль 2017 и май свыше 10.05.2017 и июнь 2017 неправомерно, требование о взыскание пени в части указанной суммы расчета аренды подлежат отклонению. Суд произведя перерасчет неустойки, удовлетворяет требование частично, в размере 75 783,87 рублей ,исходя из следующего долга за март 2017 - 300 000 рублей, обязанность по оплате 21.02.2017 (130 дней просрочки) - 39 000 рублей, за апрель 2017- 300 000 рублей обязанность по оплате 21.03.2017(102 дня просрочки) – 30 600 рублей, за 9 дней мая 2017 - 87 096,77 рублей, обязанность по оплате 21.04.2017 (71 день просрочки) – 6 183,87 рублей. Период просрочки определен ответчиком по 30.06.2017.

О чрезмерности неустойки не заявлено, оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Согласно п.4.6 Договора арендная плата за помещение , эксплуатационные и коммунальные расходы, а также расходы по аренде земельного участка, подлежат начислению с 02.11.2016.

При этом в период с 02.11.2016 по 31.1.201 эксплуатационные расходы , а также расходы по оплате аренды земельного участка , коммунальные расходы не включены в расчет арендной платы и оплачиваются арендатором сверх арендной платы в течении 5 дней с даты выставления счета.

В свою очередь, согласно п. 4.7 Договора Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость за фактические потребленные Арендатором коммунальные услуги путем перечисления причитающейся суммы Арендодателю, на основании счетов, выставляемых Арендодателем. Арендатор компенсирует Арендодателю расходы, понесенные им на оплату коммунальных услуг мест общего пользования пропорционально соотношению площади Помещения, занимаемого Арендатором, к обшей площади здания. При этом Арендодатель вправе выставлять Арендатору счета на оплату коммунальных услуг в различные периоды и промежутки времени, без привязки к конкретным срокам и датам.

При этом начиная с 01 января 2017 года эксплуатационные расходы, а также расходы по аренде земельного участка, на котором расположено Здание, включены в стоимость Арендной платы. Коммунальные расходы оплачиваются сверх арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 4.7. настоящего Договора и в сроки, согласно п.4.6. настоящего Договора.

С учетом изложенного возмещении эксплуатационных расходов и компенсации арендной платы за земельный участок в отношении периода начиная с 01.01.2017 и в сумме не отнесены к юрисдикции арендатора.

Ответчик требует взыскания эксплуатационных расходов в сумме 41 340,31 руб. за ноябрь 2016 года, 42 765,83 рублей декабрь 2016 г..

Данное требование суд удовлетворяет частично в размере 68 931,17 рублей, в том числе в сумме 41 340,31 руб. за ноябрь 2016 года и 27590,86 рублей 20 дней декабря 2016.

Компенсация арендной платы определена судом в сумме 5 145,40 рублей аналогично с предыдущим расчетом.

Размер долга подлежащих компенсации коммунальных платежей определен ответчиком за период с ноября 2016 по апрель 2017 в сумме 69 940,77 рублей, в том числе 11 992,79 рублей ноябрь 2016, 12 182,71 рублей декабрь 2016, 11 707,69 рублей январь 2017, 12 678,02 рублей февраль 2017 года, 11 146,13 рублей март 2017 года, 10 233,43 рублей апрель 2017 года

С учетом наличия препятствий в пользовании арендованным имущество в период с 21.12.2016 по 28.02.2017, и по причине виновных действий, за которые отвечает арендодатель, начисление платежей в счет компенсации коммунальных платежей за указанный период является неправомерным. Рассматриваемое требование удовлетворяется судом частично в сумме 41 232,16 рублей, из которых 11 992,79 рублей ноябрь 2016, 7 859,81 рублей за 20 дней декабря 2016, 11 146,13 рублей март 2017 года, 10 233,43 рублей апрель 2017 года

Сумма требования о взыскании переменной части арендной платы удовлетворенная судом составила 115 308,73 рублей

Требование о применении имущественных санкций в форме договорной неустойки в размере 20 656,16 рублей за период с 10.01.2017 по 25.02.2017, исходя из ставки в 0,1%, в отношении суммы долга по переменной части арендой платы не основано на положениях Договора, в связи с чем подлежит отклонению.

Удовлетворение требований по денежным обязательствам ответчика по Договору за счет суммы обеспечительного взноса является правом арендодателя, о реализации которого последним не заявлялось.

Однако, поскольку договор аренды расторгнут, помещения возвращены, исходя из фактических обстоятельств дела, при наличии доказательств подтверждающих факт перечисления ответчиком в счет обеспечения исполнения обязательств по Договору денежной суммы в размере 300 000 рублей, учитывая возражения истца относительно их удержания ответчиком, суд учитывая и зачетные свойства суммы обеспечивающей исполнения обязательств арендатора по отношению к заявленному истцом требованию, приходит к выводу

Поскольку при прекращении договора аренды стороны не пришли к соглашению о подлежащих проведению расчетах, суд, учитывая, положения пунктов 4.8, 4.9 Договора, в отсутствие у ответчика перед истцом иных денежных обязательств за исключением установленного настоящим судебным Решением, суд считает , что ответчика в пользу истца в качестве неустойки подлежит взысканию денежная сумма в размере 183 870,96 рублей задолженности по арендной плате, то есть за вычетом (зачетом) суммы уплаченной ответчиком в счет обеспечения исполнения обязательств по Договору, 75 783,87 рублей пени, 115 308,73 рублей задолженности по переменной части арендной платы.

Выполняя указания кассационной инстанции, исследовав и проверив доводы сторон в соответствии с указаниями, изложенными в Постановлении АС МО от 11.07.2018 г., суд не нашел оснований для принятия иного решения.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 11,12, 183, 309, 310, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначального иска отказать полностью.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 316503800062041, ИНН <***>, Дата регистрации: 08.08.2016) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 31 578 рублей.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя БАГАДАЕВ РОМАН АРКАДЬЕВИЧ (ОГРНИП 316503800062041, ИНН 502301832480, Дата регистрации: 08.08.2016) в пользу ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПИН ГРУПП" (ИНН 7722812371, , 111024, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА АВИАМОТОРНАЯ, 50, СТР.2, ПОМ. XIV КОМН.45, Дата регистрации: 28.06.2013) 183 870,96 рублей задолженности по арендной плате, 75 783,87 рублей пени, 115 308,73 рублей задолженности по переменной части арендной платы и 5710 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПИН ГРУПП" (ИНН <***>, , 111024, <...>, СТР.2, ПОМ. XIV КОМН.45, Дата регистрации: 28.06.2013) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 16 556 рублей.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я ФИО1