Решение от 19 марта 2019 г. по делу № А16-840/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-840/2018
г. Биробиджан
19 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2019 года. Полный текст решения изготовлен 19 марта 2019 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Кручинина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 1027900632814, ИНН 7904002332)

о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения,

при участии:

от истца – ФИО3;

– ФИО4 (доверенность от 16.04.2018);

от ответчика – ФИО5 (доверенность от 11.07.2018),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения и установлении такой стоимости.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении уточненных 22.01.2019 исковых требований пол основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просил отказать по мотивам отзыва на иск.

Суд, изучив представленные документы, заслушав представителей сторон, установил следующее.

Истец (Арендатор) согласно договору аренды муниципального нежилого помещения от 01.12.2003 № 45 и договору аренды муниципального имущества от 04.08.2015 № 8 владеет и пользуется переданным ему ответчиком (Арендодатель) объектом недвижимости – нежилым одноэтажным помещением (магазин), расположенным по адресу: ЕАО, <...>, общей площадью 346,9 кв.м, кадастровый номер 79:03:2600011:90 (далее – Магазин).

Предприниматель 01.11.2017 обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность предмета аренды. Ответчик письмом от 39.01.2018 № 142 направил истцу проект договора купли-продажи Магазина с указанием цены – 6 075 265 руб., определённой согласно отчету об оценке № ВТВ 18-01-09 от 10.01.2018.

Истец, считая цену, установленную ответчиком, не соответствующей рыночной, обратился в суд с иском о признании её недостоверной и определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд, рассмотрев доводы сторон, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Статьёй 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (п. 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Как следует из материалов дела, пояснений сторон, осмотра либо иного обследования Магазина экспертом при составлении отчета № ВТВ 18-01-09 от 10.01.2018 не проводилось. При составлении указанного отчета применялся только один метод определения рыночной стоимости объекта недвижимости – затратный. При определении такой стоимости экспертом не учитывалось нахождение оцениваемого объекта на конкретном земельном участке, а также фактический износ объекта оценки.

При таких обстоятельствах суд считает возможным признать рыночную стоимость Магазина, определенную в соответствии с отчетом № ВТВ 18-01-09 от 10.01.2018 недостоверной, определив такую стоимость в 986 137 руб., установленную назначенной в рамках рассмотрения дела экспертизой (заключение № 11-т/2018 от 22.07.2018).

Расходы истца на проведение экспертизы в сумме 24 000 руб. и 6 000 руб. на оплату государственной пошлины по делу подлежат возмещению ответчиком согласно статье 110 АПК РФ.

Излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 7 370 руб. следует вернуть истцу согласно статьям 104 АПК РФ и 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого одноэтажного помещения, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, общей площадью 346,9 кв.м, кадастровый номер 79:03:2600011:90, установленную Администрацией Ленинского муниципального района Еврейской автономной области согласно отчету об оценке № ВТВ 18-01-09 от 10.01.2018.

Определить рыночную стоимость указанного объекта недвижимости в сумме 986 137 руб. для совершения сделки купли-продажи с истцом в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Взыскать с Администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 24 000 руб. в возмещение судебных издержек и 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Индивидуальному предпринимателю ФИО3 выдать справку на возврат из федерального бюджета 7 370 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

ФИО1