Решение от 4 мая 2022 г. по делу № А71-9034/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А71- 9034/2020
04 мая 2022 года
г. Ижевск


Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2022 года


Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г.Яцинюк, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи помощником судьи А.Р. Григорьевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «ГЕВЕЯ», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Миндаль», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием третьих лиц:

1.ИП ФИО1, г. Ижевск (ОГРН <***>)

2. общество с ограниченной ответственностью «Триумф», г. Ижевск (ИНН <***>)

3.ФИО2, г. Ижевск (ИНН <***>) (прекратил деятельность в качестве ИП с 16.01.2020).

4.ФИО3, г. Воткинск (ИНН <***>) (прекратил деятельность в качестве ИП с 17.01.2020).


- о взыскании 331049 руб. 94 коп., из них 284617 руб. 54 коп. стоимость восстановительного ремонта помещений по договору аренды №3.03/16/Ар от 10.03.2016 и 46432 руб. 40 коп. неустойка за период с 01.01.2019 по 04.04.2020, а так же 42000 руб. 00 коп. судебных издержек


При участии:

от истца: ФИО4 - представитель по доверенности от 07.12.2022, паспорт, диплом (копия в дело) № 52/дю от 25.09.2006, свидетельство о браке; ФИО5- представитель по доверенности от 15.05.2020, паспорт, диплом (копия в деле) № 0000384 от 30.05.2000, справка ЗАГС

от ответчика: ФИО6 - представитель по доверенности от 20.09.2021, паспорт, диплом (копия в деле) № 110103 от 16.07.2012.

от третьих лиц: 1. ФИО5- представитель по доверенности от 17.02.2021, паспорт, диплом (копия в деле) № 0000384 от 30.05.2000, справка ЗАГС, 2. не явились (возврат почты с юридического адреса), 3. не явились (возврат почты с адрес регистрации (справка МВД УР, ЕГРИП из ИФНС), 4. ФИО6 - представитель по доверенности от 27.05.2021, паспорт, диплом (копия в деле) № 110103 от 16.07.2012

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ГЕВЕЯ», г. Ижевск (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Миндаль», г. Ижевск (далее – ответчик) о взыскании 373049 руб. 94 коп., из них 284617 руб. 54 коп. стоимость восстановительного ремонта помещений по договору аренды №3.03/16/Ар от 10.03.2016, 46432 руб. 40 коп. неустойка за период с 01.01.2019 по 04.04.2020, 42000 руб. 00 коп убытки (стоимость услуг оценки)

В судебном заседании 25.04.2022 представитель истца пояснила, что в судебном заседании 19.04.2021 были приняты уточнения требований в части суммы восстановительного ремонта, которую истец уменьшил до суммы 284617 руб. 54 коп., в связи с чем, просил взыскать с ответчика: 284617 руб. 54 коп. стоимость восстановительного ремонта, 46432 руб. 40 коп. неустойку за период с 01.01.2019 по 04.04.2020 и 42000 руб. 00 коп. убытки (стоимость услуг оценки), всего 373049 руб. 94 коп. (л.д. 89-90, 109 т.3).

В данном судебном заседании представитель истца поддержала ходатайство об уточнении требований в части предъявленной к взысканию суммы убытков, согласно которому просит взыскать сумму 42000 руб. 00 коп. не как убытки в порядке ст. 15 ГК РФ, а как судебные расходы, связанные с рассмотрением дела (ходатайство приобщено к материалам дела).

Ходатайство рассмотрено, в порядке ст. ст. 49, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено.

Таким образом, цена иска на день рассмотрения дела составила 331049 руб. 94 коп., из них 284617 руб. 54 коп. стоимость восстановительного ремонта помещений по договору аренды №3.03/16/Ар от 10.03.2016 и 46432 руб. 40 коп. неустойка за период с 01.01.2019 по 04.04.2020, а также 42000 руб. 00 коп. судебные издержки.

Третьи лица 2,3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»), явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело на основании ст. ст. 123, 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Представитель истца, третьего лица-1 требования поддержала.

Представитель ответчика, третьего лица-4 требования не признали.

При рассмотрении дела установлено, что ФИО3 обратился в Первомайский районный суд г. Ижевска с иском к ООО «Гевея» об истребовании имущества из чужого незаконного владения (дело № 2-189/2022 (старый номер 2-2810/2021) – М-1358/2021)). Предметом иска являлось имущество, переданное ФИО3 в аренду ООО «Миндаль» по адресу: <...>, литера А, 2 этаж согласно перечню, указанному в пояснения по иску по настоящему делу (л.д 5-7, т. 4). Как указал ФИО3 в пояснениях, ООО «Гевея» не вправе удерживать указанное в перечне имущество и не вправе было производить за счет его стоимости погашение долга по аренде, возникшего у ООО «Миндаль» перед ООО «Гевея», поскольку данное имущество принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи оборудования от 16.10.2015.

В судебное заседание 25.04.2022 истцом представлена карточка дела № 2-189/2022 Первомайского районного суда г. Ижевска, полученная с официального сайта суда (старый номер 2-2810/2021) – М-1358/2021)), из которой следует, что 25.03.2022 принято решение, которым в удовлетворении требований ФИО3 отказано.

Представитель третьего лица ФИО3 пояснила, что намерены обжаловать решение Первомайского районного суда г. Ижевска по делу № 2-189/2022 после получения полного текста решения, которого на 25.04.2022 нет.

Представитель ООО «Гевея», представитель третьего лица-1 полагает, что оснований для отложения рассмотрения дела №А71-9034/2020, приостановления производства по данному делу, не имеется, поскольку решение Первомайского районного суда г. Ижевска по делу № 2-189/2022 не влияет на рассмотрение дела по существу.

Представитель ООО «Миндаль», представитель ФИО3 относит рассмотрение вопроса об отложении рассмотрения дела №А71-9034/2020, приостановления производства по данному делу, на усмотрение суда.

Выслушав пояснения участников процесса, суд, с учетом материалов дела, длительным рассмотрением дела, отсутствием со стороны ответчика детализированного контррасчета, отказом ответчика от проведения по делу экспертизы, принятым Первомайским районным судом г. Ижевска решения по делу №2-189/2022 об отказе от иска, пришел к выводу об отсутствий оснований для отложения рассмотрения дела №А71-9034/2020, приостановления производства по данному делу, возможности рассмотрения дела по существу в данном судебном заседании.

Согласно распечатке с официального сайта налогового органа (л.д. 112а, т. 3) следует, что ответчик ООО «Миндаль» был включен в перечень лиц, нуждающихся в поддержке в связи с COVID – 19 (период с 06.04.2020 по 07.01.2021).

Как указал истец, в связи с введением правительством РФ ограничительных мер и режима самоизоляции в ответ на письмо ООО «Миндаль» №10 от 06.04.2020, № 27/М от 13.04.2020 о не начислении арендной платы в период угрозы распространения опасного заболевания (л.д. 41, 47, т.1), по просьбе арендатора, арендодатель не начислял арендатору арендную плату, лишь просил погасить задолженность и возместить затраты на энергоресурсы.

Исследовав представленные истцом расчеты, с учетом неоднократного уточнения им требований, в том числе с учетом включения ответчика в перечень лиц, нуждающихся в поддержке в связи с COVID – 19 (период с 06.04.2020 по 07.01.2021) суд пришел к выводу о том, что при расчете долга и проведении зачета истцом учтен период моратория для начисления и предъявления к взысканию договорной неустойки в размере 46432 руб. 40 коп. за период с 01.01.2019 по 04.04.2020 исходя из периода, за который образовался долг по арендной плате. Следует отметить, что долг образовался за период до введения моратория, соответственно неустойка начислена так же на долг, образовавшийся до введения моратория, что не противоречит действующему законодательству, в связи с чем, оснований для применения положений Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 не имеется.

Из материалов дела следует, что 10.03.2016 между ООО «Гевея» (Арендодатель) и ООО «Триумф» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 3.03/16/Ар, по условиям которого, арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 639,7 кв.м. на втором этаже здания «Магазин непродовольственных товаров» (Литер «А»), расположенное по адресу: РФ, УР, <...> (п. 1.1 договора).

04.04.2017 между ООО «Гевея» (Арендодатель), ООО «Триумф» (Арендатор-1) и ООО «Миндаль» (Арендатор-2) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения № 3.03/16/Ар от 10.03.2016, по условиям которого, Арендатор -1 принял в аренду нежилые помещения площадью 91,9 кв.м. по офис на 2 этаже, а Арендатор-2 принял в аренду нежилые помещения площадью 547,8 кв.м. на 2 этаже здания «Магазин непродовольственных товаров» (Литер «А»), расположенное по адресу: РФ, УР, <...> под ресторан «Сальсабар» (л.д. 30, т.1).

Согласно дополнительному соглашению №1 от 04.04.2017 арендная плата за 1 кв.м. в год установлена в размере 445,00 руб. включая НДС и коммунальные платежи (за тепловую энергию), за исключением платежей за электроэнергию, водоотведение, ГВС, ХВС. Общая стоимость арендной платы в месяц (за исключением переменной части арендной платы) для Арендатора-1 составила 40895,50 руб. , в т.ч. НДС 18%, для Арендатора-2 составит 243771,00 руб. , в т.ч. НДС 189%. В переменную часть арендной платы входит обязанность Арендатора по возмещению Арендодателю потребленной Арендатором электроэнергии, горячей и холодной воды, водоотведения, на основании приборов учета, в соответствии с размерами действующей цены утвержденного городского тарифа». (соглашение подписано сторонами, зарегистрировано в Управлении Росреестра по УР 11.04.2017).

30.03.2018 между ООО «Гевея» (Арендодатель), ООО «Триумф» (Арендатор-1) и ООО «Миндаль» (Арендатор-2) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения № 3.03/16/Ар от 10.03.2016, по условиям которого продлен срок действия договора до 10.05.2022 (соглашение подписано сторонами, зарегистрировано в Управлении Росреестра по УР 10.04.2018).

01.07.2019 между ООО «Гевея» (Арендодатель), ООО «Триумф» (Арендатор-1), ООО «Миндаль» (Арендатор-2) и ИП ФИО2 (Арендатор -3) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения № 3.03/16/Ар от 10.03.2016, по условиям которого пункт 1.1. договора аренды нежилых помещений № 3.03/16/Ар от «10» марта 2016 г. изложен в следующей редакции:

«Арендодатель передает, а Арендатор-1 принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, УР, <...> площадью 165,4 кв.м. под офис; Арендодатель передает, а Арендатор-2 принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, УР, <...> площадью 148,5 кв.м. под ресторан «Сальсабар». При этом Стороны пришли к соглашению о том, что указанные выше площади (148,5 кв.м), передаваемые в аренду Арендатору- 2, фактически могут быть использованы (и будут использоваться Арендатором- 2) для потребления посетителями пищи и проведения досуга. Арендодатель так же передает Арендатору- 2 иные площади, на которых не созданы условия для потребления посетителями пищи и проведения досуга и которые не влияют на базовую доходность (площади подсобных помещений, предназначенных для приготовления и раздачи пищи, мытья посуды и т.п.) в размере 257,7 кв.м. Арендатор- 2 обязуется использовать передаваемые площади по их прямому назначению; Арендодатель передает, а Арендатор- 3 принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, УР, <...> площадью 68,1 кв.м., для проведения культурно-массовых мероприятий, организации и проведения концертов, проведение занятий в области обучения танцам, физкультурных и иных мероприятий (в области дополнительного образования для детей и взрослых). При этом Стороны пришли к соглашению о том, что Арендатор- 2 и Арендатор- 3 в своей деятельности обязуются не нарушать границ, предоставленных им по настоящему Договору площадей. В случае необходимости совместной деятельности по ряду мероприятий, а так же при осуществлении предпринимательской деятельности в целом, Арендатор- 2 и Арендатор- 3 заключают между собой соглашения самостоятельно; Технические характеристики здания указаны в соответствии с паспортом объекта недвижимости от 30 марта 2015 года, выполненным ООО «Удмуртский центр кадастровых инженеров».

Пункт 1.2. Договора изложен в следующей редакции:

«Арендная плата по настоящему договору состоит из постоянной и переменной части, постоянная часть арендной платы по настоящему договору составляет 454 (Четыреста пятьдесят четыре) рубля 00 копеек за 1 кв.м. в месяц, в том числе НДС 20% и коммунальные платежи (за тепловую энергию), за исключением платежей за электроэнергию, водоотведение, ГВС, ХВС).

Пункт 2.1. договора аренды нежилых помещений № 3.03/16/Ар от «10» марта 2016 г. изложен в следующей редакции:

«Арендуемые площади нежилого помещение предоставляется Арендатору- 1, Арендатору- 2 и Арендатору- 3 для использования в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

В договор аренды нежилых помещений № 3.03/16/Ар от «10» марта 2016 г. добавлен п. 2.2. и изложен в следующей редакции:

«Арендатор- 1, Арендатор- 2 и Арендатор- 3 в случае необходимости вправе заключать между собой договоры субаренды переданных им площадей нежилого помещения без уведомления об этом Арендодателя. Арендатор- 1, Арендатор- 2 и Арендатор- 3 так же вправе заключать между собой иные договоры, связанные с деятельностью на предоставленных им по настоящему договору площадях. При этом все споры между Арендатором- 1, Арендатором- 2 и Арендатором- 3 по использованию переданных им площадей нежилого помещения разрешаются самостоятельно.

Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Арендодателя, Арендатора -1, Арендатора- 2, Арендатора- 3.

Срок действия дополнительного соглашения до 31.05.2020. В случае если за 10 дней до окончания срока действия настоящего допсоглашения ни одна из сторон не заявит о его расторжении, настоящее допсоглашение считается продленным на новый срок.

Согласно п. 5.2 договора аренды № 3.03/16/Ар от 10 марта 2016 г. арендная плата уплачивается ежемесячно до 10 числа каждого расчетного месяца.

В соответствии с условиями пункта 9.1. договора аренды № 3.03/16/Ар от 10 марта 2016 г. в случае просрочки по уплате арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере, определяемом действующим законодательством.

На основании п. 10.1 договора аренды № 3.03/16/Ар от 10 марта 2016 г. договор может быть расторгнут Арендодателем. Сторона, заявляющая требование о досрочном расторжении договора в 30-дневный срок до момента расторжения направляет другой стороне договора соглашение о его расторжении с сопроводительным письмом в котором согласовывается день и время обращения в регистрирующий орган с соглашением о расторжении (п. 10.3 договора).

В соответствии с условиями пункта 10.1. договора аренды № 3.03/16/Ар от 10 марта 2016 г. с учетом имеющейся задолженности по состоянию на 08.04.2020 г. более чем за три периода, принимая во внимание, что задолженность ответчика возникла до периода введения ограничительных мер истцом в адрес ответчика направлено письмо от 08.04.2020 г. с соглашением о расторжении договора аренды за месяц до предполагаемого расторжения.

Ответчик в нарушение п. 5.2 договора аренды № 3.03/16/Ар от 10 марта 2016 г. неоднократно допускал просрочку внесения арендных платежей, письмами от 30.09.2019 г., 20.12.2019 года, от 04.04.2020 года Истец уведомлял о необходимости погашения задолженности по арендной плате, указывал на последующее обращение в суд за взысканием задолженности.

08.04.2020 между ООО «Гевея» (Арендодатель) и ООО «Миндаль» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения № 3.03/16/Ар от 10.03.2016 в отношении ООО «Миндаль», по условиям которого ООО «Гевея», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице директора ФИО1, действующего на основании Устава с одной стороны и ООО «Миндаль», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице директора ФИО7, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили соглашение о расторжении договора аренды № 3.03/16/Ар от «10» марта 2016г. в отношении арендатора ООО «Миндаль»

Стороны договорились:

1. Расторгнуть договор аренды № 3.03/16/Ар от «10» марта 2016г. в отношении арендатора ООО «Миндаль» с 11 мая 2020 года.

2. Условия договора аренды в части обязанности внесения арендной платы, возмещения затрат на оплату ресурсов и пени за просрочку внесения постоянной и переменной части арендной платы, а также применения к арендатору иных санкций, предусмотренных договором действуют до полного исполнения своих обязанностей по условиям договора.

3. Во всем остальном условия договора аренды№ 3.03/16/Ар от «10» марта 2016г в редакции его дополнительных соглашений продолжают действовать для других арендаторов данного договора. В пределах арендуемых ими площадей

4. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах - по одному для каждой из сторон, а также для регистрирующего органа. Расходы по регистрации соглашения в установленном законом порядке относятся на Арендатора - ООО «Миндаль».

13.04.2020 ООО «Миндаль» направило в адрес ООО «Гевея» гарантийное письмо, согласно которому гарантировало оплатить задолженность, образовавшуюся на 01.04.2020 в следующие сроки: - до 30.04.2020г. - 100 тыс. руб.; - до 15.05.2020г. - 50 тыс. руб.; - остальную сумму задолженности - в зависимости от срока окончания карантина (л.д. 45, т.1).

13.05.2020 между ООО «Гевея» (Арендодатель) и ООО «Миндаль» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения № 3.03/16/Ар от 10.03.2016, по условиям которого следует, что принимая во внимание заключенное между Сторонами соглашение от «08» апреля 2020 г. о расторжении Договора, наличие по состоянию на дату заключения настоящего Соглашения у Арендатора перед Арендодателем задолженности в размере 765977 руб. 60 коп. стороны договорились, что на основании ст. 359 ГК РФ, пп.4 п.2. ст.614 ГК РФ, п.10.2. Договора имущество Арендатора, обозначенное в Приложении №1 к настоящему Соглашению (далее - «Имущество»), являющееся его неотъемлемой частью, передается в собственность Арендодателя, а стоимость Имущества, указанная в Приложении №1 в общем размере 1 054 438 (один миллион пятьдесят четыре тысячи четыреста тридцать восемь) рублей 95 копеек рублей, засчитывается в счет оплаты задолженности Арендатора по оплате арендной платы по Договору. Настоящим Арендодатель подтверждает, что не имеет к Арендатору каких-либо претензий, вытекающих из Договора. Все обязательства, принятые на себя Сторонами по Договору до даты расторжения Договора, должны быть исполнены надлежащим образом вне зависимости от факта расторжения Договора. Переплата Арендатора ООО «Триумф» (ОГРН <***>) по оплате арендной плате, имеющаяся по Договору также подлежит зачету в счет оплаты задолженности ООО «Миндаль» по договору аренды нежилых помещений № 3.03/16Ар от 10.03.2016 г. (с учетом действия заключенного Дополнительного соглашения №1 от 04.04.2017 г. к Договору), заключенному между ООО «Гевея», ООО «Триумф» и ООО «Миндаль». Государственная регистрация настоящего Соглашения осуществляется силами и за счет Арендатора. Все, что не урегулировано в настоящем Соглашении, подлежит регулированию положениями Договора и действующего законодательства Российской Федерации. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному - для каждой из Сторон, 1 экземпляр - для органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Согласно Спецификации имущества (Приложение №1 к дополнительному соглашению № 2 от 13.05.2020) следует, что во исполнение условий Дополнительного соглашения №2 от 13.05.2020 г. к Договору и положений Договора Арендатор передал, а Арендодатель принял в собственность Имущество общей стоимостью 1 054 438 (один миллион пятьдесят четыре тысячи четыреста тридцать восемь) рублей 95 копеек.

Настоящая Спецификация является неотъемлемой частью Договора, составлена в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному - для каждой из Сторон, 1 экземпляр -.для органа, осуществляющего государственную регистрацию.

20.05.2020 между ООО «Гевея» (Арендодатель) и ООО «Миндаль» (Арендатор) подписан Акт приема-передачи имущества к договору аренды нежилого помещения № 3.03/16/Ар от 10.03.2016, по условиям которого принимая во внимание заключенное между сторонами соглашение от 08.04.2020 о расторжении договора, наличие по состоянию на дату заключения настоящего Соглашения у Арендатора перед Арендодателем задолженности по оплате арендной платы на основании ст. 359 ГК РФ, пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ, п. 10.2 договора имущество Арендатора, обозначенное в Приложении №1 к настоящему Акту, являющегося его неотъемлемой частью, Арендатор передал, а Арендодатель принял в удержание согласно письму Арендатора от 12.05.2020 № 39/М путем не вывоза указанного имущества из нежилого помещения по адресу: <...>, с возможностью дальнейшей его реализации для погашения задолженности по оплате арендной платы.

Так же Арендатор передал, а Арендодатель принял на хранение имущество, определенное в Приложении №2 к настоящему Акту, путем невывоза указанного имущества из нежилого помещения по адресу: <...> в целях его дальнейшей реализации Арендатором для погашения его задолженности по оплате арендной платы по договору. Арендатор передал, а Арендодатель принял комплект ключей (от жалюзи и магнитный в 1 экз. каждый) от нежилого помещения по адресу: <...>. Арендодатель обязуется обеспечивать Арендатору беспрепятственный доступ в вышеуказанное нежилое помещение в целях показа и реализации имущества потенциальным покупателям рабочие дни. Арендатор обязуется не позднее 2 рабочих дней с даты получения от Арендодателя уведомления о необходимости вывоза имущества, указанного в п. 1 и п. 2 настоящего акта и освобождения вышеуказанного помещения, освободив помещение от своего имущества. В соответствии с письмом Арендодателя от 14.05.2020 стороны договорились, что сроки освобождения вышеуказанного помещения, установленные договором, пролонгируются, а арендная плата не начисляется и не уплачивается на срок до 11 июня 2020 (л.д. 50-52, т.1).

Из материалов дела следует, что ООО «Триумф» ИНН <***> в период аренды (до аренды ответчиком) произведена перепланировка помещений на втором этаже здания, и после перепланировки арендатором - ООО «Триумф» помещений на втором этаже здания и разделения видов деятельности часть помещений из арендуемых под деятельность кафе были переданы ООО «Миндаль» по дополнительному соглашению №1 от 04.04.2017 к договору аренды №3.03/16/Ар от 10.03.2016. Изначально помещения, переданные по договору аренды были арендатору - ООО «Триумф» (ИНН <***>) на втором этаже имели иное расположение и нумерацию, что подтверждается условиями договора аренды №3.03/16/Ар от 10.03.2016, в пункте 1.1. которого указано, что часть помещений 91.9. кв.м. номера на поэтажном плане 1-7 (старого поэтажного плана по паспорту здания от 2015 г.) передаются под офис, а часть в размере 547,8 - под кафе. Принимая во внимание фактическое пользование помещениями под офис, ООО «Миндаль» были заняты следующие помещения под кафе (в том числе обеденный зал, комната караоке, кальянная комната, кухня, туалеты для гостей, алкогольные склады, подсобные помещения, гардеробная, коридоры): номера на поэтажном плане после внесения изменений 1,2,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,21,22,30. Помещения под номерами 19,20,23,24,25,26,27,29,32 (площадью 91.9 кв.м.) были в пользовании у ООО «Триумф». ИП ФИО2 был фактическим арендатором помещений площадью 68,1 кв.м. по адресу: <...>, то есть в помещениях ООО «Миндаль».

Согласно п. 8.1. и п. 8.2 договора аренды № 3.03/16/Ар от 10 марта 2016 г. Арендатор обязан покинуть арендуемое помещение, освободить помещение от своего оборудования и мусора, привести в состояние, пригодное к использованию, устранив все повреждения помещению и подготовить их к передаче Арендодателю. В противном случае, изменения, произведенные Арендатором, могут быть отражены в акте возврата помещения из аренды и средства, затраченные Арендодателем на восстановление помещения подлежат возмещению Арендатором (п.8.3 договора).

11 мая 2020 года договор был расторгнут, однако помещения по акту арендодателю не возвращены.

Письмом от 14 мая 2020 года ООО «Гевея» одобрило предоставление ответчику дополнительного срока для освобождения помещений, приведения их в надлежащее состояние, включая вывоз оборудования, мебели, мусора, производства уборки и восстановления целостности стеновых, потолочных, напольных покрытий, дверей и пр.

Письмом от 14 мая 2020 года истцом ответчику было направлено требование о приведении имущества в состоянии, пригодное для дальнейшего использования с восстановительными работами и подготовкой для передачи.

Письмом №44/М от 14.05.2020 Арендатор уведомил истца о предстоящем вывозе имущества, приложили «перечень вывозимого имущества «Миндаль», а также предупредил истца о вывозе имущества, принадлежащего ФИО3 16 мая 2020 года.

В ответ на письмо истца от 14.05.20 с требованием восстановить целостность настенных и потолочных покрытий после демонтажа оборудования Арендатор письмом от 15 мая 2020 года №45/М уведомил истца о необходимости присутствия представителей истца 18 мая 2020 года при производстве осмотра специалистами оценочной компании. В присутствии представителей арендодателя, арендатора, работниками оценочной компании были осмотрены системы вентиляции, кондиционирования и мебели, составлены справки о результатах оценки, объем и стоимость работ по производству восстановительного ремонта оценщиками не устанавливалась и не исследовалась.

Далее 18 мая 2020 истцом в присутствии ответчика были осмотрены помещения и рассмотрены все недостатки, которые возникли в ходе эксплуатации помещений, но конкретный перечень работ составлен не был, не был оценен.

Письмом от 25 мая 2020 г. истцом было сообщено ответчику, что в срок до 11 июня 2020 года в соответствии с пунктом 8.2. договора аренды № 3.03/16/Ар от 10 марта 2016 г. арендатор обязан покинуть арендуемое помещение, освободить помещение от своего оборудования и мусора, привести в состояние, пригодное к использованию, устранив все повреждения помещению и подготовить их к передаче Арендодателю.

Письмом от 28 мая 2020 г. истцом было сообщено арендатору, что на 20 мая 2020 года передача помещений и имущества не состоялась.

Письмом от 28 мая 2020 г. истцом ответчику было также указано, что перечень повреждений подлежит устранению Арендатором или стоимость их устранения, определенная отчетом независимой оценки подлежит включению в размер задолженности Арендатора. С целью осмотра и оценки состояния имущества на 01.06.2020 и было направлено уведомление о необходимости прибыть в место аренды и совместно с оценочной компанией произвести осмотр и опись.

Как указал истец, уверяя о производстве уборки и проведении восстановительного ремонта, ответчик ничего не сделал. Передача помещений по акту не состоялось, Арендатор не привел помещение в надлежащий вид, не убрал и не вывез мусор, не восстановил после себя все повреждения. Истца не пригласили для приемки помещения и составления перечня восстановительных работ. В середине июня 2020 года приехала специальная техника для демонтажа с наружной части здания вывески «САЛЬСА БАР», Арендодателю пришлось предоставить возможность демонтажа только под контролем восстановления поверхности металлоконструкций от отверстий после демонтажа. После часовых переговоров приехавшие для демонтажа работники закупили необходимые материалы для восстановления поверхностей. Однако, до 11 июня 2020 года Арендатор производил демонтаж оборудования, шкафов, плит, зеркал, фурнитуры, раковин и пр. не удосужившись восстановить испорченные стены, двери, пол и потолки. Указание ответчиком на ограничение доступа в помещение и не составление акта осмотра противоречат факту осмотра помещения с участием специалиста и представителя Арендодателя. Никаких ограничений доступа в помещения до окончания срока аренды не было, более того Арендатор выборочно вывозил имущество до 11 июня 2020 года беспрепятственно, не погашая задолженность, не производя уборку, не восстанавливая освещения, о чем истец не однократно просил. Напротив, Арендодатель был лишен возможности доступа в помещения арендованные ответчиком в период апрель-май, о чем имелись обращения в полицию. Доступ был необходим с целью требований о прекращении задымления (арендатор активно занимался приготовлением пищи на вывоз, в том числе шашлыков и гриль-блюд), в связи с чем, от иных арендаторов поступали жалобы. Возражения ответчика о несогласии с зачетом встречных однородных требований следует отметить, что о необходимости расчетов и составлении надлежащих документов Арендодатель просил ответчика неоднократно, ответчик гарантировал постепенные расчеты с арендодателем, в последствии предлагал имущество по дополнительному соглашению № 2, но не получил одобрение на зачет, часть имущества являлось неотделимыми улучшениями, которые были произведены другим арендатором - ООО «Триумф» в период «арендных» каникул, то есть арендная плата не взималась, а арендатор производил неотделимые улучшения с целью последующей аренды под кафе. Так же, имущество по цене указанной в дополнительном соглашении и справке об определении рыночной стоимости, Арендодателем не было принято, о чем арендатору было сообщено. Так в письме №45/М ответчик сообщил о проведении оценки имущества независимой экспертной организацией в помещении 18 мая 2020 г.. Однако вопреки требованиям законодательства стоимость была определена справочно, что лишало истца возможности установления реальной рыночной цены, о чем ответчику истцом было сообщено в письмах от 28 мая 2020 г. 26.06.2020 г. В данном случае удержание имущества, принадлежащего ответчику, являлось не мерой ответственности, а одним из способов обеспечения обязательства, которое в силу буквального толкования положения ст. 359 ГК РФ производится кредитором самостоятельно. Право удержания имеет компенсационную функцию, поскольку, в том случае, если должник не изыщет средства на погашение долга перед кредитором, истец вправе обратить взыскание на удерживаемую вещь, тем самым удовлетворить свои требования полностью или частично за счет удерживаемого имущества должника. Учитывая, что никаких действий направленных на производство восстановительных работ Арендатором не производится, арендодатель письмом от 28 мая 2020 г. пригласил оценочную компанию с целью установления стоимости передаваемого имущества в зачет задолженности, а также установления размера стоимости восстановительного ремонта, который арендатором не произведен, известив Арендатора надлежащим образом. Однако Арендатор не явиться на осмотр, который состоялся 01.06.2020. Согласно отчета ООО «Оценочная компания «Имущество плюс» № 518-20 от 25.06.2020 г. рыночная стоимость ущерба восстановительного ремонта отделки нежилого помещения, расположенного по адресу: УР, <...> литера А 1,2 этаж составила 537 852,00 руб. Учитывая, что истцом принято предложение Арендатора о принятии имущества в зачет задолженности, были оценены 9 систем кондиционирования. Пользуясь правом проведения зачета встречных однородных требований в порядке статьи 410 ГК РФ, письмом от 26.06.2020 истец заявил ответчику о проведении зачета образовавшейся задолженности по обязательствам ООО «Миндаль» перед ООО «Гевея».

Истец указывает, что как Арендодатель был вынужден произвести оценку стоимости восстановительного ремонта, рыночной стоимости оставленных Арендатором кондиционеров, а также рыночной стоимости мебели и техники, оставленных Арендатором арендодателю в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы и производства восстановительного ремонта с целью дальнейшей передачи помещений в качестве возврата из аренды.

Дополнительное соглашение №2 устанавливало стоимость имущества по цене приобретения, без учета амортизации, активного использования в деятельности кафе. Поэтому истец и не принял цены по перечню приложения к дополнительному соглашению №2 от 13.05.2020, а принял выводы по определению рыночной стоимости имущества ответчика, определенные в отчете ООО «Оценочная компания «Имущество плюс» № 618-20 от 15.07.2020 г. (л.д. 60-159, т.1).

После проведения зачета по долгу по арендной плате, стоимости восстановительного ремонта, размер задолженности ООО «Миндаль» перед ООО «Гевея» остался в сумме по возмещению стоимости восстановительного ремонта на сумму 284617 руб. 54 коп. (истцом из определенной согласно отчету ООО «Оценочная компания «Имущество плюс» № 518-20 от 25.06.2020 г. рыночной стоимости ущерба восстановительного ремонта отделки нежилого помещения, расположенного по адресу: УР, <...> литера А 1,2 этаж (л.д. 1-149, т.2) были исключены помещения, арендованные ООО «Триумф», помещение № 28, сделан перерасчет стоимости клининговых услуг с учетом площади аренды ответчиком (л.д. 89-90, т.3) – требования уточнены до суммы 284617 руб. 54 коп.). Стоимость услуг оценочной компании в размере 42000 руб. 00 коп. (оплачено платежным поручением № 86 от 29.06.2020 в сумме 19500 по счету 518-20 от 03.06.20 и пл. поручением №104 от 06.07.2020 в сумме 22 500 по счету №61-20 от 26.06.2020), является для истца расходами, связанными с рассмотрением дела.

С учетом периода с 01.07.2017 по 31.12.2018, в котором право требования задолженности было уступлено ИП ФИО1, истец произвел перерасчет договорной неустойки, которая составила сумму в размере 46432 руб. 40 коп. за период с 01.01. 2019 г. по 04.04.2020.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему.

На основании ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В порядке ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Таким образом, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указано в ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Следовательно, условия договора аренды при их буквальном толковании указывают на заключенность договора на тех условиях, которые согласованы в нем сторонами.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Частью 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По правилам абзаца первого ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен момент востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление Пленума N 6), следует, что обязательства могут быть прекращены зачетом как до, так и после предъявления иска по одному из требований. При этом сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете, как во встречном иске, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом.

На основании пункта 7 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

С учетом приведенных норм права, материалы дела, зачет истцом произведен обоснованно (иного ответчиком в материалы дела не представлено, ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

При этом в силу абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

В п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в ранее арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Таким образом, удержание истцом имущества ответчика является одним из способов обеспечения нарушенного обязательства в соответствии со ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации (в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств неправомерного удержания имущества).

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (п. 1).

С учетом материалов дела, следует, что по договору уступки от 03.06.2017 ООО «Гевея» уступило право требования ИП ФИО1 с ООО «Миндаль» долга за период с 01.07.2017 по 31.12.2018, который не вошел в расчет долга по заявленным требованиям в отношении ответчика в рамках договора аренды № 3.03/16/Ар от 10 марта 2016 г., переданный по договору уступки долг оплачен должником (л.д. 113, т. 3), и с учетом периода с 01.07.2017 по 31.12.2018, в котором право требования задолженности было уступлено ИП ФИО1, истец произвел перерасчет договорной неустойки, которая составила сумму в размере 46432 руб. 40 коп. за период с 01.01. 2019 г. по 04.04.2020.

Акт возврата помещений ответчиком не оформлен, не подписан, помещения из аренды не переданы. Истец считает последним днем аренды дату расторжения договора – 11.03.2020 с учетом соглашения сторон о расторжении договора от 08.04.2020 и условий договора по п. 10.3 договора, что при сложившихся между сторонами отношений, не противоречит условиям договора. Арендная плата исчислена ответчику исходя из периода аренды в срок по март 2020. В зачет погашения долга ответчика по арендной плате, истцом принято имущество ответчика, рыночная стоимость которого определена ООО «Оценочная компания «Имущество плюс» № 618-20 от 15.07.2020 г. (л.д. 60-159, т.1) и принята истцом. С учетом стоимости имущества ответчика в большем размере, чем сумма долга, зачет истцом проведен так же в отношении суммы восстановительного ремонта.

С учетом материалов дела, расчета истца (л.д. 89-90, ит.3), отсутствием документально обоснования ответчиком контррасчета, материалов дела, в том числе отчетов № 618-20 от 15.07.2020, № 518-20 от 25.06.2020, подтверждение просрочки внесения ответчиком арендных платежей по договору, отсутствие со стороны ответчика доказательств возврата (освобождения) помещений, не требующих восстановительного ремонта (ст. 65 АПК РФ), суд пришел к выводу о наличии оснований для принятия доказательств истца как достоверных, подтверждающих заявленные требования по взысканию стоимости восстановительного ремонта в заявленной сумме 284617 руб. 54 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. В силу статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), которой признается определенная законом или договором денежная сумма. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проанализировав по правилам ст. 431 ГК РФ условия договора аренды № 3.03/16/Ар от 10 марта 2016 г., дополнительные соглашения к нему, расчет истца (л.д. 42-44, т. 3), материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для принятия доказательств истца как достоверных, подтверждающих заявленные требования по взысканию неустойки в полном объеме.

С учетом изложенного, отсутствием возмещения ответчиком стоимости восстановительного ремонта, оплате неустойки, требования истца являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В силу статей 9, 65, 68 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

В силу п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч.3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При рассмотрении дела ответчик доказательств обратного, представленного истцом в обоснование доводов по иску, не представил. Как установлено при рассмотрении дела, поведение ответчика сводилось к затягиванию рассмотрения дела при отсутствии каких-либо действий свидетельствующих о намерении представить в материалы дела доказательства в обоснование своих возражений по иску. С учетом изложенного, иные возражения ответчика судом отклоняются, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела, противоречат материалам дела и основаны на неверном толковании действующего законодательства.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом принятого решения, и в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу. С учетом уменьшения размера исковых требований, истцу следует возвратить из федерального бюджета госпошлину в размере 2748 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Рассмотрев заявление истца о взыскании судебных издержек по оплате Отчетов в сумме 42000 руб. 00 коп., суд пришел к выводу о том, что указанные расходы следует отнести на ответчика, поскольку отчеты, представленные в материалы дела в обоснование стоимости восстановительного ремонта составлены в связи с подачей иска в суд для определения цены иска (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Руководствуясь ст. ст. 106, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Миндаль», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ГЕВЕЯ», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) 331049 руб. 49 коп., из них 284617 руб. 54 коп. стоимость восстановительного ремонта помещений по договору аренды №3.03/16/Ар от 10.03.2016 и 46432 руб. 40 коп. неустойка за период с 01.01.2019 по 04.04.2020, а так же 9621 руб. 00 коп. возмещение расходов по госпошлине и 42000 руб. 00 коп судебные издержки.


Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ГЕВЕЯ», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета госпошлину в размере 2748 руб. 00 коп., уплаченную в составе платежного поручения № 125 от 26.08.2020.



Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.



Судья Н.Г. Яцинюк