Решение от 17 августа 2025 г. по делу № А55-18217/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


18 августа 2025 года

Дело №

А55-18217/2025


Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 августа 2025 года


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Щанькиной А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филатовой Ю.А.

рассмотрев в судебном заседании 05 августа 2025 года дело по исковому заявлению

Первого заместителя прокурора области в защиту интересов муниципального образования - муниципального района Шенталинский Самарской области в лице Главы муниципального района Шенталинский Самарской области

к Комитету по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области,

к обществу с ограниченной ответственностью «БиоТерра»,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

о признании недействительным пункта договора аренды,


при участии в заседании суда:

от истца – ФИО1, служебное удостоверение,

от ответчиков – не явились, извещены

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Первый заместитель прокурора области в защиту интересов муниципального образования - муниципального района Шенталинский Самарской области в лице Главы муниципального района Шенталинский Самарской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к комитету по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области, обществу с ограниченной ответственностью «Биотерра» (далее – ответчик) о признании недействительным (ничтожным) пункта 5.6 договора аренды № 17 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 03.04.2023, заключенного между Комитетом по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью «Биотерра» в части слов «без согласия арендодателя».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, представлена письменная позиция на отзыв Комитета по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области.

Ответчики, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

От Комитета по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области поступил письменный отзыв на исковое заявление, в котором возражений относительно его удовлетворения не имеет. В заседании суда 01.07.2025 представитель ответчика устно признал предъявленные к нему исковые требования.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование требований и возражений, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  между Комитетом по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области (арендодатель, Комитет) и обществом с ограниченной ответственностью «БиоТерра» (арендатор) на основании постановления Администрации муниципального района Шенталинский Самарской области от 23.01.2023 № 47-П «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» и протокола подведения итогов от 21.03.2023 № 428 заключен договор аренды от 03.04.2023 № 17 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункту 1.1 договора аренды, арендодатель передал, а арендатор принял на праве аренды сроком на 4 года 11 месяцев земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 368124 кв.м., кадастровый номер: 63:36:0804003:3, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Шенталинский район, сельское поселение Старая Шентала, поле № 11, в границах СПК «Маяк», вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 21.04.2023 за № 63:36:0804003:3-63/095/2023-1.

В силу пункта 5.6 договора аренды арендатор не вправе передавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив без согласия арендодателя.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, прокурор указывает на то, что изложенные положения в части формулировки «без согласия арендодателя» противоречат требованиям действующего и являются недействительными (ничтожными).

Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) определено, что прокуратура Российской Федерации - это единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Закона о прокуратуре, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 06 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы третьих лиц Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного крута лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Публичный интерес муниципального образования, а также неопределенного крута лиц состоит в обеспечении соблюдения принципов свободной конкуренции и равенства прав участников гражданско-правовых отношений и экономических интересов публично-правового образования, обеспечении интересов общества в правовой стабильности, недопустимости нарушения явно выраженных законодательных запретов и обхода закона

Обращение в арбитражный суд с настоящим иском обусловлено необходимостью обеспечения законности и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Поскольку договор аренды является типовой формой договора на распоряжение муниципальным имуществом, разработанной в муниципальном образовании, подобная правоприменительная практика ответчиков может способствовать формированию неправомерного поведения субъектов права в будущем, в связи с чем правовой целью оспаривания данной сделки является превентивная функция права.

Условия договора не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов.

С учетом изложенного, целью обращения прокурора в суд явилась защита гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных, интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства и формирования правомерного поведения органа местного самоуправления в будущем.

В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 697 ГК РФ регламентировано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.  В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом,  заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 ГКРФ.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 9 Федерального закона от 24 07 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание в части недействительным пункта 5.6 договора аренды не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и не влечет ничтожности прочих условий договора.

Как указывает Комитет, в целях приведения условий договора аренды земельного участка требованиям пункта 7 ст. 448 ГК РФ, им подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка об исключении пункта 5.6 из текста договора, которое направлено Обществу «БиоТерра» на подписание. После подписания дополнительного соглашения со стороны арендатора Комитетом будут предприняты действия по его регистрации в Управлении Росреестра по Самарской области.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Последующее расторжение или изменение договора по волеизъявлению сторон не имеет юридического значения, поскольку при недействительности сделки и при ее расторжении или изменении наступают различные правовые результаты.

Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки.

С учетом толкования вышеназванных норм права, запрета на признание недействительной прекращенной сделки не имеется. Противоречащая закону сделка признается судом недействительной и тогда, когда на момент рассмотрения дела в суде она добровольно расторгнута, изменена ее сторонами.

Поскольку ничтожная сделка не влечет юридических последствий, в том числе по ее расторжению, изменению, исключению отдельных пунктов, дополнительное соглашение, заключенное ответчиками в части, изменяющей оспариваемый пункт договора, не имеет юридического значения. Изменение оспариваемого пункта не препятствует рассмотрению дела и удовлетворению иска о признании части сделки ничтожной, поскольку вопрос о признании спорного пункта договора ничтожным не может быть поставлен в зависимость от дальнейшего поведения сторон.

Суд также учитывает, что в отсутствие факта признания сделки недействительной в части не исключена ситуация возврата в текст договора спорных условий после рассмотрения дела по существу.

При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по государственной пошлине в порядке ст. 110 АПК РФ следует отнести на ответчиков следующим образом: на ответчика – Комитет по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области – 25 000 руб. 00 коп. (однако поскольку в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации он освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскание не производится); на ответчика – ООО «Биотерра» – 25 000 руб. 00 коп., с которого следует взыскать указанную сумму в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176, ч. 1 ст. 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) пункт 5.6 договора аренды от 03.04.2023 № 17 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного между Комитетом по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью «Биотерра» в части слов «без согласия арендодателя».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БиоТерра» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 000 руб. 00 коп.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
А.С. Щанькина