Решение от 13 октября 2023 г. по делу № А41-43034/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-43034/23
13 октября 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кузьминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Архангельской области "Котлас" (165300, Архангельская область, Котласский район, Котлас город, Советов площадь, 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2003, ИНН: <***>) к

ООО "ДОМОСТРОЙ" (142701, Россия, Московская обл., Ленинский г.о., Видное г., Видное г., Ольховая ул., д. 9, помещ. 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.11.2017, ИНН: <***>)

ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.08.2011),

третье лицо:

-Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (163000, Архангельская область, Архангельск город, Садовая <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.12.2004, ИНН: <***>)


о признании

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Архангельской области "Котлас" обратился в суд с исковым заявлением к ООО "ДОМОСТРОЙ", ИП ФИО2 со следующими требованиями:

1.Признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:050101:3132 от 24.02.2022г., заключенный между ИП ФИО2 и ООО «ДОМОСТРОЙ», недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде возврата объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:050101:3132 в собственность ИП ФИО2 и возврата ООО «ДОМОСТРОЙ» ИП ФИО2 денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи.

2.Признать соглашение от 11.04.2022г. о расторжении договора аренды № 5345 от 19.10.2020г. земельного участка с кадастровым номером 29:24:050101:3105 недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде возобновления действия договора аренды земельного участка № 5345 от 19.10.2020г. с 09.03.2022г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель истца дал пояснения, поддержал заявленные требования. Представитель ответчика дал пояснения, возражал в удовлетворении требований. Для исследования материалов дела судом объявлен перерыв до 28.09.2023г. После перерыва слушание дела продолжено согласно протоколу.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании протокола о результатах аукциона от 05.10.2020 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Архангельской области «Котлас» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды № 5345 от 19.10.2020 года земельного участка с кадастровым номером 29:24:050101:3105, местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...> площадь 3047, разрешенное использования: магазины. Срок аренды земельного участка устанавливался с 19.10.2020 года сроком на 9 лет. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке.

Согласно п. 3.1. договора аренды № 5345 от 19.10.2020 года размер арендной платы в год, согласно протоколу аукциона, составлял 10 107 900,00 руб.

14.03.2022 года в Комитет по управлению имуществом поступило обращение ООО «Домострой» и ИП ФИО2 о расторжении договора аренды № 5345 от 19.10.2020 года в связи с переходом прав (продажей) от ИП ФИО2 к ООО «Домострой» на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом ИП ФИО2 земельном участке.

Согласно представленному в материалы дела Техническому отчету по обследованию объекта незавершенного строительством магазина, выполненному ООО «Стройэксперт в 2023г. №ТО-09.23, степень готовности магазина составляет 96%.

Как указывает истец, поскольку объект незавершённого строительства, расположенный на арендуемом ИП ФИО2 земельном участке перешел в собственность ООО «Домострой», на основании ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 235, п. 1 ст. 450 и п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, комитетом было принято решение о расторжении договора аренды № 5345 от 19.10.2020 года, заключенного по результатам аукциона.

11.04.2022 года между Комитетом и ИП ФИО2 подписано соглашение

о расторжении договора аренды №5345 от 19.10.2020 года, днем прекращения обязательств по названному договору аренды указано 09.03.2022 года. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра 23.04.2022г.

После расторжения договора аренды № 5345 от 19.10.2020 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" и ООО «Домострой» заключен договор аренды земельного участка №4464 от 13.10.2022г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 29:24050101:3105, площадью 3047 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, расположенный по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...>.

Впоследствии договор аренды земельного участка №4464 от 13.10.2022г. соглашением №4 от 11.04.2023г. расторгнут.

Как указывает истец, в апреле 2023 года после дополнительного и детального изучения законодательной базы по данному вопросу комитет пришел к выводу о том, расторжение аукционного первоначального договора аренды земельного участка с ИП ФИО2 и заключение с ООО «Домострой» нового договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, незаконно.

Земельный участок с кадастровым номером 29:24:050101:3105, местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...> предоставлялся на аукционе с целью строительства объекта.

При принятии решения и подготовки документов для заключения нового договора аренды земельного участка с правообладателем незавершенного строительством объекта не были учтены требования п. 7 ст. 448 ГК РФ.

Также истец указывает, что расторжение договора аренды, заключенного по результатам аукциона и заключение нового договора аренды повлекло значительное уменьшение доходов бюджета городского округа «Котлас».

В связи с изложенными обстоятельствами, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно позиции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из приведенных выше норм права следует, что субъектом, обладающим правом на оспаривание сделки, является, по общему правилу, сторона этой сделки или лицо, указанное в законе (для оспоримой сделки), либо лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (для требования о признании недействительной ничтожной сделки).

В обоснование совей позиции, истец указывает, что между ответчиками заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:050101:3132 от 24.02.2022г.

Сделка, совершенная между ответчиками, повлекла за собой неблагоприятные последствия для истца в виде неполучения арендной платы за земельный участок в размере, сложившемся на аукционе.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

С учетом названного, для сделок купли-продажи, к которым относится спорный договор, правовым последствием является предоставление продавцом товара покупателю и оплата его последним на основании заключенного сторонами договора. При этом исполнением сделки со стороны покупателя является передача товара и получения платы за него, а исполнением сделки покупателем является принятие товара и внесении платы за него.

Будучи лицом, не являющимся стороной договора, истец заявив иск о признании договора недействительным, должен доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Как следует из материалов дела, истец не является стороной договора.

Ссылка истца на п.7 ст.448 ГК РФ, как на основание признания Договора купли-продажи недействительным, не могут считаться допустимыми и применимыми к правоотношениям по сделке купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенным между Соответчиками.

В п.7 ст.448 ГК РФ законодатель говорит о недопустимости уступки победителем торгов своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, тогда как никакой уступки прав или перевода обязанностей Ответчиком 2 Ответчику 1 не осуществлялось, поскольку между Соответчиками заключен Договор купли-продажи объекта недвижимости (ст.ст.549-557 ГК РФ).

Данная сделка зарегистрирована в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Запрет на отчуждение арендатором земельного участка принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, законодательством РФ не установлен.

Согласно п. 2 Письму от 08.08.2022г. №14-6768"ТГ/22 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следует, что передача арендаторами -победителями торгов своих прав и обязанностей по Договорам аренды Участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством (см. также определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022 N 308-ЭС22-2357). Исключение, составляют случаи передачи арендатором - победителем торгов своих прав и обязанностей по Договору аренды Участка:

при отчуждении им принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на Участке, являющемся предметом Договора аренды.

В данном случае следует учитывать соблюдение установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положения пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 ГК, пункта 1 статьи 35 ЗК (согласно которым приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта), подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК (которой предусмотрено заключение Договора аренды без проведения торгов с собственником здания, сооружения, расположенного на Участке).

Довод истца о том, что оспариваемая сделка повлекла за собой неблагоприятные последствия для истца, в виде неполучения арендной платы за земельный участок в размере, сложившимся на аукционе, не может являться относимым и допустимым доказательством (по смыслу ст.ст.67, 68 АПК РФ) недействительности Договора купли-продажи, поскольку волеизъявление сторон купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, никак не связано с дальнейшим определением размера арендной платы за такой земельный участок. Определение размера арендной платы за арендуемый земельный участок не находится в компетенции сторон договора купли-продажи.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не подтвердил, что имеет материально-правовой интерес в оспаривании названного договора.

Приняв во внимание изложенное, отсутствие в деле надлежащих доказательств, однозначно свидетельствующих о нарушении его прав и законных интересов совершением указанной оспариваемой сделки, а также отсутствие обоснования, каким образом признание оспариваемой сделки недействительной повлечет восстановление прав истца, суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца в данной части.

Кроме того ответчиком так же заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу положений статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

За начало отсчета течения срока исковой давности по исковым требованиям необходимо принимать дату, когда Истец узнал или должен был узнать об оспариваемых сделках:

10 марта 2022г. - дата государственной регистрации оспариваемого Истцом Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29'-24'-05010Г-3132 от 24.02.2022г., заключенный между ИП ФИО2 и ООО «ДОМОСТРОЙ»;

- 11 апреля 2022г. - дата подписания Истцом оспариваемого им Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №5345 от 19.10.2020г.

Истец ходатайствовал о восстановлении пропущенного процессуального срока. Судом ходатайство отклонено, поскольку не усмотрел для этого обоснованных оснований, кроме того, судом учтено, что восстановление пропущенного срока не приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

С исковым заявлением истец обратился в Арбитражный суд Московской области только 17.05.2023г., т.е. по истечении установленного ст.181 ГК РФ срока исковой давности.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Принимая во внимания положения ст. ст. 166, 168 ГК РФ, требование о признании соглашения от 11.04.2022г. о расторжении договора аренды № 5345 от 19.10.2020г. земельного участка с кадастровым номером 29:24:050101:3105 недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде возобновления действия договора аренды земельного участка № 5345 от 19.10.2020г. с 09.03.2022г. не подлежит удовлетворению.

В рассматриваемом случае, истец сам расторг договор аренды земельного участка, подписав соглашение о расторжении договора аренды №5345 от 19.10.2020 года, днем прекращения обязательств по названному договору аренды указано 09.03.2022 года. Данное соглашение о расторжении зарегистрировано Управлением Росреестра 23.04.2022г.

Следовательно, воля сторон при подписании соглашения от 11.04.2023г. была направлена именно на расторжение договора аренды № 5345 от 19.10.2020г. и на достижение соответствующих последствий, в том числе, на последующее заключение нового договора аренды. Новый договор аренды №4464 от 13.10.2022г. земельного участка, заключенный между истцом и ООО «Домострой» и соглашение о его расторжении от 11.04.2023г. также прошли государственную регистрацию.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения требований не имеется.


Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья О.А. Кузьмина