Решение от 26 августа 2021 г. по делу № А73-9606/2021

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9606/2021
г. Хабаровск
26 августа 2021 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 26 августа 2021 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания – ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318272400009277, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Солид Банк» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 690091, <...>)

о признании отказа от договора недействительным

при участии:

от истца – ФИО3 (представитель по доверенности),

от ответчика – ФИО4, ФИО5 (представители по доверенностям),

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о признании отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2018 г. недействительным. Отказ выражен в уведомлении от 10.06.2021 г. № 1700/07

Нормативно требования обоснованы ст. 10, п.2 ст. 168, п. 5 ст. 450.1 ГК.


В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв.


Представители ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных письменных пояснениях.

Заслушав представителей лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, сторонами 27.03.2018 г. заключен договор аренды недвижимого имущества, где истец выступает арендодателем, а ответчик – арендатором.

Срок действия договора – 5 лет (п. 10.1).

Договор прошел государственную регистрацию 08.05.2018 г., что подтверждается регистрационным штампом на договоре.

По условиям договора в пользование арендатору передаются :

Ремонтно-механические мастерские, назначение: нежилое, А-1 эт.; А1-1 эт.; А2-1 эт.; А4-1 эт; А5-1 эт; А6-2 эт. - этажный, общая площадь 2853,3 кв.м., инв.№4462, лит.А, А1, А2, A3, А4, А5, А6, адрес объекта: <...>.,

Гостиница, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 1878,9 кв.м, инв.№ 3376, лит.Б, адрес объекта: <...>,

Диспетчерская, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 85 кв.м, инв.№ 4462, лит.В, адрес объекта: <...>, лит. В,

Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 438,8 кв.м, инв.№ 4462, лит.Д, адрес объекта: <...>.,

Склад материальный, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1030,7 кв.м, инв.№ 4462, лит.Е, адрес объекта: <...>,

Здание бытовых помещений, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 643,5 кв.м, инв.№ 4462, лит. Ж, адрес объекта: <...>, лит. Ж,

Стоянка теплая автомобильного транспорта, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 2050,9 кв.м, инв.№ 4462, лит. 3, 31, адрес объекта: <...>, лит.3,31,

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые здания, общая площадь 26309,5 кв.м, адрес объекта: участок находится примерно в 15,0 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> лит.Б, Кадастровый (или условный) номер: 27:23:051020:33.


Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые здания, общая площадь 2299 кв.м, адрес объекта: установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...> лит.Б Кадастровый (или условный) номер: 27:23:051020:34.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

10.06.2021 г. арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора, направив арендатору уведомление от 10.06.2021 г. № 1700/07.

Полагая данный отказ недействительным, истец обратился с настоящим иском.

В обоснование своих требований истец указывает, что письмом от 16.12.2020 г. ответчик предложил истцу в два раза увеличить размер арендной платы с 01.01.2020 г., на что истец ответил отказом со ссылкой на п. 5.8. договора.

Указанное обстоятельство, по мнению истца, послужило основанием к тому, что 20.02.2021 г. от ответчика поступило уведомление об одностороннем отказе от договора.

На данное уведомление истцом было направлено письмо от 15.03.2021 г.

Письмом от 19.03.2021 г. ответчик сообщил истцу о том, что просит не принимать к сведению письмо от 20.02.2021 г.

Так же письмом от 19.03.2021 г. ответчик направил истцу предложение об увеличении размера арендной платы в два раза с 21.02.2021 г.


На данное предложение истец ответил согласием об увеличении размера арендной платы, но с 01.04.2021 г.


Результат этих переговоров – дополнительное соглашение от 01.04.2021 г. об увеличении размера арендной платы с 01.04.2021 г.


25.05.2021 г. ответчик обратился к истцу с предложением заключить дополнительное соглашение об изменении предмета договора в связи с межеванием земельных участков.


Далее текст искового заявления приведен дословно.

«Согласно представленному дополнительному соглашению к договору аренды из земельных участков с к.н. 27:23:051020:33 и 27:23:051020:34 путем раздела были образованны следующие земельные участки: 27:23:0051020:358, 27:23:0051020:359, 27:23:0051020:360, 27:23:0051020:364, 27:23:0051020:360.

Вместе с тем, по сведениям публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru) из земельных участков с к.н. 27:23:051020:33 и 27:23:051020:34, помимо вышеуказанных земельных участков, были также образованы земельные участки с к.н. 27:23:0051020:361, 27:23:0051020:362, 27:23:0051020:363.

Однако, в представленном дополнительном соглашении к договору аренды в п. 1.1 (предмету договора) земельные участки с к.н. 27:23:0051020:361, 27:23:0051020:362, 27:23:0051020:363 отсутствовали.

Кроме того, в предмет договора, согласно редакции предлагаемой дополнительным соглашением, не были включены склад с к.н. 27:23:0051020:55 и склад материальный с к.н. 27:23:0051020:58, которые являются предметом действующего Договора.

На тот момент данное имущество кому-либо отчуждено не было, уведомления о предстоящем отчуждении кому-либо ИП ФИО2 не направлялись.

Кроме того, согласно п. 1.6 договора, перемена собственника Имущества, и/или его части, не является основанием для изменения условий и/или его расторжения.

В этой связи, ИП ФИО2 было направлено письмо от 31.05.2021 согласно которому банку было предложено пересмотреть условия дополнительного соглашения, заключение которого в соответствии с сопроводительным письмом Банка от 25.05.2021 № 1448/27 обусловлено исключительно межеванием земельных участков (разделом), являющихся предметом договора аренды, путем дополнительного указания в предмете договора следующих объектов: склада с к.н. 27:23:0051020:55, склада материального с к.н. 27:23:0051020:58, а также образованных земельных участков с к.н. 27:23:0051020:361, 27:23:0051020:362, 27:23:0051020:363.

31.05.2021 представителю ИП ФИО2 поступил телефонный звонок, в ходе которого представитель АО «Солид Банка» настаивала на подписании дополнительного соглашения в той редакции, которая была представлена банком и без устранения замечаний, изложенных в письме от 31.05.2021, мотивируя это тем, что на исключаемые дополнительным соглашением объекты имеется покупатель. Письменный ответ на письмо ИП ФИО2 от 31.05.2021 со стороны банка представлен не был.

В результате отказа ИП ФИО2 от неправомерного исключения продаваемых банком объектов недвижимого имущества из Договора дополнительным соглашением банком было повторно направлено спорное уведомление об одностороннем отказе от исполнении Договора.

Таким образом, совокупность изложенных фактических обстоятельств свидетельствует об отсутствии добросовестности в действиях АО «Солид Банк», отсутствие учета банком прав и законных интересов ИП ФИО2 (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Постоянное стремление банка действовать в обход условиий действующего Договора, с регулярными посылами к расторжению срочного арендного обязательства на основании п. 3.15 Договора в случае несогласия с предлагаемыми «нововведениями» и «обходом» договорных условий, свидетельствует о существенном неоднократном злоупотреблении правом в рамках сложившихся между Истцом и Ответчиком правоотношениях.

При этом со стороны Истца нарушений условий Договора допущено не было».


В силу положений п.1, 2 ст. 310 ГК, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.


Согласно п.4 ст.421 ГК, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).


Пунктом 3.15 договора стороны установили, что арендодатель имеет право:


В одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения Договора в порядке, предусмотренном законодательством.


Извещение о принятом решении и требовании освободить объект направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в статье 12 настоящего Договора, а также на электронный адрес Арендатора.

Договор считается прекращенным по истечении 5 рабочих дней с момента получения уведомления.


Таким образом, договор не содержит конкретных оснований, которые дают арендодателю право на односторонний отказ от договора.


Соответственно, это право может быть реализовано без наступления каких-либо обстоятельств, и продиктовано исключительно волеизъявлением стороны.


В уведомлении, оспариваемом истцом, ответчик сослался именно на п.3.15 договора без указания каких-либо причин.


Данный пункт не противоречит нормам ГК об аренде и не оспаривается истцом.


Полагая отказ от договора недействительной сделкой, истец ссылается на п.2 ст. 168 ГК и ст. 10 ГК, п. 5 ст. 450.1 ГК.


Согласно п.2 ст. 168 ГК, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.


Согласно разъяснениям, данным в п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.


Таким образом, отказ от договора нельзя отнести к односторонней сделке посягающей на публичные интересы.


Согласно разъяснениям данным в п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.


В данном случае односторонний отказ арендодателя от договора не противоречит существу законодательного регулирования договора аренды.


Согласно п.1 ст. 10 ГК, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).


Истец расценивает действия ответчика как злоупотребление правом.


В п.1 Постановления указано, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.


В данном случае действие арендодателя по отказу от договора без наличия нарушений договора со стороны арендатора предусмотрено договором.


Право на безмотивный односторонний отказ от договора со стороны арендатора предусмотрено п. 4.21 договора, согласно которому, арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору, направив Арендодателю письменное уведомление об этом не менее чем за 3 (три) месяца до даты отказа от исполнения обязательств. Договор считается расторгнутым по истечении 3 (три) месяца с даты получения Арендодателем уведомления, что должно быть подтверждено отметкой о вручении.


Разница только в сроках уведомления и моменте прекращения договора.


Пункты договора в части сроков уведомления истцом не обжаловались.


В своем отзыве на иск ответчик указывает, что «арендодатель обосновывает мотивы своего поведения желанием реализовать объекты недвижимости, свободные от обременения в виде аренды, с целью замещения актива денежными средствами. Целью передачи объектов в аренду являлось желание собственника обеспечить покрытие своих расходов на содержание непрофильного актива и обеспечить его сохранность в период поиска покупателя, в связи с чем, имущество было передано в аренду истцу по цене, существенно ниже рыночной.

О намерении сторон изначально вступить в правоотношения с возможностью досрочного расторжения арендодателем, в том числе на случай возникновения покупателя, свидетельствует и экономическая нецелесообразность продолжения арендных правоотношений при возникновении возможности реализовать объект.»


Данный довод ответчика подтверждается содержанием п. 3.15. договора, предусматривающего краткий срок уведомления арендатора об одностороннем отказе от договора.


В силу положений ст. 2 ГК, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.


Согласно п.1 ст. 209 ГК, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.


Таким образом, ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности и собственником имущества, полномочен на его отчуждение с целью получения прибыли.


Эти полномочия не могут быть расценены как злоупотребление правом.


Ссылка истца на то обстоятельство, что им были произведены ремонтные работы, значительно увеличившие стоимость имущества, не влияет на суть спора.


В силу положений п. 4.18 договора, текущий ремонт имущества вызванный потребностями арендатора, производится без согласия арендодателя за счет средств арендатора.


Это положение договора согласуется с п. 2 ст. 616 ГК, согласно которой, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.


Таким образом, обязанность арендатора по производству текущего ремонта установлена законом.


Как его право (в случае наличия потребностей арендатора) обусловлена законом.


Согласно п. 4.9. договора, арендатор вправе осуществлять капитальный ремонт с письменного согласия арендодателя.


Как пояснили в судебном заседании представителя ответчика, арендатор не обращался с заявлениями о производстве капитального ремонта.


Следовательно, к производству ремонтных работ арендодатель арендатора не обязывал.


В п.14 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 г. № 54 указано следующее : при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Например, по этому основанию суд отказывает во взыскании части процентов по кредитному договору в случае одностороннего, ничем не обусловленного непропорционального увеличения банком процентной ставки.

На основании вышеизложенного в данном случае судом не установлено в действиях арендодателя неразумности или недобросовестности.


Истец так же ссылается на п. 5 ст. 450.1 ГК, согласно которому, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В данном случае в односторонних отказах от договора от 20.02.2021 г. и от 10.06.2021 г. не содержится оснований для отказа от договора (например, неоплата арендных платежей за январь 2021 г. или перепланировка помещения №1).

При наличии таких оснований повторный отказ по ним же был бы недопустим на основании п.5 ст. 450.1 ГК.

Указанная норма не применима к правоотношениям сторон, поскольку согласно п.3.15. договора, арендодатель вправе отказаться от договора без наличия каких-либо оснований.

При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительным одностороннего отказа от договора удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.



Судья Е.А. Букина.