Постановление от 16 февраля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-10823/2025
г. Краснодар
17 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Малыхиной М.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и его представителя ФИО2 (доверенность от 04.09.2024), в отсутствие истца – управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.08.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 по делу № А63-10823/2025, установил следующее.

Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края (далее – управление) обратилось в Предгорный районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании задолженность по арендной плате в размере 656 220 рублей 16 копеек, о расторжении договора от 12.07.2024 № 103 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:120204:1878, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Предгорный муниципальный округ, <...> земельный участок 1/1, разрешенное использование: обслуживание жилой застройки (код 2.7), общей площадью 100 кв. м. (уточненные


требования).

Иск основан на положениях статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. Требования мотивированы длительным неисполнением предпринимателем обязательства по своевременному внесению арендной платы во исполнение договора от 12.07.2024 № 103. Допущенное нарушение условий договора аренды является существенным и влечет его досрочное расторжение в судебном порядке.

Определением Предгорного районного суда Ставропольского края от 21.01.2025 отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о передаче гражданского дела по подсудности.

Решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 28.01.2025 по гражданскому делу № 2-273/2025 исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12.05.2025, решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 21.01.2025 отменено, дело направлено по подсудности в Арбитражный суд Ставропольского края.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края.

Решением от 01.08.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.10.2025, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель надлежащим образом не исполнил договорную обязанность по внесению арендной платы. Указанное обстоятельство расценено судами как существенное и длительное (более года) нарушение условий договора аренды, что является основанием для его досрочного расторжения в судебном порядке.

Предприниматель обжаловал указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, арендатор не вносит арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Согласно градостроительному плану в границах арендуемого земельного участка отсутствуют места для размещения объектов капитального


строительства. Указанное является неустранимым недостатком, который ранее не был оговорен арендодателем и препятствует пользованию земельным участком. Управление доказательства возможности строительства на переданном в аренду земельном участке не представило. Также истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В претензии от 22.11.2024 № 1689/01-08 об оплате задолженности по арендной плате в размере 30 965 рублей отсутствует односторонний отказ арендодателя от исполнения обязательств по договору аренды. Кроме того, указанная претензия направлена в адрес предпринимателя простым письмом 29.01.2024, за десять дней до дня подачи искового заявления (09.12.2024). У истца отсутствовало право требовать расторжения договора по причине допущенных предпринимателем нарушений, а суд не имел оснований полагать данное нарушение существенным. Доказательства, подтверждающие отказ предпринимателя оплатить арендную плату с даты заключения договора до даты подписания соглашения о его расторжении, в материалах дела отсутствуют.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.


В судебном заседании предприниматель и его представители представитель поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить решение и постановление.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, выслушав представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, управлением опубликовано извещение о проведении аукциона в электронной форме по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:120204:1878.

Предприниматель признан победителем процедуры № 22000145350000000046 – аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 100 кв. м, кадастровый номер 26:29:120204:1878, расположенный по адресу: Ставропольский край, Предгорный муниципальный округ, <...> земельный участок 1/1, как предложивший наибольшую цену лота в размере 661 560 рублей 62 копеек (протокол подведения итогов от 05.06.2024 № 22000145350000000046, лот № 1).

Предприниматель 06.06.2024 внес задаток на участие в аукционе в размере 5340 рублей 46 копеек, что подтверждается платежным поручением от 06.06.2024


№ 25419.

В дальнейшем управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в границах земель Предгорного муниципального округа Ставропольского края от 12.07.2024 № 103, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:29:120204:1878, разрешенное использование: обслуживание жилой застройки (код 2.7), общей площадью 100 кв. м.

Пунктом 2.2 договора срок аренды установлен на 5 лет с 12.07.2024 по 11.07.2029.


В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок в год установлен по результатам аукциона на основании протокола о подведении итогов от 05.06.2024 № 22000145350000000046 и составляет 661 560 рублей 62 копейки.

Арендная плата за первый год, за вычетом внесенного задатка в размере 656 220 рублей 16 копеек, должна поступить от арендатора в течение десяти дней с даты заключения договора и не подлежит возврату в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора вне зависимости от оснований расторжения (пункт 3.2 договора).

12 июля 2024 года земельный участок с кадастровым номером 26:29:120204:1878 передан по акту приема-передачи арендатору.

Государственная регистрация договора аренды от 12.07.2024 № 103 осуществлена 25.07.2024, что подтверждается записью регистрации № 26:29:120204:1878-26/094/2024-1.

Для оформления разрешительной документации на строительство предприниматель обратился в управление архитектуры и градостроительства администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края для получения градостроительного плана земельного участка.

05 ноября 2024 года предпринимателем получен градостроительный план № РФ-264-29-2-14-2024-0123-0 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:29:120204:1878.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истцом направлена почтовым отправлением в адрес предпринимателя претензия от 22.11.2024 № 1689/01-08, принятая отделением почтовой связи 29.11.2024, что подтверждается оттиском печати.

Письмом от 05.12.2024 (почтовое отправление ШПИ 35503503049300) ответчик предлагал истцу досрочно расторгнуть договор аренды от 12.07.2024 № 103 по соглашению сторон ввиду невозможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 26:29:120204:1878, приложив проект соглашения.


Истец, рассмотрев поступившее предложение о досрочном расторжении договора аренды от 12.07.2024 № 103, сообщил ответчику о нарушении обязательств по внесению арендной платы и обращении в Предгорный районный суд Ставропольского края с требованиями о расторжении договора аренды и взыскании задолженности (письмо от 26.12.2024 № 12346/01-23).

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, управление обратилось с иском в суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 606 Гражданского кодекса предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения


отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в нарушение пункта 3.2 договора аренды от 12.07.2024 № 103 арендная плата за первый год за вычетом внесенного задатка в размере 656 220 рублей 16 копеек от ответчика в течение десяти дней с даты заключения договора не поступила, данное нарушение является существенным и длительным.

Принимая во внимание положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая волеизъявление обеих сторон (арендатора и арендодателя) на расторжение договора, длительное невнесение арендной платы по договору, суды пришли к выводу о том, что спорный договор аренды подлежит досрочному расторжению в судебном порядке.

Доводы предпринимателя о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования для обслуживания жилой застройки (согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков,


утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор) это преимущественно строительство капитальных объектов различного назначения) судами отклонены, поскольку в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка отражено, что ограничения, за исключением указанных в ЕГРН, отсутствуют, а в градостроительном плане от 05.11.2024 N РФ-264-29-2-14-2024-0123-0 отображено место допустимого размещения объекта капитального строительства в форме геометрической фигуры треугольника с выделением жирной границы и указанием расстояния привязки.

Вместе с тем, суды не учли следующее.


В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор согласно пункту 1 статьи 614 названного Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка в соответствии с целью, указанной в договоре аренды и с видом разрешенного использования земельного участка, предприниматель предоставил градостроительный план, в котором, по мнению предпринимателя, не обозначено место допустимого размещения объектов капитального строительства. Согласно приведенным в чертеже условным обозначениям, такое место обозначается штриховкой, однако на чертеже данное заштрихованная часть отсутствует.


Отклоняя доводы предпринимателя, суды пришли к выводу о том, что место допустимого размещения объектов капитального строительства отмечено треугольником с выделением жирной границы и указанием расстояния привязки.

Между с тем такая трактовка градостроительного плана (вопреки приведенным в нем условным обозначениям) без получения позиции (пояснений) органа, подготовившего названный градостроительный план и обладающего специальными познаниями в сфере подготовки соответствующей документации – управления архитектуры и градостроительства администрации Предгорного муниципального округа, не может быть признана обоснованной (отсутствует мотивировка и ссылка на документальные основания такой трактовки градостроительного плана, не устранено противоречие в толковании с учетом приведенных условных обозначений). Кроме того, в любом случае требовалась проверка того, какова доступная к застройке площадь, позволяет ли она реально осуществить строительство (размещение) объектов, предусмотренных кодом 2.7 Классификатора, и если не позволяет, то имелась ли у предпринимателя заведомая возможность установить данное обстоятельство, из каких документов следует его должная информированность о названном обстоятельстве.

Установление действительного наличия либо отсутствия возможности использования объекта аренды по назначению, определение информированности о данном обстоятельстве предпринимателя имеют существенное значение для разрешения спора и в числе прочего предопределяют оценку допущенного предпринимателем нарушения условий договора об оплате в качестве существенного.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, судами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, определив предмет доказывания по делу с учетом вышеизложенного, исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства, включая градостроительный план, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с привлечением для указанной цели в случае необходимости лиц, обладающих специальными познаниями, либо органа, подготовившего градостроительный план, установить все значимые для разрешения спора фактические обстоятельства, определить возможность осуществления


на спорном земельном участке строительства либо размещения объектов, соответствующих коду 2.7 Классификатора «Обслуживание жилой застройки», а в случае вывода о невозможности такового дать оценку заведомой должной информированности предпринимателя о названном обстоятельстве, по результатам оценки доказательств и доводов (возражений) сторон, разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.08.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 по делу № А63-10823/2025 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Малыхина

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин