Решение от 9 февраля 2017 г. по делу № А40-227856/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-227856/16-10-1956
09 февраля 2017г.
г. Москва


Решение объявлено 30 января 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 09 февраля 2017 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего судьи Пуловой Л.В., единолично, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску ООО "ХАМОНИ" (ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

о признании уведомления недействительным уведомления и об установлении действительной рыночной стоимости аренды 1 кв.м. объекта аренды,

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по дов. №б/н от 29.11.2016г.

от ответчика: ФИО3 по дов. №33-Д-7/17 от 09.01.2017г.,

установил:

иск заявлен о признании недействительным как противоречащее действующему законодательству уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 27.11.2015г. №33-А-199809/15-(0)-0, согласно которому ставка арендной платы по договору аренды от 29.10.2001г. №04-00428/01 установлена в размере 8 811 руб.; об установлении действительной рыночной стоимости аренды 1 кв.м. нежилого помещения общей площадью 376,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> на 01.01.2016г. в размере 4 944 руб. в год.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам, представленным в письменных пояснениях.

Заслушав истца, ответчика, исследовав представленные в материалы дела документы с позиции положений ст. 71 АПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Установлено, что между сторонами заключен договор аренды от 29.10.2001г. №04-00428/01 нежилого помещения общей площадью 376,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Согласно п. 5.1 договора размер арендной платы определяется расчетом, подписываемым арендатором и арендодателем и являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п.5.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной оплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставке арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с даты введения в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор.

В случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется Дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора.

На основании отчета от 04.10.2013г. №880-14/2013-Ар о рыночной оценке объекта недвижимости арендная ставка по договору с 01.07.2014г. составила 7 649 руб. за 1 кв.м. в год (без учета НДС).

Рыночная стоимость объекта исчисляется путем умножения рыночной цены предыдущего года с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент-дефлятор, который устанавливается постановлением Правительства Москвы.

Рыночная ставка арендной платы по договору с 01.01.2015г. составила 8 413,9 руб. за 1 кв.м. в год, о чем арендатор был извещен уведомлениями от 24.12.2014г. №33-А-128290/14-(0)-0 и от 24.12.2014г. №33 А 130202/14-(0)-0.

Дополнительным соглашением от 08.09.2015г. сторонами в договор аренды были внесены изменения, в том числе в части арендуемой площади, в результате чего площадь арендуемой площади составила 376,5 кв.м.; срок действия договора установлен до 30.06.2020г.; установлена ставка арендной платы с 08.09.2015г. в размере 8 010 руб.(по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на основании отчета об оценке от 01.07.2015г. №Д-ЦМ0636/15).

Согласно п.5.2 Дополнительного соглашения к договору аренды в случае изменений условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте.

Указанное Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, истцом не оспаривается.

Истец является субъектом малого предпринимательства.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" ред. от 29.10.2013 г. N 710-ПП, от 23.12.2013 г. N 869-ПП, от 01.07.2014 г. N 364-ПП) и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (ред. от 15.04.2013 г. N 236-ПП, от 01.07.2013 г. N 424-ПП, от 29.10.2013 г. N 710-ПП, от 01.07.2014 г. N 364-ПП).

В пункте 2.4 приложения к указанному постановлению предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Аналогичное положение относительно установления рыночной ставки арендной платы, определенной на основании заключения независимого оценщика содержится в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы".

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов, принадлежащих частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 были утверждены федеральные стандарты оценки, регламентирующие все аспекты оценочной деятельности (ФСО 1 - 7) и на основании которых должна проводиться оценочная деятельность. При этом итоговая величина стоимости таких объектов оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло более 6 месяцев.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012г. №809-ПП рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в 2016г. составила 8 811 руб., о чем арендатор был уведомлен оспариваемым уведомлением от 27.11.2015г. №33-А-199809/15-(0)-0.

Оспаривая уведомление, истец указал, что оно не содержит ссылки на проведение независимой оценки величины ставки арендной платы объекта недвижимости, Отчет об оценке истцу предоставлен не был.

Между тем, ни постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012г. №809-ПП, ни договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя направлять арендатору указанный отчет в качестве приложения к уведомлению.

Таким образом, с учетом условий договора, уведомление, направленное ответчиком истцу в соответствии с нормативными актами Правительства Москвы, обладает признаками односторонней сделки в порядке ст. 153 ГК РФ, не требует достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Согласно абзацу 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Одновременно, в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, исходя из изложенного, в случае несогласия с установленной в отчете величиной рыночной ставки арендной платы, арендатор вправе ее оспорить путем предъявления иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, если законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность установленной в нем величины арендной ставки, либо путем признания недействительными актов органа, которыми установлена новая величина арендной платы.

Между тем, по данному делу обязательность величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, судом не установлена.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора по существу истец, по сути оспаривает не само уведомление, направленное ему ответчиком, а величину рыночной ставки арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части первой статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

При таких обстоятельствах, требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку истец избрал ненадлежащий способ защиты.

При этом, суд принимает во внимание, что истец не лишен возможность реализовать свое право на судебную защиту путем предъявления в суд надлежащего иска, с учетом характера заявленного требования, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу заключенного договора (в том числе его исполнения).

Руководствуясь ст. ст. 153, 168, 307 – 310, 610 ГК РФ, ст. ст. 65, 71, 167 - 171, 176, 180, 181, 185 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Пулова Л.В.