Решение от 26 октября 2017 г. по делу № А32-13785/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-13785/2017

Резолютивная часть решения объявлена 17.10.2017.

Полный текст решения изготовлен 26.10.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: МУП «Бодрость» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании задолженности по договору аренды от 18.03.2004 № 4900003076 в размере 1 502 382,24 руб., пени в размере 68 956,08 руб.…,

о признании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-01/22-4/2004-399,

о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:64, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34, в виде договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к МУП «Платан» (далее – ответчик) в котором просит:

- о взыскании задолженности по договору аренды от 18.03.2004 № 4900003076 в размере 1 502 382,24 руб., пени в размере 68 956,08 руб.;

- о признании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-01/22-4/2004-399;

- о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:64, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34, в виде договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076.

Определением от 23.05.2017 суд произвел процессуальную замену МУП «Платан» на МУП «Бодрость» в связи с реорганизацией МУП «Платан» в форме присоединения к МУП «Бодрость».

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель ответчика возражал.

В представленном отзыве ответчик возражал против удовлетворения требований, заявил о пропуске истцом исковой давности по всем требованиям, кроме того, указал, что задолженность отсутствует, поскольку истец неверно производит расчет арендной платы.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.03.2004 между истцом (арендодатель) и МУП «Платан» (арендатор) заключен договор аренды № 4900003076 (далее – договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:64 общей площадью 469 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34 (п.1.1 договора).

Настоящий договор действует в течение до 01.10.2052 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне А-1-а х 469 х 1,3.

В соответствии с п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 15 числа начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.

Истец в адрес МУП «Платан» направлял для подписания дополнительное соглашение к договору от 12.12.2012, согласно которому в п. 2.2 спорного договора аренды внесены изменения, в том числе размер годовой арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценки рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.08.2012 № 040/83-2012 и составляет 477 041 руб.

Однако данное дополнительное соглашение МУП «Платан» не было подписано.

МУП «Платан» ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за период с 12.12.2012 по 30.06.2016, в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 502 382,24 руб.

Истец в адрес МУП «Платан» направил претензию от 14.12.2015 № 34571/02-05-17 с просьбой погасить образовавшуюся задолженность незамедлительно, а также представить платежные документы в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в течение 7 дней с момента получения данной претензии.

Ненадлежащее исполнение МУП «Платан» взятых на себя обязательств по внесению арендной платы послужило истцу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 23.05.2017 МУП «Платан» прекратило деятельность путем присоединения к МУП «Бодрость» 02.09.2016.

Как указано выше, определением от 23.05.2017 суд произвел процессуальную замену МУП «Платан» на МУП «Бодрость».

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный договор аренды от 18.03.2004 № 4900003076 является ничтожной сделкой.

Ответчик заявил о пропуске истцом исковой давности по требованию о признании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной (недействительной) сделкой.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исполнение сделки, заключенной между истцом и ответчиком началось 18.03.2004, при таких обстоятельствах срок исковой давности истек.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

На основании изложенного в удовлетворении требования истца о признании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной (недействительной) сделкой следует отказать.

Истец также просит применить последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-01/22-4/2004-399.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с действовавшей на день заключения спорного договора аренды редакцией статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение такого срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно пункту 101 Постановления Пленума Верховного Суда 12 Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) таким днем является день, когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

Возможность предъявления иска о признании недействительности ничтожной сделки предусматривалась как прежней редакцией статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом содержавшегося в пункте 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 разъяснения, так и ее новой редакцией с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 101 Постановления № 25.

Спорный договор аренды заключен 18.03.2004, прошел государственную регистрацию 22.04.2004.

Администрация является стороной по сделке с 2004 года; получала арендные платежи по договору аренды, таким образом, договор исполняется обеими сторонами с 2004 года, в то время как иск был подан 14.04.2017, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требования о применении последствий недействительности договора в виде погашения регистрационной записи № 23-01/22-4/2004-399 в Едином государственном реестре недвижимости соответствует пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, поскольку суд отказал в признании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной (недействительной) сделкой, то требования о применении последствий ничтожности (недействительности) сделки также не подлежат удовлетворению.

Аналогичная позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу № А32-6146/2017.

Также истец просит признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:64, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34, в виде договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о регистрации прав, пункт 52 постановления Пленумов N 10/22).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

По смыслу пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения.

В дело представлен акт осмотра земельного участка управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи от 15.07.2015, в котором указано, что на земельном участке расположено одноэтажное капитальное строение, которое используется под размещение бани, парикмахерской, а также продуктового магазина.

Согласно выписки из ЕГРН от 05.06.2017 № 23/264/002/2017-5869, нежилое здание - баня с кадастровым номером 23:49:0402030:2233 расположена по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34 и принадлежит на праве собственности ответчику с 21.09.2016.

Из этого следует, что земельный участок не находится в фактическом владении истца.

Поскольку владение земельным участком муниципальным образованием не доказано, требование о признании обременения отсутствующим удовлетворено быть не может.

Также истец просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды от 18.03.2004 № 4900003076 за период с 12.12.2012 по 30.06.2016 в размере 1 502 382,24 руб.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ и п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст.424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Истцом в материалы дела представлены договор аренды от 18.03.2004 № 4900003076 расчет арендной платы, согласно которому задолженность по арендной плате за пользование спорным земельным участком за период с 12.12.2012 по 30.06.2016 составляет 1 502 382,24 руб.

В материалах дела также имеется отчет ООО «Бизнес технологии» от 30.08.2012 № 040/83-2012 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы за спорный земельный участок, согласно которому арендная плата составляет 477 041 руб., рассчитанная по формуле 6 326 810 руб. (рыночная стоимость участка) х 7,54 % (коэффициент капитализации).

Ответчик в отзыве заявил об истечении исковой давности относительно взыскания задолженности по договору аренды от 18.03.2004 № 4900003076 за период с 12.12.2012 по 13.04.2014.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковое заявление было подано в Арбитражный суд Краснодарского края истцом 14.04.2017, что подтверждается штампом на исковом заявлении. Следовательно, с учетом положений статьи 196 ГК РФ, задолженность может быть взыскана только с 14.04.2014.

При таких обстоятельствах, ко дню предъявления иска срок исковой давности в отношении требования о взыскании с ответчика задолженности, начисленной за период по 13.04.2014, истек.

Определением от 20.06.2017 суд предложил истцу представить расчет задолженности с учетом заявления ответчиком об исковой давности (с 14.04.2014).

Истец представил расчет задолженности за период с 14.04.2014 по 30.06.2016, согласно которому задолженность составляет 846 656,38 руб.

Суд проверил расчет истца и признал его неверным.

Относительно методики расчета задолженности по арендной плате за указанный период суд полагает необходимым исходить из следующего.

Спорный земельный участок расположен на территории города-курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования.

К отношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - постановление № 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 5.6 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению № 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:64 общей площадью 469 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34.

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления № 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее – постановление № 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее – постановление № 1061).

Преамбулой к правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061, допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р х С х Ки,

где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос №7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 № 308-ЭС15-10694 по делу № А32- 28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу № А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу № А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу № А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу № А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу № А32-31400/2015.

Согласно пункту 5.2 Правил № 1061 при расчете коэффициента инфляции Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Однако, как следует из пункта 4.1 Правил № 1061, указанный пункт 5.2 подлежит применению только в случаях, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления № 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления № 210.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу № А32-2133/2014, от 26.06.2017 по делу № А32-14759/2016, от 04.08.2017 по делу № А32-27073/2016.

Согласно отчету ООО «Бизнес технологии» от 30.08.2012 № 040/83-2012 рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:64 составляет 6 326 810 руб.

Поскольку рыночная оценка земельного участка произведена по состоянию на 2012 год, с 2013 года при расчете арендной платы следует использовать коэффициент инфляции, размер которой на 2013 год - 1,055, на 2014 год - 1,05, на 2015 год - 1,05, на 2016 год - 1,07.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу №А32-12896/2016.

Арендная плата на 2012 год составляет - 6 326 810 руб. х 1,5% х 1 = 94 902,15 руб.

Арендная плата на 2013 год составляет - 6 326 810 руб. х 1,5% х 1,055 = 100 121,77 руб.

Арендная плата на 2014 год составляет - 6 326 810 руб. х 1,5% х 1,055 х 1,05 = 105 127,86 руб.

Арендная плата на 2015 год составляет - 6 326 810 руб. х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,05 = 110 384,25 руб.

Арендная плата на 2016 год составляет - 6 326 810 руб. х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,05 х 1,07 = 118 111,15 руб.

При расчете по формуле Ап = Р х С х Ки

где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил.

Таким образом, задолженность составляет:

- за период с 14.04.2014 по 31.12.2014 (262 дня) - 105 127,86 руб. / 365 дней х 262 дня = 75 461,64 руб.;

- за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 - 6 326 810 руб. х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,05 = 110 384,25 руб.

- за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 (182 дня) - 118 111,15 руб. / 366 дней х 182 дня = 58 732,87 руб.

75 461,64 + 110 384,25 + 58 732,87 = 244 578,76 руб. - задолженность за спорный период.

В своем расчете с учетом исковой давности истец указал, что ответчик оплатил за спорный период 207 207,57 руб., следовательно задолженность за данный период составила 244 578,76 - 207 207,57 = 37 371,19 руб.

Таким образом, требование истца подлежит удовлетворению в размере 37 371,19 руб.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 68 956,08 руб.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым, в связи с чем, в указанной части иск подлежит оставлению без удовлетворения. Кроме того пеня начисляется на сумму основного долга, а так как истцу отказано в части взыскания арендной платы, то начисление пени не представляется возможным, поскольку сумма основного долга отсутствует.

Таким образом, исковые требования в части взыскания пени не подлежат удовлетворению.

Поскольку требования истца частично удовлетворены, то государственную пошлину в размере 683,37 руб. необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с МУП «Бодрость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) 37 371,19 руб. - основной долг.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с МУП «Бодрость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 683,37 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин