Решение от 25 июня 2018 г. по делу № А63-4618/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2018г.

Решение изготовлено в полном объёме 25 июня 2018г.

Дело № А63-4618/2017
г. Ставрополь
25 июня 2018 года
Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи Турчина И. Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ООО «Домоуправление №1», г.Кисловодск, ОГРН <***>,

заинтересованные лица: Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

администрация города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

о признании незаконным бездействия комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выразившегося в не рассмотрении заявлений от 29.12.2016 № 377, от 07.02.2017 №01.15/674 о предоставлении преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от 30.06.2010 № 26: помещений № 1-8, общей площадью 84,4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>,

об обязании комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска предоставить ООО «Домоуправление № 1» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от 30.06.2010 № 26: помещений № 1-8, общей площадью 84,4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>, по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

при участии в судебном заседании

от заявителя: ФИО2, директор, выписка из ЕГРЮЛ от 09.01.2017, паспорт, представителя ФИО3 по доверенности от 28.04.2017,

от заинтересованных лиц: от администрации города-курорта Кисловодска представителя ФИО4 по доверенности от 30.03.2018, от комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска представителя ФИО5 по доверенности от 05.04.2018,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Домоуправление №1» (далее по тексту – общество) обратилось с заявлением в арбитражный суд к заинтересованным лицам Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет), администрации города-курорта Кисловодска (далее – администрация) о признании незаконным бездействия комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выразившегося в не рассмотрении заявлений от 29.12.2016 № 377, от 07.02.2017 №01.15/674 о предоставлении преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от 30.06.2010 № 26: помещений № 1-8, общей площадью 84,4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>, об обязании комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска предоставить ООО «Домоуправление № 1» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от 30.06.2010 № 26: помещений № 1-8, общей площадью 84,4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>, по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Заявление мотивировано тем, что общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность поименованного в заявлении имущества в соответствии с Законом №159-ФЗ, так как с 2008 года непрерывно владеет и пользуется спорным имуществом на праве аренды.

Заявитель в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования.

Представители комитета и администрации возражали по заявленным требованиям, ссылаясь на отсутствие у заявителя на момент обращения с заявлением действующего договора аренды, срок действия договора аренды от 30.06.2010 №26 истек и договор прекратил свое действие 31.12.2010. Договор аренды от 15.02.2008 не мог служить основанием заключения договора аренды на новый срок, а при заключении договора от 11.01.2009 не были проведены торги. Предельный срок, на который могу быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015) является пресекательным, то есть возобновленный после 31.12.2010 договор от 30.06.2010 №26 аренды нежилых помещений не мог действовать после указанной даты.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, что требования заявителя правомерны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Нежилые помещения, площадь которых по документам технического учета составляет 84,4 кв. м, находятся в муниципальной собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2015 серии 26-АК N 240183. Комитет (арендодатель), унитарное предприятие (балансодержатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор от 15.02.2008 №44 аренды нежилых помещений с 15.02.2008 по 31.12.2008 без права пролонгации. Комитет (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор от 11.01.2009 №50 аренды нежилых помещений с 01.01.2009 по 30.06.2010. Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 30.06.2010 № 26 аренды нежилых помещений с 01.07.2010 по 31.12.2010. Площадь нежилых помещений в договорах аренды указана равной 88,4 кв. м.

Решением Думы города-курорта Кисловодска от 22.11.2013 №157-413 утвержден перечень объектов муниципальной собственности, дополнительно включенных в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2013-2015 годы. В перечень включены спорные нежилые помещения.

Общество обратилось в комитет с заявлениями от 29.12.2016 № 377, от 07.02.2017 № 01.15/674, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность. С аналогичным заявлением №22/1 от 21.03.2014 общество обращалось и ранее, но учитывая, что спорные помещения были включены в прогнозный план приватизации на 2013-2015 годы до истечения предельного срока не предпринимало меры по обжалованию бездействия комитета. Письмом от 07.03.2017 № 01-15/674 комитет сообщил заявителю о необходимости предоставления информации о площади нежилых помещений, об основаниях владения и пользования ими для рассмотрения вопроса об их отчуждении из муниципальной собственности.

Считая, что комитет уклоняется от содействия обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, общество обратилось в арбитражный суд.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда субъектов, к которым общество не относится, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при условии, что имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором (-ами) аренды и у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения соответствующего договора купли-продажи. При этом арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного (муниципального) имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а субъект преимущественного права не должен быть исключен из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 в редакции, действовавшей на момент обращений общества в комитет).

В абзацах 6 и 7 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

При применении положений статьи 3 Закона № 159 арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

С учетом изложенного, в силу Закона № 159 возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на 01.07.2015 субъектом малого или среднего предпринимательства.

Поскольку имущество, являющееся предметом договоров аренды, исследуемых в рамках настоящего спора, является муниципальным, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 17.1 Закона № 135 (введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108 и вступила в действие с 02.07.2008).

Согласно статье 17.1 Закона № 135 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В абзаце 3 пункта 1 Постановления №73 указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при применении положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции правовое значение имеет дата заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества.

Из материалов дела усматривается, что стороны заключили следующие договоры от 15.02.2008 №44, от 11.01.2009 №50, от 30.06.2010 № 26 аренды нежилых помещений сроком действия с 01.07.2010 по 31.12.2010.

Состоявшаяся сделка от 15.02.2008 №44 совершена до вступления в силу положений статьи 17.1 Закона № 135.

В связи с приведенными обстоятельствами, предоставление спорного помещения в аренду в 2009 и 2010 годах в силу статьи 17.1 Закона № 135 было возможно без проведения торгов, поэтому договор аренды от 30.06.2010 № 26 был возобновлен на неопределенный срок применительно к положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом приведенных обстоятельств суд пришел к выводу о наличии у общества преимущественного права на приобретение спорного помещения, в связи с соблюдением им условия, предусмотренного в пункте 1 статьи 3 Закона № 159.

Позиция заинтересованных лиц относительно того, что установленный частью 4 статьи 53 Закона №135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным, применима только к договорам с определенным сроком действия, к ситуациям, когда после 01.07.2015 заключен договор аренды на новый срок без проведения торгов. Тогда как в данном случае договор от 30.06.2010 № 26 возобновился на неопределенный срок и применительно к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновление договора на неопределенный срок не может быть ограничено сроком, установленном законом для иных срочных договоров. Иное толкование законодательства могло бы свидетельствовать о необходимости применения положений Федерального закона об ограниченном сроке действия договора к договору с неопределенным сроком действия, что противоречило бы нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, наличие или отсутствие торгов имеет значение лишь на стадии заключения договоров, а возобновление договора на неопределенный срок (31.12.2010) при отсутствии торгов после 01.07.2015 не прекращает действие такого договора. После возобновления на неопределенный срок договор от 30.06.2010 № 26 мог быть прекращен в случае отказа одной из сторон от договора. Доказательств соблюдения установленного порядка расторжения договора, возобновленного на неопределенный срок, суду не предоставлено.

Кроме того, после 01.07.2015 в установленном порядке торги в отношении аренды спорного имущества не организованы, тем самым своим бездействием заинтересованные лица препятствовали обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что до 01.07.2015 общество 21.03.2014 обращалось с требованием о преимущественном праве на приобретение имущества, в связи с включением спорных помещений в прогнозный план приватизации на 2013-2015 общество добросовестно полагало возможным реализацию прогнозного плана и не обращалось с заявлением об оспаривании незаконного бездействия заинтересованных лиц.

Из материалов дела видно, что после окончания срока действия договора аренды общество продолжало пользоваться помещением и комитет длительное время не возражал против этого. И только лишь после получения от общества заявления о реализации преимущественного права комитет предпринял попытку в судебном порядке расторгнуть договор.

Такие действия комитета нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и ной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного Законом №159-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о возможности заключения с обществом договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости вне зависимости от доводов заинтересованных лиц о недействительности и прекращении действия договора аренды.

Как установлено судом, в данном случае воля арендодателя на протяжении длительного срока, начиная с 2008 года, направлена на заключение договоров аренды на новый срок. Длительный период комитет принимал от заявителя арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды от 30.06.2010 № 26.

Таким образом, со стороны комитета отсутствовало волеизъявление на прекращение арендных отношений с обществом. На момент обращения с заявлением имелись необходимые условия для реализации преимущественного права на приобретение имущества: нахождение имущества в непрерывном владении и пользовании общества более двух лет, наличие договора аренды, продленного на неопределенный срок, отсутствие задолженности по арендной плате и пени.

Учитывая, что заявитель владел и продолжает владеть спорным имуществом на законном основании на протяжении длительного периода – более двух лет, бездействие комитета по вышеназванным основаниям на момент рассмотрения дела судом нарушает права заявителя на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах заявление следует удовлетворить.

Судебные расходы по уплате госпошлины отнесены на заинтересованное лицо в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 65, 71, 110, 167, 176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить полностью.

Признать незаконным бездействие Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выразившееся в не рассмотрении заявлений от 29.12.2016 № 377, от 07.02.2017 №01.15/674 о предоставлении преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» арендуемого муниципального имущества.

Обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска устранить нарушение права и предоставить ООО «Домоуправление №1», г.Кисловодск, ОГРН <***>, преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от 30.06.2010 № 26: помещений № 1-8, общей площадью 84.4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>, по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>, в пользу ООО «Домоуправление №1», г.Кисловодск, ОГРН <***>, 3 000 рублей судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Возвратить ООО «Домоуправление №1», г.Кисловодск, ОГРН <***>, из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по чек-ордеру от 28.03.2017.

Выдать заявителю справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И. Г. Турчин