Постановление от 7 октября 2019 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-48448/2017
г. Краснодар
08 октября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Л. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников жилья «Дворянское гнездо»

(ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 02.09.2019), от ответчиков: закрытого акционерного общества «Кубанькапстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – конкурсного управляющего ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО4 (доверенность от 11.05.2019), в отсутствие третьего лица – публичного акционерного общества «Сбербанк России», извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2019

(судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Шапкин П.В.) по делу № А32-48448/2017, установил следующее.

ТСЖ «Дворянское гнездо» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «Кубанькапстрой» об истребовании из незаконного владения общества нежилых помещений № 25 и 44, расположенных по адресу <...>

(далее – спорные помещения), о признании права общей долевой собственности на указанные помещения за собственниками квартир, находящихся по указанному адресу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ПАО «Сбербанк России».

Определением от 19.09.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации товарищество заявило об изменении предмета спора, просило истребовать спорные помещения из незаконного владения предпринимателя; признать право общей долевой собственности на эти помещения за собственниками квартир.

Решением от 27.02.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.06.2019, принят отказ товарищества от требований к

ЗАО «Кубанькапстрой», производство по делу по иску к обществу прекращено. Признано право общей долевой собственности на спорные помещения за собственниками многоквартирного дома № 40, расположенного по ул. Гимназической в г. Краснодаре. Спорные помещения истребованы из чужого незаконного владения предпринимателя.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, суды не учли, что товарищество знало о принадлежности спорных помещений ЗАО «Кубанькапстрой» еще в 2014 году, следовательно, пропустило срок исковой давности. Предприниматель считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В отзыве на жалобу товарищество просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Суды установили и из материалов дела следует, что товарищество образовано по инициативе собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, и является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в доме для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в доме.

Право собственности на спорные помещения зарегистрировано за обществом (данный факт подтвержден свидетельством о государственной регистрации права

от 14.03.2008 № 23 АД 822988), а затем за предпринимателем.

Полагая, что общество и предприниматель незаконно зарегистрировали право собственности на спорные помещения, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском.

Рассматривая спор, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление № 64) регулирование отношений собственников помещений

в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс).

В абзаце 3 пункта 1 постановления № 64 разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009

№ 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (не предназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения, общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась. Правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а также распределение бремени содержания этого имущества.

Суды установили и из технического паспорта домовладения № 40 по ул. Гимназической по состоянию на 04.06.2007 с экспликацией и поэтажным планом видно, что помещения № 25 и 44 имеют назначение – электрощитовые.

Кроме того, в целях определения назначения спорных помещений суд первой инстанции определением от 31.05.2018 назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «ПромСтройЭкспертиза» ФИО5

Согласно экспертному заключению от 09.07.2018 № 09/07-18 в соответствии с техническим паспортом домовладения, выданному филиалом ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» от 04.07.2007, помещение № 25 площадью 8,76 кв. м и помещение № 44 площадью 8,8 кв. м имеют назначение как электрощитовые, для другого самостоятельного функционального назначения не предназначены и фактически используются как помещения электрощитовых для обслуживания нужд всего дома. В спорных помещениях находятся инженерные сети, являющиеся элементами внутридомовой инженерной системы электроснабжения, отвечающими признакам общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями Правил № 491.

Суды также установили, что фактическое владение спорными помещениями (наличие ключей, доступ в помещения по своему усмотрению) до 10.04.2017 осуществляло товарищество.

Оценив представленные в дело доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали обоснованный вывод о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников дома, находились у них во владении, владение утрачено в 2017 году, срок исковой давности не пропущен, поэтому правомерно удовлетворили требования о признании права общей долевой собственности и истребовании спорных помещений у предпринимателя.

Суды правомерно отклонили доводы предпринимателя об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права и истечении срока исковой давности.

Разрешая спор, суды установили, что право собственности ЗАО «Кубанькапстрой» на спорные помещения зарегистрировано 14.03.2008 на основании соглашения о совместном инвестировании строительства от 09.10.2003, дополнительного соглашения

к соглашению о совместном инвестировании строительства от 17.05.2007, соглашению о совместном инвестировании строительства от 01.11.2002, дополнительного соглашения

от 09.10.2003 № 1.

В соответствии с договором ипотеки от 25.05.2010 № 100100-И-3 объекты недвижимого имущества, принадлежащие ЗАО «Кубанькапстрой», являются предметом залога в целях обеспечения обязательств общества перед ПАО «Сбербанк России», возникших по договору кредита от 17.06.2010.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2015 по делу

№ А32-21422/2010 в отношении ЗАО «Кубанькапстрой» введена процедура конкурсного производства. Конкурсный управляющий 10.04.2017 сменил замки на входных дверях в цокольные помещения, ограничив доступ в спорные помещения, о чем товарищество составило акт; по данному факту ЗАО «Кубанькапстрой» также направлена претензия

от 19.04.2017, кроме того, товарищество составило акт об отсутствии доступа в помещения цокольного этажа от 24.04.2017.

Спорные помещения выставлены на торги, что подтверждается объявлением о проведении торгов от 26.10.2017.

По договору купли-продажи имущества от 14.05.2018 № 01/18-Н нежилые помещения № 1-45 цокольного этажа и нежилые помещения № 6-29 первого этажа общей площадью 869,35 кв. м, расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 23:43:0305010, условный номер 23-23-01/028/2008-434, переданы в собственность предпринимателя, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Вместе с тем из технического паспорта домовладения № 40 по ул. Гимназической по состоянию на 04.06.2007 с экспликацией и поэтажным планом видно, что спорные предназначены и используются как электрощитовые.

Данные помещения фактически, с момента постройки дома не являлись самостоятельными объектами, владение спорными помещениями осуществляло товарищество, конкурсный управляющий сменил замки на входных дверях в цокольные помещения 10.04.2017.

При таких обстоятельствах избранный истцом способ защиты нарушенного права – истребование имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса) и о признании права собственности на спорное имущества является правильным, соответствует разъяснениями, изложенным в пунктах 52, 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В силу статьи 301 Гражданского кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса).

При заключении договора купли-продажи имущества от 14.05.2018 № 01/18-Н предприниматель был осведомлен о том, что спорные помещения являются предметом судебного спора по рассматриваемому делу (и в отношении них имеются правопритязания иных лиц), о чем содержится отметка в указанном договоре (пункт 1.2).

Кроме того, как видно из приложенных к экспертному заключению фотоматериалов, находящееся в спорных помещениях оборудование (электрощитовые), открыто и видимо для всех третьих лиц.

С учетом изложенного предприниматель не может быть признан добросовестным приобретателем, в связи с чем предусмотренное статьей 302 Гражданского кодекса условие (добросовестность приобретателя), исключающее виндикацию собственником своего имущества от лица, приобретшего недвижимое имущество от неуправомоченного отчуждателя, отсутствует.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявленные истцом требования являются виндикационными, к данным требованиям применяется трехлетний срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса.

Поскольку спорные помещения до 10.04.2017 находились в фактическом пользовании истца, которое обратилось в суд с иском 03.11.2017, трехлетний срок исковой давности не пропущен.

С учетом изложенного основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2019 по делу

№ А32-48448/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.И. Афонина

Судьи Е.Л. Коржинек

И.И. Фефелова