Решение от 26 июля 2017 г. по делу № А20-886/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-886/2017
г. Нальчик
26 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2017 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи З.А. Хатухова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Х. Макаевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Бамбет» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

к обществу с ограниченной ответственностью Научно-технический центр «Севкавэлектронмаш» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

о признании неправомерными действий арендодателя по одностороннему расторжению договора аренды, признании договора аренды действующим,

с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «Компания «Бам-Бет», г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Кенже;

- индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО4, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО5, ст-ца Бекешевская Ставропольского края;

- индивидуального предпринимателя ФИО6, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО7, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО8, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО9, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО10, г. Терек;

- индивидуального предпринимателя ФИО11, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО12, с. Сармаково;

- индивидуального предпринимателя ФИО13, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО14, г. Нальчик;

- индивидуального предпринимателя ФИО15, г. Нальчик;

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО16 по доверенности от 30.06.2017,

от ответчика – ФИО17 по доверенности от 10.08.2016,

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Бамбет» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью научно-технический центр «Севкавэлектронмаш» о признании неправомерными действий ответчика-арендодателя по одностороннему расторжению договора от 30.11.2016 аренды 2-этажного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 5 472 кв. м, а также о признании договор аренды действующим.

Требования мотивированы отсутствием надлежащего уведомления о расторжении договора, соответствующего его условиям.

Ответчик иск не признал, указав, что неисполнение истцом обязанности по внесению арендной платы является основанием для одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке; уведомлению о расторжении договора предшествовали претензии с требованием оплатить долг по арендной плате.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены субарендаторы: общество с ограниченной ответственностью «Компания «Бам-Бет» и индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15.

Третьи лица в судебное заседание не явились.

ООО «Компания «Бам-Бет», ФИО1, ФИО4, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 извещены надлежащим образом о времени и месте данного судебного заседания, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовой корреспонденции. ФИО7 также представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

ФИО3 и ФИО8 получили копии определения по данному делу от 02.06.2017 о назначении судебного разбирательства на 30.06.2017. В силу части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Согласно части 1 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе. В связи с этим ФИО3 и ФИО8 считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Копии определений по данному делу об отложении судебного разбирательства на 20.07.2017 направлены судом в адрес ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО15 дважды, однако они не вручены, конверты возвращены в суд с отметками отделений почтовой связи об истечении срока хранения или отсутствии адресата. Правильность адресов указанных третьих лиц подтверждена выписками из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. По правилам пунктов 2, 3 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд, а также если копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации. Поскольку копии определений направлены ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО15 дважды, суд считает соблюденным пункт 3.4 Приказа ФГУП «Почта России» от 05.12.2014 №423-п (в редакции от 15.06.2015) «Об утверждении Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное"», предусматривающий доставку вторичного извещения. Учитывая изложенное ФИО2, ФИО5, ФИО6 и ФИО15 считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц по правилам статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании истец уточнил требования и просил признать действия ответчика по одностороннему расторжению договора аренды от 30.11.2016 недействительными, а также признать действующим названный договор аренды. Истец пояснил, что признание договора действующим необходимо ему для обоснования своего права требования к субарендаторам за истекший период.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. В связи с этим суд принимает к рассмотрению уточненные требования истца.

Ответчик просил отказать в иске.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

31.12.2015 ответчик (арендодатель) и ООО «Компания «Бам-Бет» (арендатор) подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.03.2006 в связи с существенным нарушением арендатором условий договора (пункты 2, 3 соглашения). По актам приема-передачи от 31.12.2015 ООО «Компания «Бам-Бет» возвратило ответчику помещения общей площадью 5 472 кв. м и земельный участок общей площадью 4 518 кв. м.

Ответчик и ООО «Компания «Бам-Бет» подписали акт сверки взаимных расчетов, согласно которому долг ООО «Компания «Бам-Бет» перед ответчиком составил 2 096 888 рублей 19 копеек.

В этот же день, 31.12.2015 между ответчиком и истцом заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого ответчик (арендодатель) предоставил истцу (арендатору) в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, 1-й и 2-й этажи, общей площадью 5 472 кв. м, а также пристроенные складские помещения общей площадью 720 кв. м и земельный участок площадью 4 518 кв. м, находящийся под арендуемым зданием и прилегающий к нему (пункт 1.1). Срок действия договора – с 01.01.2016 по 01.12.2016 (пункт 2.1). Размер арендной платы – 744 480 рублей в месяц (пункт 5.2). Оплата коммунальных услуг производится арендатором отдельно от арендной платы (пункт 5.3).

Согласно пунктам 1.6, 5.10 договора аренды от 31.12.2015 истец принял на себя обязательства по уплате ответчику задолженности ООО «Компания «Бам-Бет» по арендным платежам и выполнению за ООО «Компания «Бам-Бет» работ по текущему ремонту и благоустройству территории, указанных в пунктах 2, 3 соглашения о расторжении договора аренды от 01.03.2006 между ответчиком и ООО «Компания «Бам-Бет»; в пунктах 5.10.1 – 5.10.4 установлены сроки погашения задолженности и выполнения работ.

Имущество передано ответчиком истцу по акту приема-передачи от 31.12.2015.

По актам от 01.12.2016 №1 и №2 истец возвратил арендуемое имущество ответчику.

Между тем, в отношении того же имущества 30.11.2016 ответчик и истец заключили договор аренды сроком с 01.12.2016 по 01.07.2017 (пункты 1.1, 2.1). Арендная плата составила 744 480 рублей в месяц и вносится не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца (пункты 5.2, 5.4). Оплата коммунальных услуг производится арендатором отдельно от арендной платы (пункт 5.3). Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что для обеспечения выполнения своих обязательств арендатор производит оплату за последний месяц аренды в течение 5 календарных дней со дня подписания настоящего договора.

Как и в договоре от 31.12.2015, в договоре от 30.11.2016 истец обязался погасить задолженность ООО «Компания «Бам-Бет» по арендным платежам и выполнить за ООО «Компания «Бам-Бет» работы по текущему ремонту помещений и благоустройству территории. Согласно пункту 5.10.1 срок полного погашения задолженности ООО «Компания «Бам-Бет» – с 01.01.2017 до 30.06.2017 ежемесячными платежами. Срок завершения работ – до 30.04.2017 (пункт 5.10.2).

Кроме того, истец обязался полностью погасить свою же задолженность по договору от 31.12.2015 в срок до 31.12.2016 (пункт 5.10.3 договора от 30.11.2016).

Основания и порядок расторжения договора урегулированы в статье 7 договора. Согласно пунктам 7.3, 7.3.2 арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке в случае невнесения арендной платы за один месяц либо систематической недоплаты, повлекшей образование задолженности арендатора, превышающей размер арендной платы за один месяц; данное основание признается сторонами существенным нарушением настоящего договора. В соответствии с пунктом 7.4 договора в случае наступления названного события договор считается расторгнутым по окончании месяца, за который не внесена арендная плата, либо по достижении размера задолженности арендатора перед арендодателем по внесению арендной платы за один месяц. При этом пунктом 7.5 установлено, что в случае принятия решения арендодателем об одностороннем отказа от исполнения настоящего договора по основаниям, предусмотренным подпунктами 7.3.1-7.3.11 настоящего договора, арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление; договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с момента соответствующего уведомления.

Как пояснили стороны, предметом аренды по всем договорам является одно и то же имущество.

Истец вносил арендную плату нерегулярно: согласно платежным поручениям в период с 03.02.2016 по 08.02.2017 за весь срок аренды по договору от 31.12.2015 оплачено 7 799 650 рублей, тогда как подлежало оплате 8 192 800 рублей; в рамках договора от 30.11.2016 оплачено только 268 000 рублей за декабрь 2016 года (10.03.2017 – 220 000 рублей, 28.04.2017 – 48 000 рублей). Иные платежи произведены истцом в качестве оплаты за коммунальные услуги.

В письме от 10.11.2016 истец предложил ответчику рассмотреть в качестве гарантии погашения долга по арендной плате имеющиеся ТМЦ на складе (керамическая плитка и мебель) общей стоимостью 3-3,5 млн. рублей.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 28.11.2016 задолженность истца перед ответчиком составила 11 794 165 рублей 59 копеек.

17.01.2017 ответчик вручил истцу письмо от 12.01.2017 №3 с требованием об уплате задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в размере 13 418 528 рублей 41 копейка в срок не позднее 15 календарных дней с даты получения настоящего предупреждения. Данное письмо ответчика получено истцом 17.01.2017, о чем свидетельствует отметка на письме.

Стороны подписали акты сверок взаимных расчетов, согласно которым долг истца перед ответчиком по состоянию на 02.03.2017 составляет: по арендной плате – 13 684 105 рублей 59 копеек, по коммунальным услугам – 129 303 рубля 08 копеек.

В письме от 16.03.2017 №15 ответчик уведомил истца о наличии задолженности по арендной плате за декабрь 2016 года, январь, февраль и март 2017 года в сумме 2 977 920 рублей и за коммунальные услуги по состоянию на 16.03.2017 в размере 147 006 рублей 84 копейки; кроме того, ответчик указал на неисполнение истцом обязательства по погашению задолженности ООО «Компания «Бам-Бет». В данном письме ответчик потребовал от истца оплаты задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в срок до 23.03.2017; при этом ответчик указал, что в качестве погашения долга истец может передать имеющиеся ТМЦ на складе, указанные в письме истца от 10.11.2016. Письмо ответчика от 16.03.2017 №15 получено истцом 17.03.2017, о чем свидетельствует отметка на письме.

Как пояснили стороны, товарно-материальные ценности, предложенные истцом в письме от 10.11.2016, не были переданы ответчику.

Поскольку истец не исполнял свои обязательства, ответчик направил истцу уведомление от 23.03.2017 №18 о расторжении договора аренды от 30.11.2016 с 23.03.2017.

В ответном письме от 24.03.2017 истец указал, что получил уведомление 24.03.2017 и, ссылаясь на пункт 7.5 договора от 30.11.2016, сообщил, что договор аренды может считаться расторгнутым с 23.04.2017.

Ответчик направил истцу акты от 27.03.2017 приема-передачи (возврата) арендованного имущества, подписанные ответчиком, с сопроводительным письмом от 27.03.2017 №21.

Истец акты не подписал, 30.03.2017 обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением о принятии предварительных обеспечительных мер в виде запрещения ответчику заключать с третьими лицами договор аренды 2-этажного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 5 472 кв. м, а также ограничивать истцу доступ в названное нежилое помещение.

Определением от 04.04.2017 суд удовлетворил заявление истца.

Определением от 26.04.2017 к производству суда принято исковое заявление истца.

Определением от 30.05.2017 суд отменил предварительные обеспечительные меры, принятые определением от 04.04.2017.

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения сторон регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 319.1 ГК РФ (вступившей в силу с 01.06.2015) в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Во всех представленных истцом платежных поручениях указано назначение платежа. Из них следует, что истец по спорному договору внес лишь часть арендной платы за первый месяц аренды – декабрь 2016 года – с просрочкой более трех месяцев. Доказательств иных платежей (включая обеспечительный платеж, предусмотренный пунктом 5.5 договора) истец не представил.

По правилам статьи 450.1 ГК РФ (вступившей в силу с 01.06.2015) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано выше, до направления уведомления о расторжения договора аренды ответчик дважды письменно предупреждал истца о необходимости исполнения им обязательств, возникших именно из спорного договора (письма от 12.01.2017 №3 и от 16.03.2017 №15).

Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если приведенное правило не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 7.4 договора в случае невнесения арендной платы договор считается расторгнутым по окончании месяца, за который не внесена арендная плата, либо по достижении задолженности в размере арендной платы за один месяц. Данное основание расторжения договора предусмотрено пунктом 7.3.2 договора. Вместе с тем пунктом 7.5 договора предусмотрено его расторжение по истечении одного месяца с момента письменного уведомления арендодателем арендатора, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 7.3.2 договора.

Проанализировав условия договора в их взаимосвязи, суд считает, что в данном случае имеет место расторжение договора по инициативе арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором договора, и применению подлежит пункт 7.5 договора.

Таким образом, договор аренды от 30.11.2016 расторгнут по истечении одного месяца со дня получения истцом письменного уведомления ответчика о расторжении договора, то есть с 24.04.2017.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», прилагаемого к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Если факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком, соответствующего решения суда не требуется.

Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке. Изложенная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 №5782/08 и от 16.02.2010 №13057/09, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.03.2015 №Ф08-1277/2015 по делу №А63-1597/2014.

Ссылка истца на принимаемые им меры для урегулирования спора (письмо истца от 17.02.2017) не имеет правового значения в данном деле, поскольку арендные правоотношения предполагают внесение арендной платы в сроки, установленные договором, а факт ненадлежащего исполнения истцом обязательства по внесению арендной платы подтвержден материалами дела и не оспорен истцом.

Учитывая изложенное, действия ответчика по расторжению договора аренды являются законными, а договор аренды не может быть признан действующим.

По правилам статьи 110 АПК РФ при отказе в иске судебные расходы истца по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Как разъяснено в пункте 28 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно статье 112 АПК РФ вопрос о распределении расходов по уплате истцом государственной пошлины при подаче заявления об обеспечении иска разрешается судом по итогам рассмотрения дела по существу исходя из следующего. В случае, когда заявление о принятии обеспечительных мер было удовлетворено, но решение по итогам рассмотрения спора по существу было принято не в пользу истца, суд относит расходы по государственной пошлине на истца.

Руководствуясь статьями 49, 167, 170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

принять к рассмотрению уточненные исковые требования истца от 20.07.2017.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья З.А. Хатухов