Решение от 29 июня 2017 г. по делу № А62-2476/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ проспект Гагарина, д. 46, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск 29.06.2017 Дело № А62-2476/2017

Резолютивная часть решения оглашена 22.06.2017

Полный текст решения изготовлен 29.06.2017

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Еремеевой В. И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Комбит" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании договора аренды земельного участка от 19.12.2013 заключенным на неопределенный срок,

от истца: ФИО2, представитель (доверенность от 20.12.2016, паспорт);ФИО3, представитель (доверенность от 02.05.2017, паспорт); ФИО4, директор (выписка из ЕГРЮЛ, паспорт);

от ответчика: ФИО5, представитель (доверенность № 1 от 27.04.2017, паспорт),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (далее – заявитель, ООО "ВитебскЖилстрой") обратилось в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Комбит" (далее – ответчик, ООО "Комбит") о признании договора аренды земельного участка от 19.12.2013 заключенным на неопределенный срок.

Как усматривается из материалов дела, 17.12.2013 между ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого при заключении основного договора купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность земельный участок площадью 7962

кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030717:12, разрешенное использование: под объектами производственной базы, инвентарный номер 3662, по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Крупской, д.60, и находящиеся на нем объекты.

Согласно п. 1.2, 2.1.1, 2.1.2, 3.1, 5.3, 10.2 предварительного договора цена объектов недвижимости составляет 80 000 000 рублей, которые Покупатель оплачивает Продавцу на условиях настоящего и основного договора купли-продажи.

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу <...>, кадастровый номер 67:27:0030717:12.

Стороны обязуются зарегистрировать сделку купли-продажи Объектов недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в установленном порядке.

Покупатель вносит Продавцу денежную сумму в размере 2 000 000 рублей в качестве задатка за указанные Объекты недвижимости на момент подписания данного договора; после получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12 Покупатель передает продавцу по договору долевого участия в качестве оплаты причитающихся с него сумм по данному и основному договору купли-продажи объекты недвижимости со следующими характеристиками: на 1-м этаже многоэтажного жилого дома - 760 квадратных метров нежилых помещений по стоимости 40 000 рублей за квадратный метр; квартиры в трех подъездах с третьего по седьмой этаж общей площадью, 1252,63 квадратных метров (пять трехкомнатных квартир, семь двухкомнатных и семь однокомнатных квартир) по стоимости 38000 рублей за квадратный метр, общая площадь и этажность передаваемых квадратных метров может быть уточнена на основании проектной документации строящегося дома на вышеуказанном земельном участке по дополнительному соглашению сторон.

Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются при подписании сторонами основного договора купли-продажи Объектов недвижимости.

Срок действия договора устанавливается с 17.12.2013 по 17.12.2014.

Дополнительным соглашением от 16.11.2015 стороны продлили срок действия предварительного договора с 17.12.2013 до заключения основного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве дома, но не позднее 30.12.2016.

19.12.2013 между ООО "ВитебскЖилстрой" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12.

Согласно п. 1.1, 1.3, 2.1, 7.2 договора Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7962 кв.м. для проведения изыскательских работ (разработка и получение технических условий, градостроительных планов, планов застройки) и застройки многоквартирными жилыми домами и иными объектами капитального строительства, необходимыми для использования и обслуживания многоквартирных жилых домов и т.п.).

30.12.2013 произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

Настоящий договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в режиме возмездных арендных отношений с

19.12.2013 в течение 3 лет.

По истечении срока договора Арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при прочих равных условиях.

ООО "ВитебскЖилстрой" получены разрешения на строительство:

от 25.09.2014 - 1 этапа строительства-блок-секции № 1, 2: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, срок разрешения – до 30.07.2017;

от 11.06.2015 – 2 этап строительства-блок-секции № 3, 4, 5: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, срок разрешения – до 30.06.2017.

Заявитель представил в суд справку, содержащую пояснения относительно степени готовности строящегося жилого дома на дату рассмотрения настоящего дела с указанием видов работ, степени готовности и сроков выполнения работ по каждому этапу строительства:

1 этап строительства-блок-секции № 1, 2 – степень готовности от 80 до 100 % в зависимости от вида работ, срок выполнения максимальный – до 10.07.2017, с учетом восстановления благоустройства – до 15.07.2017;

2 этап строительства-блок-секция № 3 планируется завершить до 30.12.2017.

Строительство блок-секций № 4, 5 не началось. Согласно пояснениям заявителя документы на выделение в отдельный этап строительства секций № 4, 5 поданы в Администрацию г. Смоленска. Все внеплощадочные и внутриплощадочные сети, необходимые для ввода в эксплуатацию секций № 4, 5, построены и будут сданы в первом этапе строительства (секции № 1,2). Газовая котельная, электрощитовое оборудование смонтированы с учетом секций № 4, 5. Ввод в эксплуатацию третьей очереди строительства (секции № 4, 5) запланирован на второй квартал 2019 г.

Представлена выписка из ЕГРН в отношении участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 с указанием заключенных договоров участия долевого строительства и справка об общем количестве договоров участия долевого строительства: по 1 этапу строительства 53 квартиры, по 2 этапу – 22 квартиры (л.д. 71).

Представлены платежные поручения об уплате арендной платы по договору от 19.12.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, в том числе после истечения срока его действия: от 30.03.2017 уплата арендной платы за 4 квартал 2016 г., от 31.03.2017 уплата арендной платы за 1 квартал 2017 г.

19.03.2016 между ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 7962 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030717:12.

Согласно п. 3, 5 договора участок продан за 80 000 000 рублей, которые вносятся покупателем до 31.05.2017 на условиях, установленных договором, посредством передачи продавцу объектов недвижимости по договорам долевого участия с учетом дополнительного соглашения от 03.05.2017.

С момента регистрации договора покупатель оплачивает аванс в размере 2000000 рублей в течение 10 рабочих дней.

Право собственности на объект возникает с момента регистрации договора.

Представлены платежные поручения об уплате аванса в размере 2000000 рублей по договору купли-продажи земельного участка от 19.03.2016.

В материалы дела представлены переписка сторон относительно заключения и регистрации договора купли-продажи участка и договоров об участии в долевом строительстве нежилых встроенных помещений.

18.12.2016 ООО "Комбит" уведомило заявителя о том, что договор аренды земельного участка от 19.12.2013 не может быть продлен в связи с неисполнением п. 2.1.1, 2.1.2, 3.1 предварительного договора (л.д. 47).

Уведомление получено ООО "ВитебскЖилстрой" 19.12.2016 согласно письма от 21.12.2016, в котором заявитель просит продлить срок аренды участка (л.д. 27-29).

28.03.2017 ООО "Комбит" уведомило заявителя о прекращении договора аренды земельного участка от 19.12.2013 и об освобождении участка до 12.04.2017 (л.д. 32-33).

Заявитель обратился в суд с настоящим требованием, указав в обоснование на то, что уведомление от 18.12.2016 об отказе в продлении аренды земельного участка со ссылками на невыполнение условий пунктов 2.1.1, 2.1.2, 3.1 предварительного договора купли-продажи является нарушением имущественных прав арендатора и дольщиков, влечет снос 14 этажей трёх подъездов, находящихся в степени готовности свыше 90% и преследует исключительно цель по оказанию давления на застройщика по получению квартир не пропорционально по подъездам, а в подъездах, подлежащих сдаче в первую очередь, что является злоупотреблением правом.

Действия ООО фирма "Комбит" по одностороннему отказу от договора аренды могут повлечь затягивание срока сдачи многоквартирного жилого дома и причинение существенных убытков заявителю и дольщикам.

Также заявитель представил в материалы дела письмо ПАО «Сбербанк России» от 20.12.2016, в котором указано на приостановлении аккредитации

строящегося дома в связи с истечением срока договора аренды участка, на котором ведется строительство дома.

Ответчик в отзыве указал на следующее.

Между сторонами сложились правоотношения по договору аренды земельного участка с его обязательным выкупом арендатором. При этом истец уклоняется от заключения и регистрации основного договора купли- продажи земельного участка и договоров долевого участия в строительстве как выполнение обязательств оплаты по договору купли-продажи.

Таким образом, обязательства по предварительному договору купли- продажи истцом не выполнены. Договор аренды заключался на срок, позволяющий истцу выполнить условия предварительного договора купли- продажи и выкупить его, стороны не предусматривали возможность продления договора.

В нарушении положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ истец, не получив согласия собственника, заключал договора долевого участия в строительстве, то есть передавал права аренды в залог указанных лиц и банков, что влечет переход права на участок в общую долевую собственность участников долевого строительства земельного участка с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Исследовав и оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд исходит их следующего.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм, регулирующих правоотношения с публичным элементом. Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. N 4464/12.

В частности, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в названных актах указал следующее.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом - существенные нарушения условий договора и т.п.), арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором

применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.01.2014 по делу N А40-30557/13-1-126, от 24.09.2012 по делу N А40-84128/11-135-238, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2012 по делу N А32-17908/2011.

Анализ положений действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что проводимые работы по разработке проектной документации и прокладке инженерных коммуникаций и иные работы являются освоением участка и не могут считаться временем неиспользования участка по назначению.

По смыслу ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует и ответчиком не опровергнуто, что заявителем произведены строительные работы жилого дома:

1 этап строительства-блок-секции № 1, 2 – степень готовности от 80 до 100 % в зависимости от вида работ, срок выполнения максимальный – до 10.07.2017, с учетом восстановления благоустройства – до 15.07.2017;

2 этап строительства-блок-секция № 3 планируется завершить до 30.12.2017.

Согласно пояснениям заявителя документы на выделение в отдельный этап строительства секций № 4, 5 поданы в Администрацию г. Смоленска. Все внеплощадочные и внутриплощадочные сети, необходимые для ввода в эксплуатацию секций № 4, 5 построены и будут сданы в первом этапе строительства (секции № 1,2). Газовая котельная, электрощитовое оборудование смонтированы с учетом секций № 4, 5. Ввод в эксплуатацию

третьей очереди строительства (секции № 4, 5) запланирован на второй квартал 2019 г.

Указанное, по сути, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика, выраженном в намеренном воспрепятствовании достижению цели аренды земельного участка.

В силу ст. 10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) недопустимо. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание добросовестность поведения истца, наличие у него хозяйственного интереса в завершении строительства, значительные материальные затраты, понесенные при освоении земельного участка, установив, что ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих факт неиспользования спорного земельного участка для целей строительства, в то время как истцом представлены доказательства обратного, подтверждающие, что им принимаются исчерпывающие меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке, приходит к выводу о том, что односторонний отказ от договора аренды, изложенный в письме от 18.12.2016 представляет собой злоупотребление правом, в связи с чем в силу ст. 10 ГК РФ является незаконным.

На протяжении всего срока аренды земельного участка осуществлялись меры по его освоению, что в силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об использовании земельного участка.

В рассматриваемом случае ответчиком не представлены доказательства того, что заявителем не используется земельный участок по целевому назначению в течение трех лет и более.

В настоящем случае отказ от договора в связи с неисполнением п. 2.1.1, 2.1.2, 3.1 предварительного договора является злоупотреблением правом со стороны ответчика, и в силу ст. 10 ГК РФ такое право не может быть реализовано арендодателем.

Кроме того, несмотря на отказ арендодателя от договора аренды участка по истечении срока, на который он заключен, арендатор продолжал пользоваться участком, акт возврата земельного участка не составлялся, арендодатель принимал плату по арендной плате после истечения срока действия договора: платежные поручения от 30.03.2017 уплата арендной

платы за 4 квартал 2016 г., от 31.03.2017 уплата арендной платы за 1 квартал 2017 г.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор продолжает действовать.

Учитывая изложенное, с учетом целей предоставления участка в аренду, степени готовности 1 этапа объекта строительства, преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок в порядке п. 7.2 договора, а также тот факт, что отсутствие действующего договора препятствует строительству заявителем 14-этажного жилого дома и вводу его в эксплуатацию, что повлечет негативные последствия для застройщика и участников долевого строительства, нарушение их прав и законных интересов, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Довод ответчика, выраженный в неисполнении заявителем обязательств по предварительному договору купли-продажи от 17.12.2013 и его уклонении от регистрации договоров купли-продажи участка и договоров участия долевого строительства встроенных нежилых помещений, сводится, по сути, к несогласованности сторонами объектов недвижимости по договорам долевого участия, подлежащих передачи ответчику в счет стоимости участка по договору купли-продажи от 19.03.2016, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика, не обоснован с учетом заявленного спора и не является основанием для прекращения спорного договора аренды участка.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в удовлетворении заявленных требований судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать договор аренды земельного участка от 19.12.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН <***>; ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Комбит" (ОГРН <***>; ИНН <***>), действующим и заключенным на неопределенный срок.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Комбит" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН <***>; ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула), в течение двух

месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.И. Еремеева