Решение от 3 февраля 2022 г. по делу № А05-9236/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-9236/2021
г. Архангельск
03 февраля 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2022 года

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 165150, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Двина – строй проект» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163000, <...> кабинет 60 4 этаж)

с привлечением к участию в деле третьим лицом администрации Вельского муниципального района Архангельской области (165150, <...>)

об обязании выполнить условия договора аренды от 24.09.2015 № 23

при участии в судебном заседании представителей: не явились (извещены)

установил:

Администрация городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью «Двина – строй проект» (далее- ответчик, Общество) с требованием обязать выполнить особые условия договора аренды от 24.09.2015 № 23, а именно:

1) подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

2) выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры:

- сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения.

- магистральных инженерных сетей и сооружений (распределительных подстанций, трансформаторных подстанций).

- автодорог.

3) по окончании строительства объекты передать в собственность городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по мотивам, изложенным в отзыве и в дополнении к нему.

3-е лицо отзыва на иск не представило.

Стороны в судебное заседание своих представителей не направили, ответчик ходатайствовал об отложении судебного разбирательства, ходатайство мотивировано невозможностью явки представителя. Ответчиком представлены дополнительные документы.

Суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства, учитывая неоднократное отложение судебных заседаний, пассивную позицию по иску, занятую истцом, в том числе не сообщение суду, поддерживает ли истец исковые требования (по определению суда от 13.01.2022), суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, суд установил.

Исковые требования мотивированы тем, что 24.09.2015 между Администрацией (арендодателем по договору) и Обществом (арендатором по договору) заключен договор аренды земельного участка №23, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 4 961 кв.м. местоположением: <...> вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В разделе 8 договора содержатся особые условия, а именно:

- в пункте 8.1. «Максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства - 2 месяца с момента заключения договора»,

-в пункте 8.2. «Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в собственность муниципального образования «Вельское» - 36 месяцев с момента заключения договора

-в пункте 8.2.1. «Объекты инженерной инфраструктуры, подлежащие передаче по окончании строительства в собственность МО «Вельский муниципальный район»:

- сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения,

- магистральные инженерные сети и сооружения (распределительные подстанции, трансформаторные подстанции),

- автодороги».

Ссылаясь на то, что претензия от 20.07.2021 №2281 с требованиями о предоставлении в адрес Администрации документов, подтверждающих выполнение особых условий договора аренды, оставлена без ответа, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 по делу №А05-8211/2013 Комитет по управлению муниципальным имуществом и работе с муниципальными предприятиями администрации муниципального образования «Вельский муниципальный район» Архангельской области обязан в 20 - дневный срок с момента вступления в силу решения суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Двина-строй проект» договор аренды земельного участка кадастровым номером 29:01:190154:94, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 20 776 кв.м с размером арендной платы 119 000 руб. в год, на условиях, изложенных в проекте договора аренды земельного участка, являющегося неотъемлемой частью аукционной документации.

Во исполнение указанного судебного акта Комитет и Общество 07.04.2014 заключили договор №3796 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв.м., расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Указанный договор был заключен на срок 10 лет (по 06.04.2024), прошел государственную регистрацию.

В период действия договора №3796 от 07.04.2014 были проведены планировка территории, кадастровые работы и из земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв.м. образовано 16 земельных участков общей площадью 15 815 кв.м., которые поставлены на кадастровый учет 21.05.2015, присвоены кадастровые номера с 29:01:190154: 569 по 29:01:190154:584.

Постановлением Администрации от 27.05.2015 №252 утверждена схема расположения 16 образованных земельных участков в кадастровом квартале 29:01:190154:94 в территориальной зоне Ж-1 с видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (том 2 л.д. 27-32).

Земельный участок с кадастровым номером 29:01:190154:94 сохранен площадью 4 961 кв.м. в измененных границах с исходным видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 23.06.2015 заключено соглашение о расторжении договора аренды №3796 от 07.04.2014.

23.06.2015 Администрация заключила с Обществом договор аренды №22 в отношении 16 образованных земельных участков с кадастровыми номерами с 29:01:190154: 569 по 29:01:190154:584. Договор аренды №22 от 23.06.2015 заключен на срок с 23.06.2015 по 06.04.2024.

Согласно выпискам из ЕГРН вид разрешенного использования 16 земельных участков в мае 2018 года изменен на «для индивидуального жилищного строительства».

Как следует из пояснений ответчика, 16 образованных земельных участков, площадь каждого из которых составляет ориентировочно около 1 000 кв.м., были переданы ответчиком в марте 2019 года в субаренду ФИО2, который впоследствии передал их гражданам - физическим лицам для индивидуального жилищного строительства.

24.09.2015 Администрация заключила с Обществом договор аренды №23 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 4 961 кв.м., сохраненного в измененных границах. Договор №23 от 24.09.2015 заключен на срок с 24.09.2015 по 23.09.2020.

Согласно плану земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 4 961 кв.м., содержащемуся в выписке из ЕГРН от 29.11.2021, схеме земельного участка на публичной кадастровой карте, пояснениям ответчика, земельный участок с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 4 961 кв.м. фактически представляет собой дорогу (проезды) между образованными земельными участками для индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем в ЕГРН сохраняется запись о том, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 является :для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В мае 2019 года ответчик направил в адрес Администрации уведомление от 26.05.2019 об отказе от договора аренды №23 от 24.09.2015 в связи с тем, что вид разрешенного использования 16 земельных участков изменен на «для индивидуального жилищного строительства». Уведомление от 26.05.2019 получено Администрацией 31.05.2019, что подтверждается почтовым уведомлением (том 2 л.д. 89).

Из пояснений ответчика следует, что ответчик не является строительной организацией, какого-либо строительство на земельных участках не вел, разрешение на строительство ему не выдавалось.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ответчика является «Деятельность в области архитектуры, связанная с созданием архитектурного объекта», дополнительным видом – «Деятельность геодезическая и картографическая».

Из пояснений ответчика следует, что ответчиком был подготовлен проект планировки территории и проект межевания земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94, когда земельный участок имел площадь 20 776 кв.м. Указанные работы проводились в период действия договора аренды №3796 от 07.04.2014.

Вышеуказанные пояснения ответчика подтверждаются тем, что схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории была утверждена постановлением Администрации от 27.05.2015 №252 на основании и в связи с заявлением Общества.

Судом установлено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв.м. расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, был проведен 20.03.2013 на основании постановления главы администрации муниципального образования «Вельский муниципальный район» от 18.05.2012 № 851.

На момент проведения аукциона в 2012 году действовали положения Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ, которые предусматривали особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 30.2 ЗК РФ), Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (статья 38.1 ЗК РФ), Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (статья 38.2 ЗК РФ).

Так, в силу части 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны содержаться, в частности, следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 6); максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (пункт 7); максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 8).

Для участия в аукционе заявители в установленный в извещении о проведении аукциона срок должны были представить следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); 3) документы, подтверждающие внесение задатка (пункт 2 статьи 38.1 ЗК РФ). При этом согласно пункту 13 статьи 38.1 ЗК РФ организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 настоящей статьи документов. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения, подтверждающие факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц) или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей),

Следовательно, на момент проведения аукциона и заключения 07.04.2014 договора №3796 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв.м. включение особых условий в договор аренды соответствовало требованиями действовавшего земельного законодательства и условиям аукционной документации.

Именно договор от 07.04.2014 №3796 заключался сторонами во исполнение судебного акта по делу №А05-8211/2013. В период действия этого договора была проведена планировка территории, произведен раздел земельного участка.

Соглашением от 23.06.2015 стороны расторгли договор аренды №3796 от 07.04.2014.

С 01.03.2015 статьи 28 – 34, статьи 38-39, в том числе статьи 30.2., 38.1, 38.2, утратили силу на основании Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ.

На момент заключения договора аренды №23 от 24.09.2015 положения законодательства, регулирующие условия предоставления земельных участков, изменились, в том числе вместо предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства введено понятие «предоставление земельного участка для комплексного освоения территории».

При этом предоставление земельного участка для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства предусмотрено некоммерческой организации, созданной гражданами, а предоставление земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса - юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Соответственно в силу пункта 24 статьи 39.12 ЗК РФ обязательным условием для предоставления земельного участка в аренду для комплексного освоения территории стало заключение одновременно с договором аренды земельного участка договора о комплексном освоении территории, подготовленного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 4 статьи 46.6 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в договоре о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса должны содержаться, в частности, сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (пункт 1); обязательство лица, заключившего данный договор, подготовить документацию по планировке территории (при отсутствии такой документации), максимальный срок ее подготовки (пункт 2); обязательство сторон данного договора обеспечить строительство на земельном участке, в отношении которого заключен данный договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, и ввод указанных объектов в эксплуатацию, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 8); обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 9); обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 8 и 9 настоящей части объектов в соответствии с проектом планировки территории, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 10); обязательство сторон данного договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки, максимальный срок заключения дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего указанный график (пункт 14).

Таким образом, обязательства застройщика, касающиеся комплексного освоения территории в целях строительства жилья, включая создание инфраструктуры на осваиваемой территории, предусматриваются в договоре о комплексном освоении территории, заключение которого является обязательным при предоставлении в этих целях земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора аренды №23 от 24.09.2015 как в части предмета, так и в части включения в раздел 8 особых условий (пункты 8.1, 8.2, 8.2.1) не соответствуют нормам земельного законодательства, действовавшим на момент заключения договора. Заключение договора и предоставление земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства возможно только с лицами, с которыми заключен договор о комплексном освоении территории в соответствии с нормами Градостроительного кодекса.

При этом, как следует из пояснений ответчика и подтверждается материалами дела, ответчик не являлся и не является строительной организацией, договор о комплексном освоении территории с ним не заключался.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку условия договора №23 от 24.09.2015 противоречат существу законодательного регулирования аренды земельного участка, предоставляемого в целях комплексного освоения территории (в том числе, заключение такого договора в отсутствие договора о комплексном освоении территории), то договор, на котором Администрация основывает свои требования, суд признает ничтожным.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, исковые требования заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Кроме того, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 4 961 кв.м. созданы следующие объекты инженерной инфраструктуры.

Согласно сообщению ПАО «Россети Северо-Запад» на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94 хозяйственным способом силами Вельского РЭС в период с 2015 по 2021 годы построена воздушная линия напряжением 0,4 кВ, участки линии, имеющей общую протяженность 132 м, строились в разное время во исполнение договоров технологического присоединения, заключенных с физическими лицами, для подключения к электрической сети. В настоящее время к ВА-0,4 кВ подключено 5 потребителей.

Согласно сообщению ООО «Водоканал» на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94 расположены сети канализации (канализационный коллектор), эксплуатируемые ООО «Водоканал» на основании договора аренды. К сетям подключены 5 домов по ул. М. Осташковой и 7 домов по ул. Некрасова.

Согласно сообщению ООО «ВельскГазСервис» последнее обслуживает сети газоснабжения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94, к сетям подключено 12 абонентов.

Таким образом, указанные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у Администрации нарушенного права, подлежащего защите путем предъявления настоящего иска.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы в связи с отказом в иске относятся на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Е.Б. Шапран