Решение от 20 марта 2019 г. по делу № А41-6267/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-6267/19
21 марта 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ВИСТА-2002" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.02.2002, юридический адрес: 140011, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ДЖЕНСЕР ЛЮБЕРЦЫ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 19.03.2007, юридический адрес: 140000, <...>)

третьи лица: Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.10.1990, юридический адрес: 190000, <...>); Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010211:114 от 11.02.2010 г.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 представитель по дов. № б/н от 13.12.2018 г. паспорт РФ.

от ответчика: ФИО3 представитель по дов. № б/н от б/н от 17.10.2018 г. удостоверение № 3220

от третьих лиц:

от Банка ВТБ (Публичное акционерное общество): ФИО4, доверенность №350000/9171-Д от 25.12.2018, паспорт РФ.

от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВИСТА-2002" (далее - ООО "ВИСТА-2002", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ДЖЕНСЕР ЛЮБЕРЦЫ ЦЕНТР" (далее – ООО "ДЖЕНСЕР ЛЮБЕРЦЫ ЦЕНТР", ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды № б/н от 11.02.2010 г. земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010211:114, общей площадью 4687 кв.м, под автоцентр, расположенный по адресу: <...>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Виста-2002" и Обществом с ограниченной ответственностью "Дженсер Люберцы Центр".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Банк ВТБ (Публичное акционерное общество), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Дело слушалось в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика признал нарушение сроков внесения арендной платы более двух раз подряд. Оставил принятие решения на усмотрение суда.

Представитель Банка ВТБ против удовлетворения исковых требований возражал, указывая, что спор, связанный с расторжением договора аренды инициирован сторонами в целях прекращения залога права аренды.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, в отзыве, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 11 февраля 2010 года между ООО "ВИСТА-2002" (далее – арендодатель) и ООО "ДЖЕНСЕР ЛЮБЕРЦЫ ЦЕНТР" (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка (далее – договор аренды), по условиям которого ответчику в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010211:114, расположенный по адресу: <...>, площадью 4687 кв.м категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использования – под автоцентр, принадлежащий истцу на праве собственности (п. 1.1, п. 1.2 договора аренды).

Условиями договора аренды, предусмотрена обязанность арендатора по ежемесячному внесению арендной платы (п. 2.4.2 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 22.12.2010 года в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды от 11.02.2010 г. с приложением соглашения о расторжении, в котором предложил в срок до 13.12.2018 г. погасить задолженности и расторгнуть договора аренды.

Указанное уведомление о расторжении договора аренды 12.11.2018 г. получено генеральным директором ООО "ДЖЕНСЕР ЛЮБЕРЦЫ ЦЕНТР", что подтверждается подписью директора и штампом организации.

Оставление указанного уведомления без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Истец просит суд также расторгнуть Договор аренды земельного участка на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истец представил в материалы дела уведомление, в которой он предлагает ответчику исполнить обязательства по внесению арендной платы, а в случае неисполнения указанной обязанности расторгнуть договор аренды в добровольном порядке.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Факт невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд подтверждается судебными актами по делу № А41-22535/18, № А41-39016/18, А41-70835/18.

Доводы Банка ВТБ (Публичное акционерное общество) о невозможности расторжения договора аренды в связи с наличием обременения в виде ипотеки земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010211:114, не принимаются судом во внимание, поскольку указанное обстоятельство не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка по следующим оснвоаниям.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Из подп. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В связи с чем, расторжение спорного договора аренды не нарушает прав третьего лица и подлежит отнесению к коммерческому риску Банка ВТБ (Публичное акционерное общество), поскольку в силу закона залог права аренды и обременение земельного участка ипотекой возможен исключительно на срок договора аренды и он прекращается при прекращении, в том числе досрочном расторжении, договора аренды.

При этом суд обращает внимание, что как следует из материалов дела здание, принадлежащее ООО "ДЖЕНСЕР ЛЮБЕРЦЫ ЦЕНТР" и расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010211:114, так же находится в залоге у Банка и расторжение договора аренды земельного участка не влечет за собой прекращение права залога на указанное здание.

Таким образом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие истечения срока аренды или досрочного расторжения договора, наличие в ЕГРН регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для расторжения договора аренды.

Таким образом, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание длительность и систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы по договору аренды, суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.02.2010 года, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «ВИСТА-2002» и Обществом с ограниченной ответственностью "ДЖЕНСЕР ЛЮБЕРЦЫ ЦЕНТР" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010211:114, общей площадью 4 687 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ДЖЕНСЕР ЛЮБЕРЦЫ ЦЕНТР" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ВИСТА-2002" сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков