Решение от 29 октября 2018 г. по делу № А63-10561/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-10561/2018
г. Ставрополь
29 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 29 октября 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению прокуратуры Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, в интересах муниципального образования Туркменского района в лице администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края, с. Летняя Ставка, к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, с. Летняя Ставка, ОГРНИП 311265111900027, администрации Летнеставочного сельсовета Туркменского района Ставропольского края, с. Летняя Ставка, ОГРН <***>, администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края, с. Летняя Ставка, ОГРН <***>,

о признании недействительными пункта 4.3.3 договора аренды в новой редакции приложения к соглашению от 10.08.2018 к договору аренды от 03.03.2016 № 2-2016,

при участии:

от истца – ФИО3 по удостоверению от 27.02.2018 ТО № 246297,

от ответчиков: от ИП главы КФХ ФИО2 - ФИО2 лично по паспорту, ФИО4 по доверенности от 01.10.2018 № 1; от администрации сельсовета – представитель не явился; от администрации района – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

прокуратура Ставропольского края в интересах муниципального образования Туркменского района в лице администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края (далее – истец, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ ФИО2), администрации Летнеставочного сельсовета Туркменского района Ставропольского края (далее – администрация сельсовета), администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района) о признании недействительными пункта 4.3.3 договора аренды в новой редакции приложения к соглашению от 10.08.2018 к договору аренды от 03.03.2016 № 2-2016 (уточненные исковые требования).

Первоначально прокуратура обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе КФХ «Степь» ФИО5 (далее - глава КФХ «Степь» ФИО5), администрации района о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.3.3 договора аренды от 03.03.2016 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 26:09:043203:001, заключенного между администрацией сельсовета и главой КФХ «Степь» ФИО5

Определениями суда от 04.07.2018 ненадлежащий ответчик по делу – администрация Туркменского муниципального района Ставропольского края заменена на надлежащего – администрацию Летнеставочного сельсовета Туркменского района Ставропольского края, а администрация Туркменского муниципального района Ставропольского края привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определениями от 01.10.2018 ненадлежащий ответчик по делу – индивидуальный предприниматель глава КФХ «Степь» ФИО5 заменен на надлежащего – индивидуального предпринимателя ФИО2; также суд привлек администрацию Туркменского муниципального района Ставропольского края в качестве соответчика с заменой ей статуса третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представители истца, главы КФХ ФИО2 в судебном заседании дали устные пояснения.

Протокольным определением от 22.10.2018 суд принял уточненные требования, рассматриваемые по существу.

Администрация района, администрация сельсовета считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя администраций района и сельсовета по имеющимся письменным доказательствам.

Истец в судебном заседании поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнениям к нему, письменных пояснениях, указал, что 03.03.2016 в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), администрация сельсовета и глава КФХ «Степь» ФИО5 заключили договор аренды земельного участка 26:09:043203:1 из земель сельскохозяйственного назначения № 2-2016, в соответствии с пунктом 4.3.3 которого арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. 10 августа 2018 года заключено дополнительное соглашение к указанному договору, приложением к которому является договор аренды от 03.03.2016 № 2-2016 в новой редакции.

Считая пункт 4.3.3 договора аренды не соответствующим требованиям земельного законодательства, просил удовлетворить уточненные исковые требования.

Глава КФХ ФИО2 мотивированный отзыв на иск не представил, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Администрация района в ранее представленном отзыве на иск указала, что земельный участок с кадастровым номером 26:09:043203:1 был предоставлен арендатору без проведения торгов, заявлений иных претендентов на указанный земельный участок не было. Пояснила, что 20.06.2018 в администрацию района от главы КФХ ФИО2 поступило заявление о внесении изменений в договор аренды от 03.03.2016 № 2-2016 в связи со сменой главы КФХ на основании соглашения о совместной деятельности крестьянского фермерского хозяйства от 23.04.2018, прошедшего государственную регистрацию.

Также указала, что наличие в договоре аренды от 03.03.2016 № 2-2016 пункта 4.3.3 о праве заключения договора аренды на новый срок в преимущественном порядке считает недействительным в силу норм действующего земельного законодательства.

Администрация сельсовета мотивированный отзыв на иск не представила, однако в ходатайстве от 19.07.2018 указала, что 04.02.2016 ФИО5 обратился в администрацию сельсовета с заявлением о продлении срока действия ранее заключенного договора аренды от 29.12.2006 № 13 земельного участка с кадастровым номером 26:09:043203:1. По основаниям, предусмотренных подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не предусматривающим публикаций, был заключен договор аренды от 03.03.2016 № 2-2016 указанного выше земельного участка сроком на 15 лет без проведения торгов.

На основании поступившего 12.07.2018 в администрацию района заявления, а также допущенной в договоре опечаткой (неверно указан срок аренды), с главой КФХ ФИО2 было заключено дополнительное соглашение от 10.08.2018, приложением к которому является новая редакция договора аренда от 03.03.2016 № 2-2016.

Выслушав представителя истца, главы КФХ ФИО2, исследовав материалы дела, суд считает уточненные исковые требования прокуратуры подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 12.03.2002 на государственный кадастровый учет был поставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:09:043203:1, площадью 680 000 кв.м, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир от АЗС Туркменского Райгаза в 1,5 км на восток, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Туркменский р-н (далее – земельный участок), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 05.06.2018 № 99/2018/109439058.

На основании постановления главы администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края от 17.10.2006 № 149 администрация района и глава КФХ «Степь» ФИО5 заключили договор аренды указанного выше земельного участка от 29.12.2006 № 13 сроком на 10 лет (с 10.09.2007 по 28.12.2016), зарегистрированный 10.09.2007 (номер регистрации 26-26-09/002/2007-454), что следует из уведомления от 10.09.2007 № 09/002/2007-454 о государственной регистрации договора аренды, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.01.2016 № 26/032/400/2016-25. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами с проставлением печатей.

04 февраля 2016 года глава КФХ «Степь» ФИО5 обратился в администрацию сельсовета с заявлением о продлении срока действия ранее заключенного договора аренды от 29.12.2006 № 13 с приложением соответствующих документов.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов между администрацией сельсовета (арендодатель) и главой КФХ «Степь» ФИО5 заключен договор аренды от 03.03.2016 № 2-2016 указанного выше земельного участка с кадастровым номером 26:09:043203:1 сроком на 15 лет.

Как установлено пунктом 4.3.3 договора аренды, по истечении срока действия настоящего договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации своего права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за три месяца до истечении срока действия договора.

Согласно пункту 1.3 названного договора он вступает в силу с даты его регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды от 03.03.2016 зарегистрирован 30.03.2016 (номер регистрации 26-26/032-26/032/200/2016-212/6), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.06.2018 № 99/2018/109439058 и штампом регистрирующего органа на договоре.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 03.03.2016, подписанному обеими сторонами с проставлением печатей.

20 июня 2018 года в администрацию района от главы КФХ ФИО2 поступило заявление (вх. № 05-24/3364) о внесении изменений в договор аренды от 03.03.2016 № 2-2016 в связи со сменой главы КФХ на основании соглашения о совместной деятельности крестьянского фермерского хозяйства от 23.04.2018, прошедшего государственную регистрацию (дата регистрации 09.08.2018, номер регистрации 26:09:041704:8-26/017/2018-2,3, что подтверждается штампом регистрирующего органа на указанном соглашении).

На основании постановления администрации района от 22.06.2018 № 384 в договор аренды от 03.03.2016 № 2-2016 внесены изменения в части арендатора и срока аренды, так как в связи с опечаткой в названном договоре был неверно указан срок аренды (с 03.03.2016 по 02.03.1931). Так, с главой КФХ ФИО2 (арендатором) заключено соглашение от 10.08.2018 к договору аренды от 03.03.2016, приложением которого является новая редакция договора от 03.03.2016 № 2-2016.

Соглашение от 10.08.2018 к договору аренды зарегистрировано в установленном законом порядке (дата регистрации 14.08.2018, номер регистрации 26:09:043203:1-26/001/2018-1), что подтверждается штампом регистрирующего органа на соглашении и выпиской из ЕГРН от 27.09.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-20583. Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:09:043203:1 установлен до 02.03.2031, пункт 4.3.3 договора оставлен в предыдущей редакции.

Считая пункт 4.3.3 договора аренды от 03.03.2018 № 2-2016 в редакции соглашения от 10.08.2018 не соответствующим требованиям земельного законодательства, прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

По общему правилу земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и в статье 621 ГК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды используемого земельного участка на новый срок.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015. Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (пункт 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ (в редакции после 01.03.2015) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Учитывая, что глава КФХ «Степь» ФИО5 обратился в администрацию сельсовета с заявлением о продлении срока действия ранее заключенного договора аренды 04.02.2016 и договор аренды земельного участка был заключен с последним 03.03.2016, то к рассматриваемым правоотношениям применяются нормы ЗК РФ в редакции Закона № 171-ФЗ.

Как следует из договора аренды от 03.03.2016 № 2-2016, он заключен на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции до 15.07.2016), в соответствии с которым допускалось заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов с арендатором, надлежащим образом использовавшим такой участок и подавшим заявление о заключении нового договора аренды до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

То есть предусматривалась обязанность арендатора использовать земельный участок надлежащим образом и представлять документы, доказывающие такое использование.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 336-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действующим с 15.07.2016, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ изменен и в соответствии с ним договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, с 15.07.2016 основным условием для дальнейшего предоставления земельного участка без проведения торгов является отсутствие информации о выявленных и не устраненных нарушениях использования такого земельного участка.

Указание в оспариваемом пункте 4.3.3 договора аренды от 03.03.2016 № 2-2016 на соблюдение арендатором своих обязанностей надлежащим образом не может свидетельствовать об отсутствии нарушений, выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, используемых в формулировке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Также в соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельного кодекса, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, в целях приобретения гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Аналогичная позиция отображена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

Учитывая изложенное, суд счел необходимым удовлетворить требования прокуратуры в полном объеме.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» сумма государственной пошлины исчисляется в полных рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до полного рубля.

Так как требования прокуратуры удовлетворены в полном объеме, администрация района освобождена от уплаты государственной пошлины, а ответчик не освобожден, в доход федерльного бюджета с главы КФХ ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования прокуратуры Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, в интересах муниципального образования Туркменского района в лице администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края, с. Летняя Ставка, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 4.3.3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:09:043203:001, государственная собственность на который не разграничена от 03.03.2016 № 2-2016, изложенного в новой редакции к соглашению от 10.08.2018.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, с. Летняя Ставка, ОГРНИП 311265111900027, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова