Решение от 29 декабря 2017 г. по делу № А61-4633/2016

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А61-4633/2016
29 декабря 2017 года
г. Владикавказ


Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 декабря 2017года.

Арбитражный суд РСО-Алания в составе судьи Родионовой Г.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в заседании суда дело по иску администрации местного самоуправления г.Владикавказ (ОРГН 1021500578087, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал Владикавказ» (ОРГН 1127747057492, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2014 №5447.

Стороны, надлежаще уведомленные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Суд установил: Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее также – истец, Администрация) первоначально обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал Владикавказ» (далее – ответчик, общество, ООО «Торговый квартал Владикавказ») с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и пени за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 49 395,98 руб. и о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2014 №5447.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 21.03.2017 исковые требования удовлетворены частично, с общества взысканы арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 15:09:0040903:489 в размере 46 516, 09 руб. и пеня в размере 2 879,89 руб., а всего 49 395,98 руб.; требование о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2014 №5447 оставлено без рассмотрения.

Постановлением от 23.08.2017 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд решение Арбитражного суда РСО-Алания от 21.03.2017 оставил без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2017 решение Арбитражного суда РСО-Алания от 21.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 отменены в части оставления иска без рассмотрения, дело №А61-4633/2016 в соответствующей части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Требования администрации рассмотрены судом в части расторжения договора аренды земельного участка от 12.03.2014 №5447.

В обоснования иска, сославшись на статью 619 ГК РФ и пункт 4.1.1. договора аренды, Администрация указывает, что использование имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, неиспользование земельного участка, предоставленного под строительство в указанных целях более 3 лет являются основанием для досрочного расторжения договора аренды. Изложенные обстоятельства, по мнению истца, подтверждаются уведомлением от 28.10.2016 №27/1125 исх., а также актом осмотра земельного участка.

Изучив материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением АМС г. Владикавказа от 06.03.2014 ООО «Гарант-Авто» были предварительно согласованы место размещения и проект границ земельного участка для строительства автостоянки и предоставлен земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040903:489, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> (в 500 м от ул. Московской), общей площадью 2,44 га в аренду на срок 3 года.

На основании указанного постановления между АМС г. Владикавказа (арендодатель) и ООО «Гарант-Авто» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2014 №5447 с кадастровым номером 15:09:0040903:489, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> (в 500 м от ул. Московской), общей площадью 2,4400 га для строительства автостоянки на срок до 06.03.2017.

Между сторонами составлен акт приема–передачи земельного участка от 12.03.2014.

Договор аренды заключен на срок с 12.03.2014 по 06.03.2017.

Договор аренды земельного участка от 12.03.2014 №5447 прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью в ЕГРН от 18.04.2014 №15-15-01/456/2014-120.

После регистрации договора аренды согласно договору уступки прав и обязанностей аренды от 03.06.2014 , права арендатора (ООО «Гарант-Авто») по договору аренды от 12.03.2014 переданы ООО «Торговый квартал Владикавказ».

Указанный договор перенайма аренды в пользу ООО «Торговый квартал Владикавказ» зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания 19.06.2014 за номером 15-15-01/101/2014-163.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.12.2016 земельный участок обременен арендой в пользу ООО «Торговый квартал Владикавказ».

Из выписки кадастрового паспорта спорного земельного участка от 16.03.2015 №15/201/2015-33119 следует, что 26.02.2014 кадастровый номер внесен в ГКН, его кадастровая стоимость составила 25 365 020 руб. Кадастровый паспорт содержит сведения об обременении в виде аренды в пользу ответчика.

После истечения срока действия договора ни одна из сторон не отказалась от его исполнения, земельный участок не был возвращен арендодателю, в связи с чем, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды от 12.03.2014 №5447 считается возобновленным на неопределенный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы Администрация направила обществу уведомления от 28.10.2016 N 27/1126, от 28.10.2016 N 27/1125 с предупреждением о необходимости в двухнедельный срок погасить задолженность по основному долгу в сумме 101 037 рублей 49 копеек и по пене в сумме 3890 рублей 26 копеек с 10.06.2016 по 30.09.2016, а также с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды и его представлению в администрацию в месячный срок. К уведомлениям приложены акты сверки расчетов по состоянию на 01.01.2016 и 30.09.2016, а также проект соглашения о расторжении договора аренды. В проекте соглашения в качестве основания расторжения договора аренды указан пункт 4.1.1. Договора. Уведомления вручены обществу 18.11.2016.

Меры по оплате долга по арендным платежам обществом не были предприняты, соглашение о расторжении договора аренды не подписано, что послужило основанием для обращения АМС г. Владикавказа с настоящим иском в суд.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет и нарушений других условий договора (пункт 4.1.1 договора).

Пунктом 6.2 договора стороны согласовали, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, в том числе в случае, указанном в пункте 4.1.1 договора.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (ранее аналогичные рекомендации были сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснена возможность заявления требования о досрочном расторжении договора аренды в разумный срок после уплаты долга арендатором. Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Материалами дела подтверждены факты направления администрацией обществу как предупреждения о необходимости погашения образовавшейся задолженности, так и предложения о расторжении договора аренды. Досудебный (претензионный) порядок расторжения договора аренды администрацией соблюден. Обществом допущены существенные нарушения договора, выраженные в невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

На основании изложенного, суд считает требование администрации о расторжении договора аренды от 12.03.2014 №5447 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации госпошлина в сумме 6000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию в бюджет РФ.

Суд при изготовлении резолютивной части решения при указании даты и номера регистрации договора аренды земельного участка от 12.03.2014 №5447 допустил описку. Вместо даты и номера регистрации: 18.04.2014 №15-15-01/056/2014-120, указано: 19.06.2014 №15-15-01/101/2014-163.

В соответствии со статьей 179 АПК РФ суд допускает возможность исправления указанной описки при изготовлении полного текста решения.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.03.2014 №5447, заключенный между администрацией местного самоуправления г.Владикавказ и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый квартал Владикавказ», зарегистрированный в Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания 18.04.2014, номер регистрации 15-15-01/056/2014 -120.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал Владикавказ» (ОРГН 1127747057492, ИНН <***>) в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 6 000 руб.

Выдать исполнительный лист.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия через Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.

СудьяГ.ФИО2