Решение от 12 августа 2024 г. по делу № А24-1484/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1484/2024
г. Петропавловск-Камчатский
13 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 13 августа 2024 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Канахиной С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

обществу с ограниченной ответственностью «Приватстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью «КРДВ Камчатка» (ИНН <***>, 1164101053203), акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:11896 от 21.07.2020 № 74/20; об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:11896 по акту приема-передачи свободным от любого имущества


при участии:

от истца:

ФИО1 – представитель по доверенности от 23.11.2023 № 12-2023 (сроком до 31.12.2024), диплом КБ 60853 от 13.12.2011

от ответчика:

не явились,

от третьих лиц:

не явились, 



установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Приватстрой» (далее – ответчик, Общество, ООО «Приватстрой») с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:11896 от 21.07.2020 № 74/20, а также об обязании ответчика передать земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:11896 по акту приема-передачи свободным от любого имущества.

В обоснование заявленных требований Управление указывает на то, что с 26.02.2023 ответчиком утрачен статус резидента свободного порта Владивосток, в связи                      с чем дальнейшее использование Обществом спорного земельного участка не соответствует цели его использования, установленной соответствующим договором аренды.

Определениями от 21.05.2024 и от 20.06.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «КРДВ Камчатка» (далее – третье лицо, ООО «КРДВ Камчатка») и акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (далее – третье лицо, АО «КРДВ»).

ООО «Приватстрой», ООО «КРДВ Камчатка» и АО «КРДВ» явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель Управления поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, полагает, что восстановление Обществом статуса резидента свободного порта Владивосток не свидетельствует об устранении препятствий в пользовании спорным земельным участком на правах аренды.

Заслушав пояснения представителей истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 21.07.2020 на основании подпункта 22 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (Арендодатель) и ООО «Приватстрой» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 74/20, в соответствии                          с которым Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:11896 площадью 0,1100 га, категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для реализации инвестиционного проекта «Строительство индивидуальных жилых домов                         <...>».

В силу пункта 2.2 договора срок аренды земельного участка был изначально  установлен до 26.02.2023. Соглашением сторон от 29.07.2022 срок действия договора аренды земельного участка от 21.07.2020 № 74/20 увеличен до 26.02.2026.

Пунктами 4.4.1, 4.4.2 договора предусмотрено, что Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления; завершить строительство на дату окончания срока действия договора.

Согласно пункту 4.1.1 договора Арендодатель имеет право в любое время в одностороннем судебном порядке отказаться от исполнения договора, в том числе в случае, при использовании Арендатором земельного участка не по целевому назначению в соответствии с разделом 1 договора.

Ссылаясь на то обстоятельство, что Обществом с 26.02.2023 утрачен статус резидента свободного порта Владивосток, Управление 22.11.2023 направило в адрес                  ООО «Приватстрой» предупреждение о необходимости исполнения обязательств, в котором ответчику было предложено представить документы, подтверждающие статус                        и деятельность ООО «Приватстрой» в качестве резидента свободного порта Владивосток и документы, подтверждающие целевое использование земельного участка.

Одновременно с вышеуказанным предупреждением Обществу был направлен проект соглашения о расторжении договора.

Неподписание ООО «Приватстрой» направленного ему проекта о расторжении договора аренды земельного участка от 21.07.2020 № 74/20 явилось основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа                        в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ; соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка                      не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного                        Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя                               о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Из содержания рассматриваемого искового заявления и предупреждения о необходимости исполнения обязательств от 22.11.2023 № 01-06-01/9676/23 следует, что основанием для направления в адрес Общества предложения о расторжении спорного договора аренды явились утрата последним статуса резидента свободного порта Владивосток и отсутствие у истца документов, подтверждающих целевое использование ответчиком земельного участка.

Из имеющегося в материалах дела ответа ООО «Приватстрой» на вышеуказанное предупреждение, поступившего в Управление 01.12.2023, следует, что ответчик проинформировал истца о реализации условий инвестиционного проекта, общей                                сумме инвестированных в реализацию проекта денежных средств и возведении                             на земельном участке объекта ИЖС.

В силу требований статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований                 и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Управлением не представлено надлежащих и достаточных доказательств использования Обществом спорного земельного участка не по целевому назначению либо наличия иных, предусмотренных пунктом 4.1.1 договора, оснований для его досрочного расторжения в одностороннем порядке.

Доводы ответчика, изложенные им в письме от 28.11.2023, истцом фактически не опровергнуты.

Имеющиеся в материалах дела фотографии строящегося объекта не подтверждают доводы Управления о нецелевом использовании земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:11896, поскольку не позволяют идентифицировать возводимый на нем объект.

При этом суд также учитывает, что вышеуказанные фотографии представлены ООО «Приватстрой» в ответ на две претензии Управления в отношении двух земельных участков, дата и время фотосъемки на фотографиях отсутствует, соотнести представленные фотографии и зафиксированные на них строящиеся объекты с каким-либо конкретным земельным участком и, соответственно, с конкретным договором аренды земельного участка не представляется возможным.

Доказательства проведения в отношении Общества каких-либо контрольно-надзорных мероприятий, в том числе на предмет целевого использования земель, в материалах дела отсутствуют.

Имеющееся в материалах дела письмо общества с ограниченной ответственностью «КРДВ Камчатка» от 15.12.2023 № 454 также не является надлежащим доказательством нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка, поскольку содержащаяся в нем информации о ходе реализации инвестиционного проекта, по                 мнению суда, не отвечает критерию актуальности, так как основана на отчетности                                      за 4 квартал 2022 года. При этом непредставление ответчиком отчетности за периоды 2023 года, само по себе также не свидетельствует о неиспользовании либо нецелевом использовании земельного участка. Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, из материалов дела следует, что 06.02.2024 ООО «Приватстрой» восстановило свой статус резидента свободного порта Владивосток. Данное обстоятельство представителем истца не оспаривалось.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств использования земельного участка с кадастровым номером  41:01:0010117:11896 не по целевому назначению, учитывая наличие у Общества статуса резидента свободного порта Владивосток, а также изложенные в письменных пояснениях от 23.07.2024 № 267, от 19.07.2024 № 007-12737 правовые позиции ООО «КРДВ Камчатка» и АО «КРДВ», согласно которым расторжение договора аренды земельного участка от 21.07.2020 № 74/20 повлечет  за собой невозможность исполнения ответчиком обязательств по действующему соглашению об осуществлении деятельности  резидента свободного порта Владивосток, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по заявленным требованиям составляет 6000 рублей, которая в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относится на истца, но в доход федерального бюджета не взыскивается, поскольку Управление от уплаты государственной пошлины освобождено в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья                                                                            А.А. Копылова