Решение от 5 июля 2017 г. по делу № А51-27631/2016

822/2017-38307(4)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-27631/2016
г. Владивосток
05 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2017 года. Полный текст решения изготовлен 05 июля 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 04.08.2000) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 25.10.2011) о взыскании 127 582 руб. 04 коп.,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО3, доверенность № 28/1-8300 от 30.12.2016, удостоверение;

от ответчика – представитель ФИО4, доверенность от 21.04.2017, паспорт.

установил:

управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 07.11.2012 № 04-00853-005-Н-АР-6822-00 в размере 127 582 руб. 04 коп.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.01.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 16.01.2017 суд перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства.

В связи со сменой состава суда, рассмотрение дела в порядке статьи 18 АПК РФ начато сначала.

В порядке статьи 49 АПК РФ судом приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 194 994,85 руб. за период с 01.10.2015 по 30.04.2017 и пеню в размере 16 945,54 руб. за период с 01.07.2016 по 17.05.2017, всего 211 940,39 руб.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик исковые требования оспорил, считает неправомерной ссылку истца на распоряжение № 218/28 от 31.03.2016 при перерасчете арендной платы, которая была установлена подписанными соглашениями к договору аренды и оплачивалась ответчиком. Представил в материалы дела письменные отзывы, а также контррасчет, согласно которому признает задолженность по арендной плате по состоянию на 30.04.2017 в размере 47 642,84 руб., пени в размере 2 393,08 руб., а всего 50 035,92 руб. Также представил заявление, согласно которому ответчик 18.05.2017 обратился в Управление о применении с 01.01.2017 коэффициента корректирующего расчет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 04-00853-005-Н-АР-6822-00 от 07.11.2012.

Судом установлено, что 07.11.2012 Управление (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества № 04-00853-005-Н-АР-6822-00, согласно условиям которого на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества № 1 от 19.10.2012 Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 8,90 кв. м (в здании лит.А), номера на поэтажном плане 3(II), этаж цокольный, расположенное по адресу: г.Владивосток,

ул. Постышева, 39 для использования в целях «офис, оказание бытовых услуг населению».

В силу пункта 1.3. договора арендодатель предоставляет Арендатору объект во временное пользование на срок с 07.11.2012 по 06.11.2017.

Согласно пункту 3.1. договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 11.12.2012, дополнительного соглашения № 2 от 07.04.2012) арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора её размер без учёта НДС составляет 4380,32 руб., с 07.11.2012 про 31.12.2013 – 1 764,95 руб. в месяц без учёта НДС, с 01.01.2014 составляет 4 380,32 рублей в месяц без учета НДС, 01.01.2014 по 31.12.2015 – 1 764,95 руб. в месяц без учёта НДС, с 01.01.2016 – 4 380,32 руб. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчётным.

В соответствии с пунктом 3.3. договора расчёт арендных платежей осуществляется в соответствии с правовыми актом, устанавливающим методику расчёта арендной платы.

Размер арендной платы может быть изменён Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчёта арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчёте арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых Арендатор освобождён от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чём Арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

Уведомлением от 02.03.2015 № 28/6-1212 истец сообщил ответчику об установлении коэффициента инфляции, применяемого при расчёте арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, в размере 1,12, в связи с чем арендную плату за пользование объектом надлежит перечислять: с 01.03.2015 в размере 1976,74 руб. в месяц без учёта НДС (с учётом применения коэффициента 0,4 корректирующего размер арендной платы); с 01.01.2016 в размере 4 905,96 руб. в месяц без учёта НДС.

31.03.2016 Управлением издано распоряжение № 218/28 «О перерасчёте арендной платы за пользование муниципальным недвижимым

имуществом, находящимся в собственности Владивостокского городского округа», согласно которому поручено провести перерасчёт начислений арендной платы по указанным в приложении договорам аренды, в том числе и договору № 04-00853-005-Н-АР-6822-00 от 07.11.2012, заключённому с ИП Нечаевой Е.Ю.

Во исполнение указанного распоряжения, 22.04.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление № 28/6-2958, согласно которому дополнительные соглашения от 11.12.2012 № 1, от 07.04.2014 № 2 об изменении условий договора аренды недвижимого имущества от 07.11.2012 № 04-00853-005-Н-АР-6822-00 о размере арендной платы путём её понижения в связи с применением коэффициента 0,4 корректирующего расчет арендной платы, за период с 07.11.2012 по 31.12.2015 как субъекту малого предпринимательства, не соответствует пункту 98 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход права в отношении государственного или муниципального имущества, утверждённых Приказом ФАС от 10.02.2010 № 67, что свидетельствует об их ничтожности. Арендатору сообщалось о проведённом перерасчёте арендной платы в размере, предусмотренном пунктом 3.1. договора с учётом применения коэффициента инфляции 1,12 и 1,19, согласно которому задолженность по договору по состоянию на 31.03.2016 оставляет 123 089,84 руб.

В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате образовавшейся задолженности, истец обратился с иском в суд, уточнив исковые требования просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 194 994,85 руб. за период с 01.10.2015 по 30.04.2017 и пеню в размере 16 945,54 руб. за период с 01.07.2016 по 17.05.2017, всего 211 940,39 руб.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу,

внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 308 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Истец производит расчёт суммы основного долга в размере 194 994,85 руб. за период с 01.10.2015 по 30.04.2017, руководствуясь полной ставкой арендной платы без учёта корректирующего коэффициента. Указанная сумма складывается, в том числе из пересчёта арендной платы на основании распоряжения Управления № 218/28

31.03.2016, в размере 101 999,49 руб., начисленной по состоянию на 31.03.2016, а также задолженности по состоянию 30.04.2017.

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 (далее – Правила) установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность

публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды.

Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Однако далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично- правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчёт арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменён

арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчёта арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчёте арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобождён от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чём арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Следовательно, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе коэффициент, корректирующий расчет арендной платы, в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.

Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», суд не усматривает в применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы, нарушений требований антимонопольного законодательства.

В судебном заседании истец пояснил, что ИП ФИО2 обращалась с заявлением о применении корректирующего коэффициента по договору аренды с 01.01.2016 с учетом того, что является субъектом

малого и среднего предпринимательства. Ответчику было отказано в применении понижающего коэффициента, произведён перерасчёт арендной платы по договору. Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ИП Нечаева Е.Ю. (ИНН 253607406519) включена в реестр за № ИЭ9965-17-384389, категория субъекта малого и среднего предпринимательства – Микропредприятие.

Довод истца о том что в рассматриваемом случае коэффициент, корректирующий расчет арендной платы, не может быть применён, поскольку указанный коэффициент применяется однократно к одному из существующих договоров аренды, судом отклоняется как необоснованный, поскольку в материалы дела не представлено доказательств, по какому из договоров, заключённых с ИП ФИО2, такой коэффициент был применён.

Таким образом, суд считает, что истцом при расчёте суммы основного долга необоснованно не был применён коэффициент, корректирующий расчет арендной платы.

Вместе с тем суд находит неправильным контрасчет ответчика в части применения при расчете задолженности, коэффициента корректирующего расчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.04.2017, поскольку соответствующее заявление подано ответчиком в Управление лишь 18.05.2017.

Суд, рассчитав сумму основного долга, применив до 31.12.2016 коэффициент, корректирующий размер арендной платы установил, что за период с 01.10.2015 по 30.04.2017 у ответчика образовалась задолженность по договору аренды в размере 54 359,02 руб., которая подлежит взысканию в пользу истца.

В силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 4.1 договора при неуплате арендатором платежей в установленные пунктом 3.1 договора сроки начисляется пеня

из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Таким образом, суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени. Согласно расчету суда сумма пени за период с 01.07.2016 по 17.05.2017 составила 2 542,43 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований, суд считает необходимым отказать, в связи с неверным исчислением истцом суммы исковых требований.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины возложены на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в размере 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 56 901 руб. 45 коп., в том числе 54 359 руб. 02 коп. основного долга, 2 542 руб. 43 коп. пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета 2 276 руб. государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Шохирева С.Т