Решение от 13 ноября 2023 г. по делу № А40-40862/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-40862/22-180-235
13 ноября 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2023 г. Решение в полном объеме изготовлено 13 ноября 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С. рассмотрев в судебном заседании дело по иску истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СМАРТ" Д.У. ЗПИФ комбинированным "Новые возможности" (121087, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИЛЕВСКИЙ ПАРК ВН.ТЕР.Г., БАРКЛАЯ УЛ., Д. 6, СТР. 5, ЭТАЖ 3, КОМ. 24Г, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2018, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ ФРАНЧАЙЗИНГ" (143903, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, БАЛАШИХА ГОРОД, ЭНТУЗИАСТОВ ШОССЕ, ДОМ 59, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.01.2017, ИНН: <***>)

третье лицо:

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ЭЛИТ ЭСТЕЙТ" (143402, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, КОММУНАЛЬНЫЙ КВАРТАЛ, ДОМ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.04.2003, ИНН: <***>)

О взыскании 3 756 430 руб. 86 коп. задолженности по договору № 1220-01 от 01.12.2020, из них: 2 610 210 руб. 12 коп. – долг за период с 29.09.2021 по 31.03.2022, 1 146 220 руб. 74 коп. – пени по состоянию на 20.10.2023, а также пени из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки за период с 21.10.2023 по дату фактической оплаты долга. В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1, дов. от 09.11.2023г. от ответчика – неявка, извещен от третьего лица - неявка, извещен

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения исковых требований о взыскании 3 756 430 руб. 86 коп. задолженности по договору № 1220-01 от 01.12.2020, из них: 2 610 210 руб. 12 коп. – долг за период с 29.09.2021 по 31.03.2022, 1 146

220 руб. 74 коп. – пени по состоянию на 20.10.2023, а также пени из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки за период с 21.10.2023 по дату фактической оплаты долга.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик и 3 лицо не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ответчик ранее направил отзыв на иск. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и 3 лица в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

01 декабря 2020 года между ООО «УК «СМАРТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Новые возможности» и ООО «Образовательный франчайзинг» был заключен Договор аренды с правом выкупа № 1220-01.

Согласно п. 3.1 Договора срок аренды составляет 7 (семь) календарных лет с даты подписания Акта приема-передачи Помещения, и на основании п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор подлежит государственной регистрации, которая произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 09.04.2021 за № 50:11:0050609:7699-50/422/2021-5.

В соответствии с условиями Договора Истец (Арендодатель) предоставил Ответчику (Арендатору) в аренду с правом выкупа нежилое помещение № III, общей площадью 1079,4 кв. м., кадастровый № 50:11:0050609:7699, расположенное на 1 (первом) этаже многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Красногорск, <...> (далее«Помещение»), что подтверждается Актом приема-передачи помещения от 28.12.2020, а Ответчик, в свою очередь, обязался своевременно перечислять Истцу арендную плату за Помещение.

Помещение принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Новые возможности», что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 08.11.2019 за № 50:11:0050609:7699-50/001/2019-1.

Доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Новые возможности» на основании Правил доверительного управления, зарегистрированных ФСФР России 24.06.2010 за № 1819-94167479, осуществляет Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СМАРТ», обладающее лицензией на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной Банком России 10.07.2019 за № 21-000-1-01025.

По условиям Договора Помещение передано Арендатору для размещения детской образовательной организации (целевое назначение Помещения по Договору). Для подготовки Помещения к использованию по целевому назначению Арендатор, в соответствии с п. 4.3 Договора, должен был выполнить за свой счет отделочные работы в течение 6 (шести) месяцев с даты подписания Акта приема-передачи Помещения, то есть до 28.06.2021, при этом арендная плата за указанный период не начислялась.

Началом аренды стороны признали день, который наступит по истечении 6 (шести) месяцев с даты подписания Акта приема-передачи. Однако Арендатор 29.04.2021 сообщил о невозможности исполнения им финансовых обязательств в указанный Договором срок и просил увеличить срок арендных каникул с 6 (шести) месяцев до 9 (девяти) месяцев (копия письма Арендатора Исх. № 29/04/2021 от 29.04.2021 представлена в Приложении № 5 к настоящему исковому заявлению).

Арендодатель удовлетворил просьбу Арендатора и стороны подписали Дополнительное соглашение № 1 от 22.06.2021 к Договору аренды, увеличив арендные каникулы до 9 (девяти) месяцев с даты подписания Акта приема-передачи. Таким образом, датой начала аренды Помещения считается 29.09.2021.

Согласно п. 5.1 Договора за пользование помещением Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю следующие платежи:

арендную плату с даты начала аренды (с 29.09.2021) в соответствии со следующими условиями:

- с 1 (первого) по 2 (второй) месяц с даты начала размер арендной платы устанавливается в размере 215 880 руб. за Помещения в месяц, включая НДС 20%;

- с 3 (третьего) по 4 (четвертый) месяц с даты начала размер арендной платы устанавливается в размере 431 760 руб. за Помещения в месяц, включая НДС 20%;

- с 5 (пятого) по 29 (двадцать девятый) месяц с даты начала размер арендной платы устанавливается в размере 647 640 руб. за Помещения в месяц, включая НДС 20%;

- начиная с 30 (тридцатого) месяца с даты начала и до момента прекращения Договора аренды размер арендной платы устанавливается в размере не менее 647 640 руб. за помещение в месяц, включая НДС 20%;

и переменную арендную плату с даты подписания Акта приема-передачи (с 28.12.2020) в размере сумм эквивалентных:

- стоимости коммунальных услуг, потребленных в помещении: отопления, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения и электроснабжения,

- стоимости коммунальных услуг, потребленных на общедомовые нужды: электроснабжения, холодного водоснабжения и горячего водоснабжения, и

- стоимости эксплуатационных услуг (управление, ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома/Здания и прилегающей к Зданию территории), а также прочих услуг по содержанию Помещения и общедомового имущества,

на основании счетов, выставляемых Арендодателю управляющей Зданием компанией/организацией, увеличенных на сумму налога на добавленную стоимость по действующей ставке.

Арендатор обязался вносить арендную плату, переменную арендную плату в следующие сроки:

- арендную плату - ежемесячными авансовыми платежами согласно пункту 5.1.1 Договора до соответствующего дня платежа включительно. Первый платеж арендной платы за соответствующую часть срока аренды, начиная с даты начала аренды по последний календарный день расчетного месяца, Арендатор обязался внести в течение 5 (пяти) дней с даты начала аренды (п. 5.2.1 Договора);

- переменную арендную плату - ежемесячно в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения счета Арендодателя (п. 5.2.2 Договора).

Истец ссылается на то, что на протяжении длительного времени в нарушение условий заключенного Договора аренды Арендатор не исполняет принятые на себя обязательства по ежемесячной оплате арендованного Помещения, в связи с чем размер долга с учетом зачета денежных средств, перечисленных в качестве обеспечительного платежа, составляет 2 610 210 руб. 12 коп. за период с 29.09.2021 по 31.03.2022г.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.8 Договора установлена неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки на суммы платежей Арендатора, не осуществленных надлежащим образом.

Размер неустойки по состоянию на 20.10.2023, согласно расчета истца, составляет 1 146 220 руб. 74 коп.

В соответствии с п. 65, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которому истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства, при этом окончание срока действия договора не влечет прекращения всех обязательств сторон, в частности обязанности уплачивать неустойку за нарушение обязательств.

Ввиду нарушений условий Договора со стороны Ответчика Истец реализовал свое право на досрочное расторжение Договора, принимая во внимание, что пунктом 10.1 Договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения Договора в случае, если арендатор просрочил оплату арендной платы (ее части) и/или обеспечительного платежа (его части) на 5 (пять) рабочих дней (пп. 10.1.2 Договора).

В разделе 10 Договора установлено условие, обязательное к выполнению арендодателем для одностороннего отказа от исполнения Договора по основаниям пп. 10.1.1.-10.1.9, которое заключается в обязанности арендодателя направить арендатору письменное уведомление с требованием устранить нарушения в разумный срок. В случае, если арендатор не устранит нарушение в срок, указанный в таком уведомлении об устранении нарушения, арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о расторжении Договора за 7 (семь) рабочих дней до даты предполагаемого расторжения. Договор считается расторгнутым в дату истечения срока, указанного в уведомлении о расторжении.

Истцом во исполнение указанного условия Ответчику была направлена очередная претензия (Исх. № 14022022-01 от «14» февраля 2022 г.), полученная Ответчиком «16» февраля 2022 г., с требованием погасить образовавшуюся задолженность по Договору не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты ее получения, оставленная Ответчиком без удовлетворения.

Поскольку Ответчиком в установленный в претензии разумный срок допущенные нарушения не устранены, задолженность не погашена, Истец, руководствуясь положениями п. 10.1 Договора, на основании п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ, направил в адрес Ответчика уведомление о досрочном расторжении Договора (Исх. № 18032022-04 от 18.03.2022), согласно которому Договор прекращается в одностороннем порядке с «01» апреля 2022 года, последним днем аренды считается «31» марта 2022 года.

12.12.2022г. Арбитражный суд Московской области решением по делу № А4158646/22 обязал Управление Росреестра по Московской области погасить регистрационную запись № 50:11:0050609:7699-50/422/2021-5 от 09.04.2021 об обременении помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:7699 правом аренды на основании договора аренды с правом выкупа № 1220-01 от 01.12.2020. Регистрационная запись погашена, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.08.2023г.

Возврат арендованного помещения, согласно п. 11.1 Договора, должен быть осуществлен сторонами в день возврата путем подписания акта возврата помещения с предварительным уведомлением арендатором арендодателя о готовности проведения первоначального осмотра помещения и датой проведения такого осмотра.

Ответчиком указанная выше обязанность, предусмотренная п. 11.7 Договора, по процедуре проведения первоначального осмотра помещения с целью определения соответствия состояния помещения не исполнена, поэтому осмотр проводился сторонами непосредственно в день возврата помещения, то есть 31.03.2022. Ответчик помещение освободил, при этом отказался от подписания акт возврата, в связи с чем Истец принял помещение из аренды, подписав акт возврата помещения в одностороннем порядке, с указанием на необоснованный отказ Ответчика от подписания акта возврата.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на ис5к, о том, что невозможно было использовать помещение в связи с протечкой талых вод, документально не подтверждены. При этом акт приема-передачи имущества в аренду подписан ответчиком без замечаний. Кроме того, по условиям договора, на ответчику лежала обязанность по ремонту.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 329, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 123, 137, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ ФРАНЧАЙЗИНГ" (143903, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, БАЛАШИХА ГОРОД, ЭНТУЗИАСТОВ ШОССЕ, ДОМ 59, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.01.2017, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СМАРТ" Д.У. ЗПИФ комбинированным "Новые возможности" (121087, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИЛЕВСКИЙ ПАРК ВН.ТЕР.Г., БАРКЛАЯ УЛ., Д. 6, СТР. 5, ЭТАЖ 3, КОМ. 24Г, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2018, ИНН: <***>) 3 756 430 руб. 86 коп. задолженности по договору № 1220-01 от 01.12.2020, из них: 2 610 210 руб. 12 коп. – долг за период с 29.09.2021 по 31.03.2022, 1 146 220 руб. 74 коп. – пени по состоянию на 20.10.2023, а также пени из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки за период с 21.10.2023 по дату фактической оплаты долга, и 41 782 руб. расходов по госпошлине.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СМАРТ" из дохода Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 1 762 руб., перечисленную по платежному поручению № 73 от 06.09.2023г.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.