Решение от 16 февраля 2026 г. АС Архангельской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>


E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2057/2025
г. Архангельск
17 февраля 2026 года


Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2026 года


Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2026 года


Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Рябкова А.С.


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сусловой Е.В., рассмотрев в судебном заседании 29.01.2026 и 03.02.2026 (с объявлением перерывов) дело по первоначальному исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Северодвинск" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 164500, <...>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй Центр" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 164512, <...>, офис 206А)

о взыскании 3 754 400 руб.,


а также встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй Центр" к администрации муниципального образования "Город Северодвинск"

о признании инвестиционного контракта недействительным в части,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1 (доверенность от 29.12.2025) – 29.01.2026 и 03.02.2026;


ответчика: ФИО2 (доверенность от 24.04.2025) – 29.01.2026, ФИО3 (доверенность от 30.05.2025) –29.01.2026 и 03.02.2026,

установил:

администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй Центр" (далее – ответчик, общество) о взыскании 3 754 400 руб. неустойки за период с 01.10.2024 по 07.11.2024 за нарушения сроков реализации мероприятий, установленных в подпункте 3.18 пункта 3 приложения 1 инвестиционного контракта о реализации масштабного инвестиционного проекта в сфере строительства на территории Архангельской области от 21.12.2022 № 3 (с учетом уточнения требования, принятого судом).

От ответчика поступил встречный иск, который принят судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском, в соответствии с которым ответчик просит признать пункт 6.6 инвестиционного контракта от 21.12.2022 № 3, заключенного между истцом и


ответчиком, недействительным в части указания в нем п. 3.14, 3.18 пункта 3 приложения 1 к инвестиционному контракту.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялись перерывы до 11 час. 40 мин. 03.02.2026 и 16 час. 00 мин. 03.02.2026 (этого же дня).

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, со встречными требованиями не согласилась. Представители ответчика в судебном заседании с требованиями не согласились, встречные исковые требования не поддержали.

Заслушав представителей сторон, ознакомившись с материалами дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между истцом (публично-правовое образование) и ответчиком (инвестор) заключен инвестиционный контракт о реализации масштабного инвестиционного проекта в сфере строительства на территории Архангельской области от 21.12.2022 № 3 (далее – контракт).

Согласно пункту 1.1 контракта в целях развития инвестиционной деятельности на территории Архангельской области и привлечения инвестиций в экономику Архангельской области, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Архангельской области публично-правовое образование осуществляет общую координацию реализации масштабного инвестиционного проекта инвестора в рамках и на условиях, определенных настоящим контрактом. Определено, что от имени публично-правового образования взаимодействие с инвестором осуществляет администрация Северодвинска.

В соответствии с пунктом 1.2 контракта инвестор за счет собственных, заемных и (или) привлеченных средств осуществляет инвестиции на территории городского округа Архангельской области "Северодвинск" на общую сумму не менее 2 226 000 000 руб. в развитие жилищного строительства по разделу F "Строительство" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) в соответствии с масштабным инвестиционным проектом "Жилой комплекс "Квартал мечты".

В силу пункта 1.3 контракта инвестор за счет собственных, заемных и (или) привлеченных средств осуществляет проектирование и строительство объекта социально-культурного назначения (здание фондохранилища МБУК "Северодвинский городской краеведческий музей") согласно техническому заданию, указанному в приложении 3 к инвестиционному контракту. Стоимость строительства объекта социально-культурного назначения, включая все затраты инвестора, составляет не менее 156 000 000 руб. и не менее 7 % от общего объема инвестиций, указанного в подразделе 1.2 инвестиционного контракта.

Пунктом 2.1 контракта предусмотрены, в частности, следующие права и обязанности инвестора: ж) до начала проектирования объектов капитального строительства разработать и согласовать с уполномоченным органом схему планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:369 в целях последующего межевания территории; л) обеспечить разработку проекта планировки и проекта межевания территории градостроительного квартала 163 (для целей размещения жилой застройки, дошкольной образовательной организации на 330 мест и организации дополнительного образования на 1000 мест и иных объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и благоустройства); м) обеспечить формирование земельных участков с постановкой на кадастровый учет согласно проекту межевания территории: размер земельного участка для размещения дошкольной образовательной организации на 330 мест принять из расчета 38 кв.м на одно место. Размещение дошкольной образовательной организации предусмотреть в северной части земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:461; размер земельного участка для размещения организации дополнительного образования на 1000 мест принять не менее 15 000 кв.м. Размещение организации дополнительного образования предусмотреть в северной части земельного участка с


кадастровым номером 29:28:104150:461; размер земельных участков для размещения многоквартирных домов принять исходя из конфигурации домов (с учетом розы ветров), обеспечения требуемым количеством площадок и парковочных мест автомобилей для каждого дома согласно приложению 2 к инвестиционному контракту.

В Приложении № 1 контракта (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2023 № 2) сторонами согласован план-график реализации инвестором инвестиционного проекта "Жилой комплекс "Квартал мечты" по годам и месяцам (далее – план-график).

Так подпунктом 3.15 указанного плана-графика предусмотрена обязанность по утверждению проекта планировки и проекта межевания территории градостроительного квартала 163 в срок реализации (плановый) в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и Регламентом предоставления муниципальной услуги "Принятие решения об утверждении документации по планировке территорий (проектов планировки и проектов межевания) на территории муниципального образования "Северодвинск", утвержденным постановлением администрации городского округа Архангельской области "Северодвинск" от 09.06.2020 № 275-па (далее – Регламент № 275-па) (88 дней). Подпунктом 3.18 плана-графика установлено, что проведение инвестором кадастровых работ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и осуществление государственного кадастрового учета земельных участков должно быть реализовано в срок (плановый) 3 квартал 2024 года (1 мес. после выполнения подпункта 3.15).

Согласно пункту 6.6 контракта в случае нарушения сроков реализации мероприятий, установленных подпунктами 3,14, 3.18, 3.27, 3.28 пункта 3 приложения 1 к инвестиционному контракту, инвестор уплачивает публично-правовому образованию неустойку в размере одной трехсотой ставки Банка России, действующей на дату неисполнения обязательства, от суммы 156 000 000 руб. за каждый день просрочки. Инвестор освобождается от уплаты неустойки, если докажет, что нарушение сроков реализации мероприятий произошло вследствие непреодолимой силы, по вине публичного-правового образования или третьих лиц. Уплата неустойки не освобождает инвестора от исполнения обязательств по контракту.

Администрация во исполнение обязанности, предусмотренной подпунктом 3.15 плана-графика, постановлением от 13.08.2024 № 403-па утвердила проект планировки и проект межевания территории градостроительного квартала 163, о чем сообщила ответчику в письме от 13.08.2024 № 04-01-03/7310, полученном представителем общества 16.08.2024, факт получения в обозначенную дату подтверждается указанной с подписью работника ответчика датой 16.08.2024 и сторонами не оспаривается.

Согласно представленному в материалы дела проекту планировки терриории градостроительного квартала 163 в него входят земельные участки 29:28:104150:369 и 29:28:104150:461.

Письмом от 21.11.2024 № 126 инвестор уведомил администрацию о постановке на кадастровый учет земельных участков 07.11.2024 и предоставил выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

Ввиду нарушения срока проведение инвестором кадастровых работ и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка 29:28:104150:369, предусмотренных подпунктом 3.18 плана-графика, истец начислил ему неустойку в соответствии с пукнтом 6.6 контракта и направил претензию от 06.12.2024 № 01-03-11/3758 с требованием об ее уплате, в ответ на которую в письме ответчика от 09.01.2025 № 156 получил отказ. В связи с неисполнением ответчиком претензии, истец обратился в суд с иском, рассмотренным в настоящем деле.


В ходе производства по делу обществом был заявлен встречный иск о признании пункта 6.6 контракта недействительным в части указания в нем подпунктов 3.14, 3.18 пункта 3 приложения 1 к контракту.

В ходе производства по делу от ответчика поступило заявление об отказе от встречного иска.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные сторонами в материалы дела доказательства в обоснование своей позиции по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее – Закон № 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 17 Закона № 39-ФЗ в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 29:28:104150:369 передан ответчику по договору аренды земельного участка от 21.02.2023, прошедшим государственную регистрацию 10.03.2023.

Как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, общество после получения письма администраии от 13.08.2024 № 04-01-03/7310 с утвержденным проектом планировки и проекта межевания территории градостроительного квартала 163, приступило


к предусмотренной подпунктом 3.18 плана-графика обязанности и письмом от 21.11.2024 № 126 уведомило администрацию о постановке на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате разделения (выделения) земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:369, предоставив выписки из ЕГРН от 07.11.2024, ввиду чего истец начислил обществу неустойку за пропуск предусмотренного контрактом срока исполнения в данной части.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Подпунктом 3.18 плана-графика предусмотрен срок проведения инвестором кадастровых работ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и осуществление государственного кадастрового учета земельных участков – 3 квартал 2024 года (1 мес. после выполнения подпункта 3.15).

Согласно пункту 6.6 контракта в случае нарушения сроков реализации мероприятий, установленных подпунктами 3,14, 3.18, 3.27, 3.28 пункта 3 приложения 1 к настоящему инвестиционному контракту, инвестор уплачивает публично-правовому образованию неустойку в размере одной трехсотой ставки Банка России, действующей на дату неисполнения обязательства, от суммы 156 000 000 руб. за каждый день просрочки.

Истцом на основании пункта 6.6 контракта просит взыскать с ответчика 3 754 400 руб. неустойки за период с 01.10.2024 по 07.11.2024.

Ответчик в частности указывает, что начисление неустойки за нарушение подпункта 3.18 плана-графика в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:461 неправомерно.

В то же время, администрацией не заявлено требования о начислении неустойки в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:461, требование администрации связано с несвоевременной постановкой на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате межевания земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:369, ввиду чего данный довод общества и все связанные с ним возражения отклоняются судом.

Возражая против иска в части начисления неустойки по земельному участку с кадастровым номером 29:28:104150:369, ответчик указывает, что в соответствии с пунктом 2.1 контракта он должен выполнить работы, предусмотренные подпунктом "м", только в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:461.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее –


Постановление № 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии с пунктом 2.1 контракта инвестор обязан обеспечить формирование земельных участков с постановкой на кадастровый учет согласно проекту межевания территории до начала проектирования объектов капитального строительства, разработать и согласовать с уполномоченным органом схему планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:369 в целях последующего межевания территории (подпункт "ж"); обеспечить разработку проекта планировки и проекта межевания территории градостроительного квартала 163 (для целей размещения жилой застройки, дошкольной образовательной организации на 330 мест и организации дополнительного образования на 1000 мест и иных объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и благоустройства) (подпункт "л"); размер земельных участков для размещения многоквартирных домов принять исходя из конфигурации домов (с учетом розы ветров), обеспечения требуемым количеством площадок и парковочных мест автомобилей для каждого дома согласно приложению 2 к инвестиционному контракту (абзац четвертый подпункта "м").

Согласно проекту планировки терриории градостроительного квартала 163 строительство объектов осуществялется на земельному участку с кадастровым номером 29:28:104150:369 (до межевания).

Таким образом, из смысла указанных пунктов следует, что предусмотренные в абзаце четвертом подпункта "м" работы относятся и к земельному участку с кадастровым номером 29:28:104150:369, следовательно, указанные в данном положении работы распространяются на обозначенный земельный участок.

Соответственно, ввиду изложенных обстоятельств, данный довод общества отклоняется судом.

Также ответчик считает, что указанный сторонами в плане-графике срок реализации делится на "общий" – определяющий начало и окончание периода выполнения работ по конкретному этапу (в подпункте 3.18 это "3 квартал 2024 года"), а также "плановый" – указанный в скобках (в подпункте 3.18 это "1 месяц после выполнения подпункта 3.15"), соответственно, по мнению общества, применению в данном случае подлежит "общий" срок, который, согласно подпункту 3.18 плана-графика, составляет с 01.07.2024 по 30.09.2024.

В то же время является очевидным, что сроки реализации контракта могут быть плановыми (предусмотренные контрактом) и фактическими. При этом, оценивая по правилам статьи 431 ГК РФ плановые сроки, предусмотренные контрактом, суд полагается также очевидным, что указанные в нем сроки разделяются на ориентировочные ("3 квартал 2024 года") и конкретные ("1 месяц после выполнения подпункта 3.15").

Соответственно, ориентировочный срок устанавливается в целом для определения примерных (ориентировочных) временных рамок осуществления предусмотренных планом-графиком мероприятий, а конкретный – устанавливает конкретный срок исполнения обязанности по наступлении указанного в нем события, в данном случае – выполнения публично-правовым образованием своего обязательства, предусмотренного подпунктом 3.15 плана-графика. Ввиду того, что в материалы дела представлено постановление администрации от 13.08.2024 № 403-па и письмо от 13.08.2024 № 04-01-03/7310, содержащее отметку о его получении ответчиком, необходимые условия для начала течения месячного (конкретного) срока наступили, следовательно, вопреки позиции общества, применению в данном случае подлежит положение подпункта 3.18 плана-графика в части указания срока – 1 месяц после выполнения подпункта 3.15.


Все доводы ответчика об обратном не соответствуют условия контракта и отклоняются судом.

Кроме того, исходя из расчета истца, им начисляется неустойка с 01.10.2024, то есть в том числе за периодом, отраженным ответчиком в отзыве.

Ответчик считает, что пропуск срока, предусмотренного подпунктом 3.18 плана-графика вызван нарушением истцом срока утверждения проекта планировки и проекта межевания территории градостроительного квартала 163, указанному в Регламенте № 275-па.

Данный довод также подлежит отклонению в связи со следующим.


Подпунктом 3.18 плана-графика предусмотрен конкретный срок выполнения обществом работ – 1 месяц после выполнения администрацией обязанности, предусмотренной подпунктом 3.15 плана-графика, следовательно, для настоящего спора не имеет значения, в какой срок администрация исполнила свое обязательство, так как месячный срок выполнения инвестором кадастровых работ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и осуществление государственного кадастрового учета земельных участков начинает течь после утверждения проекта межевания территории.

Ответчик считает, что ввиду подписания контракта в редакции истца, выступающей сильной строной в сложившихся правоотношениях, у обшества отсутствовала возможность внесения изменений в контракт, в том числе в части установления сроков выполнения инвестором работ.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В материалы дела представлена переписка сторон, касающаяся заключения ими контракта. Так письмом от 23.08.2022 № 01.03.10/2116 администрация направила обществу проект инвестиционного контракта, а письмом 16.09.2022 № 20-04-08/1407 истец, в связи с недостижением сторонами обоюдного согласования в части формулировок, предложил ответчику принять участие в рабочей встрече по обсуждению условий заключения контракта. Также в материалы дела представлено письмо общества от 24.11.2022 № 30, в котором ответчик дает согласие на подписание инвестиционного контракта. Кроме того, письмом от 06.12.2023 № 121 общество просило администрацию о продлении сроков, указанных в подпунктах 3.14 и 3.18 плана-графика, по результатам которого сторонами было подписано дополнительное соглашение от 29.12.2023 № 2, продлевающее сроки выполнения работ в плане-графике. Таким образом, ответчик активно участвовал в согласовании условий контракта.

Также, как было указано, предусмотренный сторонами срок выполнения работ, поименованных в подпукнте 3.18 плана-графика, зависит от исполнения истцом своей обязанности, предусмотренной подпунктом 3.15 плана-графика.

Следовательно, заявленный довод ответчика безоснователен, опровергается материалами дела и подлежит отклонению судом.

Возражая против начисления неустойки, ответчик ссылается на продолжительность заключения обществом договора с публичным акционерным обществом "Сбербанк России" об открытии невозобновляемой кредитной линии от 09.10.2024 № 550В011WM2LZMF для проектного финансирования строительства, занявшего 5-6 месяцев в связи с формированием необходимых банку документов, на основании чего ответчик начал подготовку документов к проектному строительству лишь в июле 2024 года.

Указанный довод подлежит отклонению судом ввиду следующего обстоятельств.


Как указывалось выше, в силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 2 ГК РФ истец является профессиональным участником рынка и осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, в связи с чем должен осознавать последствия совершения либо не совершения им тех или иных действий.

Инвестиционный контракт от 21.12.2022 № 3, как следует из материалов дела, был заключен в конце 2022 года, договор аренды земельного участка зарегистрирован 10.03.2023, в связи с чем ответчик имел возможность заключить договор для проектного финансирования строительства на протяжении более чем года во избежание дальнейшей просрочки исполнения своих обязательств даже с учетом продолжительности срока заключения такого вида договоров, соответственно, вина за пропуск указанных в подпункте 3.18 плана-графика сроков по указанному основанию лежит на ответчике.

Также ответчик считает, что общество не могло не нарушить установленные подпунктом 3.18 плана-графика сроки для осуществления кадастровых работ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, ввиду чего начисление неустойки за просрочку выполнения указанных работ неправомерно. В обоснование данного довода общество указало, что после получения 16.08.2024 постановления администрации от 13.08.2024 № 403-па, им был заключен с обществом с ограниченной ответственностью "Бюро кадастровых услуг" договор от 11.09.2024 № 524-МП/24Ю, а также 30.10.2024 было получено согласие ПАО "Сбербанк России" на межевание земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:369.

В то же время, представленным в материалы дела договором от 11.09.2024 № 524-МП/24Ю предусмотрено выполнение работ в 2 этапа: этап № 1 – 5 рабочих дней с даты подписания обозначенного договора и внесения платы в размере 10 000 руб. (пункты 4.1, 2.1.1 и 2.2 договора); Этап № 2 – 5 рабочих дней с даты подписания промежуточного акта сдачи-приемки выполненных работ по итогам работ этапа № 1 (пункт 4.1 договора). Итоговый акт сдачи-приемки работ по данному договору подписан ответчиком и ООО "Бюро кадастровых услуг" 30.09.2024.

Кроме того, в материалы дела представлено письмо ответчика от 16.10.2024 № 108, адресованное ПАО "Сбербанк России", с просьбой дачи согласия на проведение межевания земельного участка 29:28:104150:369 с постановкой на кадастровый учет в соответствии с проектом межевания территории градостроительного квартала 163, ответ с согласием на которое поступил от ПАО "Сбербанк России" 30.10.2024.

Согласно материалам дела, утвержденный администрацией проект планировки и проекта межевания территории градостроительного квартала 163 получен ответчиком 16.08.2024, при этом, как указано выше, к исполнению предусмотренных подпунктом 3.18 планом-графиком обязанностей общество приступило спустя почти месяц, о чем свидетельствует дата заключения договора от 11.09.2024 № 524-МП/24Ю, а направление просьбы в адрес ПАО "Сбербанк России" – спустя две недели после подписания с ООО "Бюро кадастровых услуг" акта от 30.09.2024. Доказательств осуществления обществом иных работ во исполение подпункта 3.18 плана-графика в материалы дела не представлено. Исходя из содержания пункта 4.1 договора от 11.09.2024 № 524-МП/24Ю, выполнение работ по внесению сведений в государственный кадастровый учет и подготовке межевого плана земельныого участка длится в общей сумме 10 рабочих дней, получение согласия от ПАО "Сбербанк России" также заняло 14 календарных дней.


Таким образом, ответчик мог уложиться в срок, предусмотренный подпунктом 3.18 плана-графика.

Суд с учетом положений статей 2 и 309 ГК РФ отмечает, что ответчик, являясь профессиональным участником рынка при должном, надлежащем и свевременном приступлении к своим обязанностям имел возможность в установленные подпунктом 3.18 плана-графика сроки исполнить указанные в нем обязательства, однако ответчик приступил к выполнению работ со значительными промежутками времени, обоснованность которых материалами дела не подтверждена. При этом суд также вновь отмечает, что истец заявляет требование о взыскании неустойки с 01.10.2024. До указанного срока ответчик мог исполнить спорное обязательство.

На основании изложенного данный довод ответчика отклоняется судом.

Общество счиатет, что начисление неустойки в соответствии с пунктом 6.6 контракта, исходя из суммы 156 000 000 руб. за каждый день просрочки за нарушение срока реализации мероприятий, установленных подпунктом 3.18 плана-графика, в данном случае неприменимо, так как здание фондохранилища МБУК "Северодвинский городской краеведческий музей", стоимость строительства которого так же составляет 156 000 000 руб., не располгается на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104150:369 (объект расположен на участке с кадастровым номером 29:28:102004:325).

Указанный довод отклоняется судом ввиду следующих обстоятельств.


Согласно пукнту 6.6 контракта, в случае нарушения сроков реализации мероприятий, установленных подпунктами 3,14, 3.18, 3.27, 3.28 пункта 3 приложения 1 к настоящему инвестиционному контракту, инвестор уплачивает публично-правовому образованию неустойку в размере одной трехсотой ставки Банка России, действующей на дату неисполнения обязательства, от суммы 156 000 000 руб. за каждый день просрочки.

Так, исходя из содержания статей 421, 431 ГК РФ и пункта 34 Постановления № 49, из смысла положений пункта 6.6 контракта не следует, что фигурирующая в нем сумма 156 000 000 руб. имеет привязку к стоимости работ по строительству здания фондохранилища МБУК "Северодвинский городской краеведческий музей", соответственно, их совпадение в части сумм не может выступать в качестве основания для применения пункта 6.6 контракта исключительно к просрочке выполнения работ по обозначенному объекту. Фактически стороны сами согласовали в контракте подобный расчет размера неустойки.

Ввиду указанного также отклоняется довод ответчика об отсутствии такого вида неустойки в Регламенте сопровождения инвестиционных проектов, реализуемых и (или) планируемых к реализации на территории Архангельской области, утвержденном постановлением Правительства Архангельской области от 30.01.2018 № 26-пп.

Как было указано, в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут предусмотреть в нем любые условия, не противоречащие императивным нормам.

Следовательно, пункт 6.6 контракта распространяется на подпункт 3.18 плана-графика и начисления неустойки с его применением правомерно.

Ответчиком заявлен довод о необходимости проведения расчета неустойки, исходя из стоимости кадастровых работ по договору от 11.09.2024 № 524-МП/24Ю – 62 000 руб.

В то же время, как было указано, сторонами в порядке статьи 421 ГК РФ согласованы условия и порядок начисления неустойки в пункте 6.6 контракта, отдельная стоимость для каждого вида работ в плане-графике не предусмотрена, как и положения о начислении


неустойки, исходя из стоимости затрат на проведение работ, ввиду чего начисление неустойки правмерно лишь на исновании положений договора и установленного сторонами порядка ее определения.

Кроме того, договор от 11.09.2024 № 524-МП/24Ю никакого отношения к правоотношением сторон по конракту не имеет, заключен между ответчиком и иным лицом и не регулирует отношения по контракту.

Ввиду изложенного, указанный довод вместе с другими способами начисления и определения неустойки ответчиком подлежат отклонению судом.

Таким образом, судом установлено и материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков проведение кадастровых работ и осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, возникших в результате межевания земельного участка 29:28:104150:369, по вине самого инвестора, а также подтверждена обоснованность применения расчета неустойки за данное нарушение в соответствии с пунктом 6.6 контракта, ввиду чего ссылка общества на положение пункта 6.6 контракта, предусматривающее освобождение инвестора от уплаты неустойки в случае доказанности факта нарушения сроков реализации мероприятий вследствие непреодолимой силы, по вине публичного-правового образования или третьих лиц в данном случае отклоняется судом.

Другие доводы сторон оценены судом и не могут служить основанием для иной оценки спорных правоотношений или иных выводов суда.

Расчет неустойки истца в сумме 3 754 400 руб. за период с 01.10.2024 по 07.11.2024 за нарушения сроков реализации мероприятий, установленных в подпункте 3.18 пункта 3 приложения 1, произведенный истцом в соответствии с пунктом 6.6 контракта, проверен судом и не превышает размер, на который истец вправе претендовать.

При этом ответчик просил суд об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление № 7), подлежащая уплате неустойка,


установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 Постановления № 7, следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В пункте 73 Постановления № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Необоснованное уменьшение неустойки судом не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ).

В то же время, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Исходя из изложенных ответчиком в обоснование ходатайства доводов, характера допущенного инвестором нарушения, необходимости установления баланса интересов сторон при определении размера штрафных санкций за просрочку исполнения обязательства, суд в отсутствие в материалах дела доказательств наступления негативных последствий для истца вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств на заявленную сумму неустойки либо соразмерную заявленной сумме, недопустимости обогащения стороны за счет взыскания с другой стороны штрафных санкций, которые должны именно компенсировать негативные последствия неисполнения другой стороной своих обязательств и способствовать исполнению таких обязательств, и полагает возможным в данном конкретном случае применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца договорной неустойки.

При этом истец в судебном заседании не возражал в отношении применения статьи 333 ГК РФ, размер неустойки оставил на усмотрение суда. Неустойка, заявленная к взысканию, начислена за нарушение обязательства, не являющегося денежным.

В дополнение к вышеизложенным основаниям суд учитывает, что в материалах дела отсутствуют какие-либо сведения о причинения ущерба истцу просрочкой ответчика, а также то, что неустойка начислена за нарушение не конечного срока исполнения контракта, а этапа, нарушение срока которого при должной дальнейшей организации работ может незначительно сказаться на общем сроке реализации инвестиционного контракта.

При этом суд также учитывает, что начисление неустойки за неисполненных ответчиком данных обязательств с учетом применения расчета, установленного пунктом 6.6 контракта, в том числе, ведет к неосновательному обогащению и не может рассматриваться как справедливое.

С учетом изложенного суд полагает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 375 000 руб., достаточной для компенсации потерь кредитора.


Аналогичная правовая позиция применительно к рассматриваемым правоотношениям изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.11.2023 по делу № А56-119411/2022.

На основании изложенного суд удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки в размере 375 000 руб., в удовлетворении остальной части заявленных требований по первоначальному иску отказывает.

В ходе производства по настоящему делу ответчик заявил об отказе от встречного иска.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 указанной статьи арбитражный суд принимает отказ истца от иска, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Изучив материалы дела, арбитражный суд, руководствуясь указанными положениями закона, принимает отказ истца от иска в части, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При изложенных обстоятельствах производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Согласно части 1 статьи 151 АПК РФ в определении арбитражный суд указывает основания для прекращения производства по делу, а также разрешает вопросы о возврате государственной пошлины из федерального бюджета в случае, предусмотренном частью 1 статьи 150 настоящего Кодекса, и распределении между сторонами судебных расходов.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) закреплено, что при отказе истца от иска, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, чему по встречному иску соответствует 35 000 руб.

При этом, при снижении размера неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ в силу абзаца четвертого пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Сумме государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика непосредственно в бюджет, приходящейся на размер пропорционально удовлетворенного от заявленного требования истца, будет соответствовать 13 747 руб.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.07.2018 по делу № 305-ЭС18-9939.

При этом по смыслу статьи 110 АПК РФ по итогам рассмотрения дела суд распределяет судебные расходы в целом, и по первоначальному, и по встречному иску.


Ввиду изложенного, ответчику из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина за вычетом подлежащей взысканию с него также в федеральный бюджет суммы государственной пошлины, то есть 21 253 руб. (35 000 руб. – 13 747 руб.).

Руководствуясь статьями 49, 106, 110, 150, 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй Центр" от заявленных встречных требований. Производство по делу в указанной части прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй Центр" (ИНН <***>) в пользу администрация муниципального образования "Город Северодвинск" (ИНН <***>) 375 000 руб. неустойки.

В удовлетворении остальной части заявленных требований по первоначальному иску отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй Центр" (ИНН <***>) из федерального бюджета 21 253 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 11.08.2025 № 1229.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.С. Рябков