Постановление от 13 ноября 2025 г. по делу № А63-15474/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-15474/2024
г. Краснодар
14 ноября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, представителя истца – общества с ограниченной ответственностью «Оникс» (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 15.04.2024), в отсутствие администрации города Невинномысска Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, общества с ограниченной ответственностью «Лофт Фабрика», Прокуратуры Ставропольского края, третьего лица – Правительства Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оникс» на определение Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2025 по делу № А63-15474/2024, установил следующее.

ООО «Оникс» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее – администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее – комитет) и ООО «Лофт Фабрика» о признании ничтожным договора от 26.06.2024 № 171 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 в границах земель муниципального образования город Невинномысск Ставропольского края, заключенного между комитетом и ООО «Лофт Фабрика»; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в дело вступил прокурор Ставропольского края, в качестве

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Ставропольского края.

Решением от 23.04.2025 исковые требования общества удовлетворены: признан недействительным (ничтожным) договор от 26.06.2024 № 171 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Невинномысск Ставропольского края, заключенный между комитетом и ООО «Лофт Фабрика»; применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о регистрации договора аренды от 01.07.2024 № 26:16:021601:530-26/103/2024-1; на ООО «Лофт Фабрика» возложена обязанность возвратить комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 26:16:021601:530.

Определением апелляционного суда от 01.10.2025 производство по апелляционной жалобе администрации на решение от 23.04.2025 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения спора по делу № А63-24589/2023, в рамках которого рассматривается заявление общества к комитету о признании незаконным решения, выраженного в письме от 05.09.2023 № 4650/27, об отказе в аренде земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:255 площадью 27 800 кв. м, по адресу: <...>; признании незаконным решения комитета, выраженного в письме от 03.10.2023 № 5206/27, о возврате заявления о предоставлении муниципальной услуги; признании незаконным решения комитета, выраженного в письме от 03.11.2023, в части предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:255 площадью 12 636 кв. м, по адресу: <...>; возложении на комитет обязанности предоставить обществу земельный участок с кадастровым номером 26:16:021601:255 площадью 27 800 кв. м, по адресу: <...>, в аренду; взыскании с комитета 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины; признании незаконными действий комитета по образованию земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 площадью 15 164 кв. м с почтовым адресом: <...> земельный участок 15/1, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – общественное питание; признании незаконным постановления об утверждении схемы земельного участка на кадастровом плане территории с кадастровым номером 26:16:021601:530 площадью 15 164 кв. м, с почтовым адресом: <...> земельный участок 15/1, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное

использование – общественное питание; аннулировании и снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 площадью 15 164 кв. м, с почтовым адресом: Российская Федерация, Ставропольский край, Невинномысск, <...> земельный участок 15/1, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – общественное питание. Учитывая предмет и основание настоящего иска, а также взаимную связь настоящего спора и спора по делу № А63-24589/2023, во избежание принятия противоречащих друг другу судебных актов, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что результат рассмотрения дела № А63-24589/2023 имеет существенное значение для рассмотрения апелляционной жалобы администрации на судебное решение от 23.04.2025 по настоящему делу и приостановил производство по жалобе органов местного самоуправления.

В кассационной жалобе общество просит определение апелляционного суда от 01.10.2025 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указывая, что в рамках настоящего спора предметом исковых требований является признание ничтожной сделки по предоставлению муниципального земельного участка в аренду ООО «Лофт Фабрика» в обход публичных процедур при наличии конкуренции и неразрешенного спора о праве. В деле № А63-24589/2023 предметом заявленных требований является проверка законности раздела земельного участка под объектами недвижимости, восстановление исходного земельного участка в прежних границах и предоставление спорного земельного участка в аренду собственнику объектов недвижимости. Риск конкуренции судебных актов, а также принятия противоречащих судебных актов в данном случае отсутствует, поскольку предмет и основания исков различны. Более того, определениями по делу № А63-24589/2023 судебные разбирательства неоднократно откладывались судом до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу. Суд в деле № А63-24589/2023 указал, что при наличии заключенной сделки (договора аренды с ООО «Лофт Фабрика» от 26.06.2024 № 171) вновь образованного земельного участка суд не может рассмотреть требование в части предоставления исходного земельного участка в аренду. Вступление судебного акта в законную силу по делу № А63-15474/2024 необходимо для возможности рассмотрения дела № А63-24589/2023. Необоснованное приостановление судом второй инстанции производства по апелляционной жалобе муниципальных органов нарушает права участников процесса на судебное разбирательство в разумные сроки.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дал пояснения, ответил на вопросы коллегии.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Согласно части 9 статьи 130 Кодекса в случае, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в силу пункта 1 части 1 статьи 143 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Кодекса арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В силу части 1 статьи 145 Кодекса производство по делу приостанавливается в случае, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 143 Кодекса, до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

По смыслу приведенных норм рассмотрение дела невозможно, если оно связано с другим делом, находящимся в производстве арбитражного суда, в том числе если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Приостанавливая производство по делу, суд должен обосновать невозможность рассмотрения дела, находящегося у него в производстве, до разрешения другого дела.

Законодатель связывает обязанность суда приостановить производство по делу не с наличием другого дела или вопроса, рассматриваемого в порядке конституционного, гражданского, уголовного или административного производства, а с невозможностью

рассмотрения спора до принятия решения по другому вопросу, то есть наличием обстоятельств, в силу которых невозможно принять решение по данному делу. Таким образом, для приостановления производства по делу необходимо установить, что рассматриваемое дело связано с тем, которое рассматривает другой суд. Связь между двумя делами должна носить правовой характер. Условием приостановления производства является невозможность рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения иного дела. Такая невозможность означает, что, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или вынесению противоречащих судебных актов.

В обоснование иска по настоящему делу истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 26:16:021601:530, предоставленный в аренду ООО «Лофт Фабрика» по оспариваемому договору от 26.06.2024 № 171, образован путем выдела из земельного участка, находившегося в аренде у общества под объектами недвижимости. До истечения договора аренды общество обращалось с заявлением в уполномоченный орган о продлении срока действия договора аренды, а затем, по истечении срока – заключении договора аренды на новый срок. Однако, несмотря на обращения общества, администрация произвела выдел земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 из земельного участка, ранее находившегося в аренде общества, и предоставила вновь образованный участок в аренду ООО «Лофт Фабрика» без проведения торгов для реализации инвестиционного проекта.

В рамках дела № А63-24589/2023 общество обратилось с заявлением об оспаривании решения комитета от 05.09.2023 № 4650/27 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка по адресу: <...>, площадью 27 800 кв. м с кадастровым номером 26:16:021601:255 и возложении на заинтересованное лицо обязанности принять решение о предоставлении в аренду заявителю данного земельного участка. В рамках названного дела проведена судебная комплексная экспертиза. Согласно заключению экспертов от 13.09.2024 № 17/2024 в проектной документации на земельном участке с кадастровым номером 26.16:021601:530 площадью 15 164 кв. м запроектировано три здания кондитерских цехов, являющихся частью предприятия кондитерской промышленности, производительностью до 12 тысяч тонн в год; объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности обществу, расположенные по адресу: <...>: нежилое здание площадью 886,4 кв. м, кадастровый номер 26:16:021601:515; объект незавершенного строительства площадью 986,4 кв. м, степень

готовности объекта 9%, с кадастровым номером 26:16:021601:526; объект незавершенного строительства площадью 1360,3 кв. м, степень готовности объекта 30%, с кадастровым номером 26:16:021601:525, являются построенной частью предприятия кондитерской промышленности, производительностью до 12 тысяч тонн в год, которые не имеют полной технологической взаимосвязи, и эксплуатироваться по своему прямому назначению не могут. Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества и объектов вспомогательного использования предприятия кондитерской промышленности, производительностью до 12 тысяч тонн в год, в количестве шести зданий составляет 27 800 кв. м; площадь земельного участка с кадастровым 26:16:021601:255 после раздела путем выдела из него земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 площадью 15 164 кв. м нормальную эксплуатацию объектов недвижимости и иных объектов, находящихся на данном земельном участке, с учетом норм действующего законодательства, назначения производственных зданий, возможности обеспечения проезда транспортных средств к зданиям и сложившегося землепользования, не обеспечит.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (часть 4). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5).

Из материалов дела следует, что 26.06.2024 между комитетом (арендодатель) и ООО «Лофт Фабрика» (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 без проведения торгов заключен договор аренды № 171 для

реализации инвестиционного проекта, срок договора аренды – до 03.01.2030. Данный договор прошел государственную регистрацию 01.07.2024.

Принимая решение по существу спора, арбитражный суд должен учитывать, насколько принятое решение исполнимо и приведет ли указанное решение к восстановлению нарушенных прав и интересов истца, поскольку из положений статей 16 и 182 Кодекса следует, что решение арбитражного суда должно отвечать принципу исполнимости, так как судебные акты арбитражных судов приводятся в исполнение после вступления их в законную силу на основании выдаваемого арбитражным судом исполнительного листа (статья 318 Кодекса).

В этой связи при наличии оспоренной в судебном порядке арендной сделки в пользу иного лица, при доказанности обществом правомерности заявленных требований в деле № А63-24589/2023 решение по нему не будет исполнимым, поскольку в ЕГРН содержится запись о праве аренды в пользу иного арендатора (ООО «Лофт-Фабрика») на спорный земельный участок (его часть).

С учетом изложенного кассационная коллегия полагает, что оснований для применения судом апелляционной инстанции части 9 статьи 130, пункта 1 части 1 статьи 143 Кодекса не имелось, следовательно, определение суда апелляционной инстанции надлежит отметить и направить дело в апелляционный суд для рассмотрения по существу.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2025 по делу № А63-15474/2024 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.А. Анциферов М.Н. Малыхина