Решение от 31 августа 2018 г. по делу № А63-6532/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-6532/2018
г. Ставрополь
31 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 31 августа 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Воронцофф-Сервис», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь от 15.01.2015 № 4460 за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 в размере 510 735,3 рубля и пени за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 в размере 46 069,74 рубля,

при участии представителя общества ФИО2 по доверенности от 01.06.2018, в отсутствие представителя комитета, надлежащим образом извещенного,



УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (далее – комитет, КУМИ) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Воронцофф-Сервис» (далее – общество, ООО «Воронцофф-Сервис») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь от 15.01.2015 № 4460 за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 в размере 510 735,3 рубля и пени за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 в размере 46 069,74 рубля.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Представители истца и третьего лица, надлежащим образом извещенные судом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились, представитель комитета направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, сообщил, что в настоящее время у ООО «Воронцофф-Сервис» отсутствуют помещения в торговом центре «Союз» по адресу: <...>, в связи с их продажей иным лицам. Таким образом, обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.01.2015 № 4460 у общества отсутствует с момента перехода права собственности к новым правообладателям.

Заслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Судом установлено, что между собственниками объекта недвижимого имущества – магазина с кадастровым номером 26:12:010304:248 лит. А ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Воронцофф-Сервис» и ООО «МАРС» заключено соглашение о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него долей от 05.12.2014.

Названный объект общей площадью 8 284,1 кв.м расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010304:93 по адресу: <...>.

В соглашении стороны определили, что в собственность ООО «Воронцофф-Сервис» перешли группы помещений:№№ 63-65, 67-69 общей площадью 559, 8 кв.м, №№ 90-97 общей площадью 1027,4 кв.м, №№ 46,100, общей площадью 1066,5 кв.м, №61, общей площадью 39,6 кв.м, №№112-115, общей площадью 613,3 кв.м, № 155, общей площадью 2 кв.м, № 156, общей площадью 10,6 кв.м, №158, общей площадью 4,4 кв.м, № 162, общей площадью, 2,4 кв.м, 406/500 доли помещений № 98, 54, 45 площадью 63,1, помещений № 154, 157, 161 площадью 94,3 кв.м, 205/500 доли помещений № 132, 62, 7/8 доли помещения № 66 площадью 7,7 кв.м.

На основании постановления администрации города Ставрополя от 29.12.2014 № 4351 об изменении вида разрешенного использования земельного участка по проспекту Кулакова, 29д в квартале 415 и предоставлении его в аренду ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Воронцофф-Сервис», ООО «МАРС», под объектом обслуживания населения, между комитетом и названными лицами заключен договор аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель города Ставрополя со множественностью лиц на стороне арендатора от 15.01.2015 № 4460 (далее – договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.01.2015 за номером 26-26/001-26/001/012/2015-104/2.

Предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010304:93, расположенный по адресу: <...> в квартале 415, под объектом обслуживания населения (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются капитальные нежилые строения и инженерные коммуникации.

В соответствии с пунктом 2.2 договора срок аренды составляет 10 лет с 29.12.2014 по 28.12.2024.

На основании пункта 3.2 договора размер арендной платы для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемой площади в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади, находящейся у арендатора в собственности (пользовании) помещении к общей площади здания (сооружения) и содержится в приложении 1, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено внесение арендной платы арендаторами равными долями ежеквартально до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензии от 27.07.2017 № 08/14-5498с КУМИ предложил ООО «Воронцофф-Сервис» добровольно оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пеню.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата в спорный период рассчитывалась в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлениями правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п и от 29.03.2016 № 112-п, действующими в соответствующие периоды.

За период с 01.07.2015 по 30.06.2017 комитетом начислено 510 735,3 рубля исходя из площади земельного участка 1 505,1 кв.м, рассчитанной пропорционально площади помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности в здании, расположенном на спорном земельном участке.

Представленный расчет составлен истцом неверно, без учета перехода права собственности на помещения в нежилом здании к ФИО3

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимости ООО «Воронцофф-Сервис» на праве собственности принадлежали помещения с кадастровыми номерами 26:12:010304:3877, 26:12:010304:3874, 26:12:010304:3858, 26:12:010304:3871, 26:12:010304:3867, 26:12:010304:3868, 26:12:010304:3861, 26:12:010304:3860, 26:12:010304:3863, 26:12:010304:3865, 26:12:010304:3856, 26:12:010304:3866, 26:12:010304:3862.

При этом в период действия договора аренды обществом совершены сделки по продаже объектов недвижимости.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2014 ООО «Воронцофф-Сервис» (продавец) передало в собственность ООО «ВИН» (покупатель) следующие помещения в торговом здании по пр. Кулакова 29д, с кадастровым номером 26:12:010304:3867 №№ 63-65, 67-69 общей площадью 559, 8 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:3871 №№ 90-97 общей площадью 1027,4 кв.м.

По договорам купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.2015 общество (продавец) передало в собственность ФИО3 (покупатель) помещения в торговом здании по пр. Кулакова 29д, составляющие 406/500 доли в праве с кадастровым номером 26:12:010304:3874 №№ 154, 157, 161 площадью 94,3 кв.м, составляющие 205/500 доли в праве с кадастровым номером 26:12:010304:3858 №№ 132,62 площадью 62,4 кв.м, составляющие 406/500 доли в праве с кадастровым номером 26:12:010304:3877 №№ 98, 54, 45 площадью 63,1 кв.м.

На основании договоров купли-продажи от 01.10.2015 общество (продавец) передало в собственность ФИО3 (покупатель) помещения в торговом здании по пр. Кулакова 29д, с кадастровым номером 26:12:010304:3862 № 158 площадью 4,4 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:3865 №№ 46, 100 площадью 1066,5 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:3860 № 155 площадью 2 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:3868 помещение № 66 площадью 7,7 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:3863 помещение № 162 площадью 2,4 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:3861 помещение № 156 площадью 10,6 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:3856 помещение № 112-115 площадью 613,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:3866 помещение № 61 площадью 39,6 кв.м.

Переход прав собственности по договорам-купли продажи зарегистрирован в установленном законом порядке, имеются отметки о состоявшихся государственных регистрациях:

Дата регистрации

права

собственности

Покупатель

Помещения, №№

17.12.2014

ООО «ВИН»

63-65, 67-69 (559,8 кв.м), 90-97 (1027,44 кв.м)

16.01.2015

ФИО3

98, 54, 45 (лестницы, 406/500 доли 63,1 кв.м)

16.01.2015

ФИО3

132, 62 (лестницы, 205/500 доли 62,4 кв.м)

16.01.2015

ФИО3

154, 157, 161 (406/500 доли 94,3 кв.м)

07.10.2015

ФИО3

90-97 (1027,4 кв.м)

20.10.2015

ФИО3

61 (39,6 кв.м), 162 (2,4 кв.м), 155 (2 кв.м),

158 (4,4 кв.м), 156 (10,6 кв.м), 112-115 (613,3 кв.м)



21.10.2015

ФИО3

46, 100 (1066,5 кв.м)

03.11.2015

ФИО3

66 (7/8 доли 7,7 кв.м)

О состоявшейся купле-продаже объектов недвижимости общество уведомило комитет письмом от 17.06.2016 № 19, в котором ответчик просил исключить его из числа арендаторов земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:93. В ответе на указанное обращение КУМИ сообщил, что для перехода права аренды на земельный участок необходимо наличие заключенного с ФИО3 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Вместе с тем, спорный договор аренды заключен для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, соответственно, переход прав арендатора на участок регулируется законом и не требует обязательного заключения соответствующих соглашений о передаче прав арендатора в связи с продажей объектов недвижимости на участке.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на последнее из помещений (03.11.2015), принадлежащих обществу, ответчик утратил статус арендатора по договору аренды.

По расчету суда за период с 01.07.2015 по 02.11.2015 ООО «Воронцофф-Сервис» должно было уплатить 75 914,57 рубля (1505,1*11596,82*1,27%/365*125).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Ответчиком не представлены доказательства оплаты долга в размере 75 914,57 рубля, следовательно, указанная сумма подлежит взысканию по решению суда.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За несвоевременное внесение обществом арендной платы комитетом начислена пеня за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 в размере 46 069,74 рубля.

В связи с неправильным определением истцом суммы основного долга неустойка рассчитана КУМИ тоже неверно. По расчету суда с общества подлежит взысканию пеня за период с 15.09.2015 по 30.06.2017 в размере 14 542,12 рубля:

Период начисления пени

Кол-во дней просрочки

Задолженность с нарастающим итогом

Размер пени, рублей

15.09.2015

14.11.2015

61

55 417,64

1 014,14

15.11.2015

30.06.2017

594

75 914,57

13 527,98





14 542,12

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Воронцофф-Сервис», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, задолженности по арендной плате по договору от 15.01.2015 № 4460 в размере 55 417,64 рубля и пени в размере 10 783,56 рубля.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Воронцофф-Сервис», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета 1 680 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель