Решение от 1 февраля 2021 г. по делу № А59-5527/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-5527/2020
г. Южно-Сахалинск
01 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01 февраля 2021 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации Корсаковского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Даяна» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 30.04.2015 № 5 и истребовании переданного по договору недвижимого имущества,

при участии:

от Департамента имущественных отношений администрации Корсаковского городского округа – ФИО2 по доверенности от 11.01.2021 № 04,

от общества с ограниченной ответственностью фирма «Даяна» – представитель не явился,



установил:

Департамент имущественных отношений администрации Корсаковского городского округа (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Даяна» (далее – ответчик) с указанным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований указано о том, что в связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате по договору купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа истец обратился в суд о расторжении договора купли-продажи от 30.04.2015 №5 и истребовании переданного по договору недвижимого имущества.

Определением от 22.12.2020 суд назначил дело к рассмотрению в судебном заседании на 25.01.2021.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; отзыв на иск не представил.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) 30.04.2015 был заключен договор купли-продажи нежилого имущества № 5 (далее – договор).

По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: нежилое помещение, общая площадь 227,5 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>.

Цена нежилого помещения составляет 8 045 991 рубль 85 копеек, без налога на добавленную стоимость (пункт 3.1 договора).

По договору ответчик должен выплачивать установленную в договоре стоимость недвижимости в рассрочку равными долями в течение пяти лет после подписания сторонами настоящего договора согласно графику платежей от 30.04.2015 (приложение № 1 к договору), в котором указан порядок оплаты, сроки и размеры платежей по договору.

Недвижимое имущество было передано ответчику, что подтверждается актом приема-передачи недвижимости 30.04.2015.

Право собственности ответчика на спорный объект зарегистрировано в установленном порядке 10.06.2015. При этом Единый государственный реестр недвижимости содержит запись № 65-65/002-65/002/008/2015-823/1 об ограничении в виде ипотеки в силу закона.

Согласно графику платежей, оформленному приложением № 1 к договору, ответчик обязан был уплачивать ежемесячно, в срок до 10 числа каждого месяца в период с 10.05.2015 по 10.03.2020 уплачивать по 134 099 рублей цены приобретаемой недвижимости с учетом начисленных процентов, 10.04.2020 – 134 150 рублей 85 копеек.

В соответствии с пунктом 4.1 договора за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

В нарушение договорных обязательств ответчик не уплатил покупную стоимость приобретенной недвижимости.

Так, платежными поручениями от 31.03.2017 № 315, от 28.08.2017 № 910 и от 20.09.2017 № 995 ответчик уплатил 377 370 рублей, платежным поручением от 27.07.2018 № 868 – 746 300 рублей, в общей сумме 1 123 670 рублей.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.11.2018 по делу № А59-5937/2018 с ответчика в пользу истца взыскано 4 718 392 рубля задолженности по договору купли-продажи за период с мая 2015 года по июнь 2018 года и 4 718 392 рубля неустойки, всего 9 436 784 рублей. Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.05.2020 по делу № А59-7671/2019, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору купли-продажи за период с июля 2018 года по октябрь 2019 года в размере 2 145 584 рубля и неустойка в размере 2 145 584 рубля, всего 4 291 168 рублей.

Задолженность ответчика на день подачи иска с ноября 2019 года по апрель 2020 года составляет 804 645 рублей 85 копеек. Пени за период с 11.11.2019 по 31.08.2019 (в части задолженности за период с ноября 2019 года по апрель 2020 года) составляет 3 800 439 рублей 81 копейку, задолженность за указанный период в общей сумме 4 605 085 рублей 66 копеек.

Однако, ответчик обязанность по оплате стоимости недвижимого имущества не исполняет.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по оплате стоимости недвижимого имущества истец направил в адрес ответчика 31.08.2020 претензию (требование) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с предложением в срок до 10.10.2020 расторгнуть договор, подписав прилагаемый проект соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи недвижимого имущества.

Указанная претензия осталась без ответа и удовлетворения.

Поскольку ответчик не оплатил, установленную договором купли-продажи недвижимости цену, не отреагировал на претензию о расторжении указанного договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судом, характер спорных правоотношений сторон, свидетельствует о возникновении между сторонами обязательственных отношений, регулируемых нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) («Договор купли-продажи») с особенностями, предусмотренными § 7 главы 30 ГК РФ («Продажа недвижимости»), а также общими положениями ГК РФ об обязательствах.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в период времени, в течение которого они должны быть исполнены. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Исходя из статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из имеющихся в деле документов, истец исполнил свои обязанности по передаче ответчику недвижимого имущества надлежащим образом. Следовательно, у ответчика в силу положений статей 486, 309, 310 ГК РФ возникло обязательство по оплате переданного истцом имущества.

Однако, доказательств оплаты недвижимого имущества по спорному договору ответчиком в материалы дела не представлено.

Указанные выше решения арбитражного суда свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору, а именно неисполнению обязательств в части оплаты приобретенного недвижимого имущества.

Из материалов дела и пояснений истца следует, что оплата стоимости объекта недвижимого имущества по договору покупателем осуществлена в сумме 1 123 670 рублей, что не превышает половину стоимости объекта недвижимого имущества, определенного договором (8 045 991 рубль 85 копеек).

Взыскание же части задолженности по решениям суда не означает фактическое получение продавцом оплаты по договору. В данном случае суд учитывает, что решения суда о взыскании задолженности по спорному договору не могут заменить, при фактических обстоятельствах, денежное исполнение. В отсутствие реального перечисления денежных средств покупатель не может рассматриваться как исполнивший свои обязательства по оплате товара.

Выбор продавцом способа защиты своих прав по договору купли-продажи в форме иска о взыскании стоимости товара в случае, если такой способ защиты не привел к получению полной оплаты, не является окончательным. Такой выбор не приводит к невозможности обращения покупателя к иным способам защиты, в том числе к иску о расторжении договора купли-продажи с возвратом переданного имущества.

Согласно пункту 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор купли-продажи недвижимого имущества может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным нарушением договора купли-продажи недвижимого имущества признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Поскольку в данном случае покупатель не уплачивает за переданные ему объекты недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю, а соответственно, имеет место существенное нарушение договора

Из буквального толкования пункта 3 статьи 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ

Суд с учетом данных обстоятельств дела, а также пояснений стороны, пришел к выводу, что поскольку покупателем обязательства по оплате продавцу переданного недвижимого имущества не исполнено, истцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно пункту 3.1. статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными ответчиком, поскольку им не оспорены и не опровергнуты.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны, в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Однако истцом такие требования не заявлялись.

Поскольку обязательства ответчиком по оплате переданного имущества не исполнены в полном объеме, и данное нарушение договора купли-продажи является существенным, спорный договор, учитывая соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, подлежит расторжению.

Принимая во внимание, установленные обстоятельства, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При таких обстоятельствах, требование истца об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи недвижимое имущество – нежилое встроенное помещение магазина общей площадью 227,5 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: <...> д 42, также подлежит удовлетворению.

При подаче иска государственная пошлина не была уплачена истцом, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований, руководствуясь статьями 101, 110, 112 АПК РФ, суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 рублей на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, арбитражный суд



решил:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 30.04.2015 № 5, заключенный между департаментом имущественных отношений администрации Корсаковского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Даяна».

Обязать общество с ограниченной ответственностью фирму «Даяна» передать департаменту имущественных отношений администрации Корсаковского городского округа по акту приема-передачи недвижимое имущество – нежилое встроенное помещение магазина общей площадью 227,5 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: <...> д 42.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирмы «Даяна» в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья

М.В. Зуев