Решение от 22 ноября 2018 г. по делу № А41-51982/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51982/18
23 ноября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 15 ноября 2018

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2018

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛУХОВИЦЫ к ООО "Стройресурс" о признании сделки недействительной

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Луховицы Московской области (далее – Администрация го Луховицы, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» (далее – ООО «Стройресурс», общество, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью «Жан-Жак» (далее – ООО «Жан-Жак») с исковыми требованиями:

- признать недействительной сделку, оформленную договором купли-продажи объектов незавершенного строительства между ООО «Стройресурс» и ООО «Жан-Жак»;

- признать недействительными и исключить сведения из ЕГРН – запись регистрации 50-50/035/008/2015-1024/2 от 09.06.2015 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:35:0050101:861;

- признать недействительными и исключить сведения из ЕГРН – запись регистрации 50-50/035/008/2015-1023/2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:35:0050101:840.

В обоснование заявленных требований истец указал, что оспариваемый договор нарушает требования Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно ст.ст. 343, 346 и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон № 214-ФЗ).

Протокольным определением от 12.09.2018 ООО «Жан-Жак» исключено из числа ответчиков, в связи с прекращением деятельности и исключением юридического лица из ЕГРЮЛ.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, отзыв не представил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

27.07.2011 между истцом (арендодатель) и ООО «Строй Гарант» был заключен договор аренды № 1405-ж земельного участка с КН 50:35:0050101:35 по адресу <...>, вид разрешенного использования «под жилые дома многоэтажной застройки» (л.д.8).

16.12.2011 между ООО «Строй Гарант» и ООО «Стройресурс» заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН 50:35:0050101:35 (л.д.13).

17.06.2014 и 21.10.2014 на кадастровый учет поставлены объекты незавершенного строительства (30% готовности), находящиеся на земельном участке с КН 50:35:0050101:35, объектам присвоены кадастровые номера, соответственно, 50:35:0050101:861 и 50:35:0050101:840 (л.д.16, 19).

19.06.2015 указанные объекты незавершенного строительства с КН 50:35:0050101:861 и 50:35:0050101:840 отчуждены в собственность ООО «Жан-Жак», как следует из выписок из ЕГРН.

Между тем, по мнению истца, указанные объекты не могли быть отчуждены в собственность другого лица, поскольку на них наложены обременения в виде договора долевого участия в строительстве от 04.09.2013 и 19.04.2013 и ипотеки (л.д.17, 20), что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе (п. 1 ст. 1731 ГК РФ).

Истец полагает, что оспариваемая сделка нарушает требования ГК РФ о залоге и Закона № 214-ФЗ.

Закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п. 2 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статьей 343 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан: 1) страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования; 2) пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с правилами статьи 346 настоящего Кодекса; 3) не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества; 4) принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц; 5) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, о притязаниях третьих лиц на это имущество, о нарушениях третьими лицами прав на это имущество.

При грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте 1 настоящей статьи обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения - обращения взыскания на заложенное имущество (п. 3 ст. 343 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Таким образом, статьей 346 ГК РФ предусмотрены специальные последствия отчуждения предмета залога без согласия залогодержателя.

Абзацем 2 п. 1 ст. 1731 ГК РФ также предусмотрено, что законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Как разъяснено в пункте 90 Постановления № 25, сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 1731 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Следовательно, в данном случае установлены иные последствия нарушения прав и законных интересов залогодержателя, которые не связаны с недействительностью сделки.

Закон № 214-ФЗ, на который также ссылается истец, не регулирует последствия отчуждения предмета залога залогодателем без согласия залогодержателей.

При данных обстоятельствах, суд не находит оснований для признания недействительной оспариваемой сделки по заявленным основаниям.

При указанных обстоятельствах требования о признании недействительными и исключении из ЕГРН сведений о записях регистрации на объекты незавершенного строительства также удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного, в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяО.В. Анисимова