Решение от 15 марта 2018 г. по делу № А03-585/2018

А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й С У Д А Л Т А Й С К О Г О К Р А Я

656015, Алтайский край, г. Барнаул, пр. Ленина, 76, тел.: (3852) 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул Дело № А03-585/2018


Резолютивная часть решения оглашена 14 марта 2018 года

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2018 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Бийск, к обществу с ограниченной ответственностью "Александровский пассаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Бийск, о расторжении договора аренды земли № 414 от 29.12.2011,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 11.07.2017,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 20.02.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска", г. Бийск Алтайского края, обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Александровский пассаж", г. Бийск Алтайского края, о расторжении договора аренды земли № 414 от 29.12.2011.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылался на то, что задолженность по арендной плате им погашена в полном объеме, в связи с чем основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между муниципальным казенным учреждением «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Галактика» (арендатор) 29.12.2011 заключен договор аренды земли № 414, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды, сроком на десять лет, земельный участок (кадастровый номер 22:65:016110:35), площадью 7909 (семь тысяч девятьсот девять) кв.м., именуемый в дальнейшем "Участок" и расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.2. договора земельный участок предоставляется в соответствии с утвержденным генпланом города для строительства нежилого здания (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий).

Согласно пункту 1.4 договора настоящий договор имеет силу акта приема-передачи, земельный участок считается переданным арендатору с даты, указанной п. 2.1 Договора.

Арендные платежи исчисляются с 02 сентября 2011 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.6 договора, арендная плата за землю вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 части годовой арендной платы, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным.

Договор аренды земельного участка в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2016 №90-20306351.

08.08.2011 право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 240 кв.м., степень готовности 4%, расположенный по адресу: <...>, зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Галактика».

02.06.2016 право собственности на данный объект зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Александровский пассаж», что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.01.2018 №22/001/001/2018-7935.

Как указывает истец, общество с ограниченной ответственностью «Александровский пассаж» принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом.

Претензией № 9091-01 от 13.12.2017 истец обратился к ответчику с требованием внесения арендной платы в сумме 113 676 руб. 67 коп. и предложением расторгнуть договор № 141 от 29.12.2011 по соглашению сторон.

В пункте 6.3 договора аренды земельного участка стороны согласовали возможность досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным действующим федеральным законодательством, законодательством Алтайского края и настоящим договором.

В соответствии с п. 6.4 договора в случае невыполнения Арендатором условий настоящего договора, Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор и изъять земельный участок в установленном законодательством порядке.

К исковому заявлению приложен расчет арендной платы за земельный участок по адресу: <...>, находящийся в аренде у ответчика по договору №414 от 29.12.2011 г.

Согласно данного расчета, ответчик оплачивал арендную плату не своевременно и не в полном объеме, допускал просрочку платежей более двух раз подряд, а именно:

- с 02.06.2016 по 30.01.2017;

- с 02.06.2017 по 07.08.2017;

Несвоевременная оплата арендатором платежей в период с 02.06.2016 по 25.12.2017 приводила к задолженности более двух месяцев. Задолженность более двух месяцев составляла по состоянию на: 31.08.2016, 30.09.2016, 31.10.2016, 30.11.2016, 31.12.2016, 30.01.2017, 28.02.2017, 31.03.2017, 31.07.2017, 31.08.2017, 31.10.2017, 30.11.2017.

Ответчик оставил предложение истца без ответа, что послужило основанием для обращения Администрации с настоящим исковым заявление в суд.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу данной статьи арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В таких случаях стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы и не вправе применять другую арендную плату.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Ответчик в отзыве, представленном в материалы дела и в судебном заседании, по заявленным истцом требованиям возражал, ссылался на следующие обстоятельства. Считает, что решения Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-22758/2015 от 28.12.2015, делу № А03-8332/2015 от 01.09.2015 свидетельствуют и подтверждают лишь то, что обязательство по уплате арендной платы исполнено ненадлежащим образом, но не свидетельствуют о том что такое исполнение являлось существенным нарушением договора аренды земельного участка его Арендатором. Вместе с тем, неуплаченная арендная плата может быть получена арендодателем в порядке исполнения судебных решений. Согласно представленному акта сверки за период с 01.06.2017 по 28.12.2017 задолженность по арендным платежам ответчика перед истцом отсутствует, имеется переплата в сумме 49 039 рублей. Соответственно, в настоящий момент необходимое условие о лишении арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, для признания наличия существенного нарушения договора, отсутствует.

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд пришел к следующему.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Данный подход соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.12 по делу № А03-14771/2011, от 10.12.14 по делу № А03-4496/2014, от 22.04.15 по делу № А75-8577/2014, от 15.01.2016 №А03-6171/2015.

Также суд принимает во внимание, что ответчиком в разумный срок после получения от арендодателя соответствующего уведомления с предложением погасить задолженность и расторгнуть договор аренды были предприняты меры по полной оплате имеющейся суммы долга, еще до обращения истца в суд с настоящим иском.

Кроме того в ходе рассмотрения спора ответчик осуществлял оплату арендных платежей своевременно, не допуская просрочки.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного суд считает, что поскольку ответчиком устранены нарушения, послужившие основанием для обращения истца в арбитражный суд, задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, и учитывая, что истец не обосновал существенность нарушения ответчиком условий договора на день рассмотрения иска судом, то заявленные истцом требования являются необоснованными, в связи с чем иск следует оставить без удовлетворения.

Государственная пошлина не подлежит взысканию с истца, поскольку он освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев