Решение от 2 октября 2024 г. по делу № А65-18383/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-18383/2024


Дата принятия решения –  03 октября 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  25 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Муллагуловой Э.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гариповой А.З.,  с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, Мензелинский район,с.Верхний Такермен (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Камский бекон", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка №040901:179/ВТК от 15.11.2021,

с участием:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен, 



УСТАНОВИЛ:

Истец - ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Камский бекон", г.Набережные Челны, о расторжении договора аренды земельного участка №040901:179/ВТК от 15.11.2021.

Определением от 31.07.2024 дело назначено к судебному разбирательству на 25.09.2024.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала рассмотрения дела по существу ходатайств не заявлено.

Из материалов дела следует, что 15.11.2021 между ответчиком (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №040901:179/ВТК, согласно которому арендодатель передает за плату в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:28:040901:179.

Согласно п.1.5, 3.1 договора срок аренды составляет 10 (десять) лет с даты заключения Сторонами настоящего договора. В случае если менее чем за 15 (пятнадцать) дней до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на тот же срок. Количество пролонгаций не ограничено.

В соответствии с п.2.1. договора аренды арендная плата устанавливается в размере из расчета 1100 (одна тысяча сто) рублей за один гектар в год.

Согласно п.2.3 договора Арендатор ежегодно оплачивает арендную плату в размере исходя из расчета арендной платы, установленной п. 2.1 настоящего договора, пропорционально доли каждого собственника в праве общей долевой собственное на земельный участок, не позднее 30 января следующего года, путем перечисления денежных средств на их счет и при наличии полного пакета документов, установленного в п.4.2.1. договора.

Согласно п.2.5 договора Арендатор вправе выплачивать Арендодателю арендную плату в денежной форме, в виде натуральной оплаты (продукцией), оказания услуг или путем комбинированных выплат, либо в иной форме, не запрещенной действующим законодательством.

На основании договора купли-продажи от 12.01.2024 земельный участок с кадастровым номером: 16:28:040901:179, категория: земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ: для сельскохозяйственного производства, площадью: 48000 кв.м., местоположение: РТ, Мензелинский муниципальный район, Верхнетакерменское сельское поселение, был продан ФИО1 (истец), переход права собственности зарегистрирован 22.01.2024.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок установлено обременение в виде аренды по договору аренды земельного участка № 040901:179/ВТК от 15.11.2021. Ограничение установлено в пользу ООО «Камский Бекон» (ответчик).

Как указывает истец, в связи с постоянными просрочками по оплате аренды, а также и в связи с полным отсутствием оплаты аренды, а также не использованием земельного участка по целевому назначению, истец направил в адрес ответчика заявление о расторжении договора аренды земельного участка № 040901:179/ВТК от 15.11.2021.

В ответ на указанное заявление ответчик ответил отказом (письмо 09 апреля 2024 года № 269), пояснив, что оплата аренды поступает в адрес арендодателя вовремя, а земельный участок используется по целевому назначению. Однако необходимо указать, что к указанному ответу, ответчик приложил платежный документ, который как видно был оформлен 04.04.2024, что значит и подтверждает доводы истца о том, что оплата поступает не вовремя, а также данный платежный документ оформлен только после получения заявления о расторжении договора аренды.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце третьем пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При подписании между должником и кредитором соглашения недвижимое имущество находилось в фактическом владении и пользовании арендатора (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора № 66, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025).

В соответствии с п.4.2.4 договора Арендодатель обязан требовать досрочного расторжения договора в случаях, установленных настоящим договором и действующим законодательством РФ.

В соответствии с п.6.3 договора Арендодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (от 25 октября 2001 год 136-ФЗ) предусматривает, что, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранены арендатором в разумный срок.

Согласно     пункту     2     статьи     46     и     подпункту      1      пункта     2     статьи Земельного кодекса Российской Федерации (от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ) по инициативе  арендодателя аренда          земельного          участка          может          быть          прекращена принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно:

- при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пункт 3 статьи 45 и пункт 1 статьи 54 указанного Кодекса устанавливает, что прекращение права пользования (в том числе аренды) земельным участком по основаниям – ненадлежащее использование земельного участка, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии не устранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания).

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно условиям договора аренды арендная плата за период с 22.01.2024. по 31.12.2024. должна быть оплачена в срок до 30 января 2025г.

Доводы Истца об ухудшении состояния земельного участка и использовании выделенного земельного участка не по целевому назначению несостоятельны, так как выделенный земельный участок Ответчиком ежегодно обрабатывается, на нем проводятся все необходимые мероприятию по недопущению ухудшения качества земель и повышения их плодородия. 

Истцом какие-либо документы, подтверждающие использование выделенного земельного участка не по целевому назначению и свидетельствующие об ухудшении состоянии земельного участка не предоставлены.

Из приложенного ответа УСХиП Мензелинского района РТ от 05.07.2024г. следует, что Ответчик использует земельный участок по целевому назначению, на нем выращиваются многолетние травы.

Ответчиком на арендуемые земельные участки вносятся органические удобрения, а также проводится известкование кислых почв, что подтверждается договорами на оказание услуг по подаче органического удобрения от 20.09.2022г. и 06.02.2023г., а также договорами на выполнение работ по известкованию кислых почв от 13.04.2022г. и 03.03.2023г.

Поскольку  срок оплаты по договору аренды за период с 22.01.2024г. по 31.12.2024г. не наступил, истцом доказательств того, что ответчик использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, пользуется им с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, не представлено, основания для расторжения договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ отсутствуют.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Государственная пошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан 



Р Е Ш И Л :

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


            Судья                                                                                       Муллагулова Э.Р.